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恆隆創辦於1960年，創辦人陳曾熙（1923-1986年），原籍廣東台山。陳曾熙戰前曾留 學日木，攻讚土木工程學，回港後在永隆銀行任職，擔任外匯、樓宇按揭業務，認識到 香港地產業的潛力。50年代初，陳曾熙離開永隆銀行，與友人合夥創辦大隆地產，開始 涉足地產業。其弟陳曾燾早年畢業於上海復旦大學，曾在婆羅洲一帶經營建築生意，回 港後協助兄長承包建築工程，生意逐漸做大。 1960年，陳曾熙兄弟自立門戶，註冊成立了恆隆有限公司，初期在九龍太子道一帶發展 過不少住宅樓宇。恆隆的起步，得益於60年代初與港府的一次換地交易。當時，港府需 要恆隆擁有的九龍荔枝園後面的一個山頭興建瑪嘉烈醫院，於是以何文田山與恆隆文 換，後來恆隆在何文田發展起恆信苑住宅樓宇，奠定了公司日後在地產業發展的基礎。 1972年10月21日，恆隆在香港上市，公開發售2,400萬股新股，每股面值2元，以8.5元 價格發售，集資逾2億元。恆隆上市時共擁有5個發展地盤，包括港島半山區列提頓道1 號的豪宅大廈恆柏園、北角雲景道的恆景間、恆英樓等，另有6個已建成或正在建築中 的收租物業，包括銅鑼灣的恆隆中心、九龍的柏裕商業中心、港島南灣道的寶勝樓等， 已初其規模。 恆隆上市後，即將所籌集資金進行項重大投資，它耗資1.15億元以高價購入九龍旺角的 邵氏大廈和新華戲院，而這兩項物業都須到1973年底才能交吉。由於出價遠遠拋離當時 旺角的樓宇價格，這項交易成為當時轟動一時的新聞。後來，香港股市、地產暴跌，恆 隆的大部分資金被凍結，以致錯過了1975至1976年香港地價跌至谷底時廉價購入大量土 地的良機。在把握地產市道循環走勢方面，恆隆顯然比長實、新地稍遜籌。 恆隆上市後首年純利曾高達6,570萬元，超過合和，比新地高出二成八，比長實高出五 成。其股價亦一度衝至每股29.2元水平，市值達35億元。不過，由於恆隆看錯地產循環 走勢，翌年純利大減近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。 在經營上，恆隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是，它相當重視地產投資業 務。1972年恆隆上市時，它的租金收入僅500萬元，佔公司經營收入的10％。但到1977 年度，恆隆的租金收入已增加到2,880萬元，佔公司綜合純利的比重已超過45％。 恆隆在地產經營上的另一個重要恃色，就是它重視發展龐大的住宅計劃。早在1975年恆 隆就興建有600個住宅單位的荔灣花園。1977年，恆隆與合和合組財團，奪得地鐵九龍 灣車輛維修廠上蓋的物業發展權，該項物業包括41幢住宅樓宇約5,000個住宅單位，即 著名的德福花園。德福花園的發展利潤由地鐵公司佔50％，恆隆、合和各佔25％，當時 平均每個單位的銷售價達22萬元，超過原來的估計，恆隆賺取了可觀利潤。 1978年，恆隆以2億元向上市公司淘化大同購入約22.26萬方呎土地，計劃興建淘大花 圉。其後恆隆以每股9.65元收購淘大75.6％股權，使之成為恆隆的附屬公司，以使進一 步開拓淘大尚未開發的土地資源。淘大花園最後分四期發展，可提供4,800個住宅單位 和部分商場，總投資達9.4億元。 1979年，恆隆與長實（恆隆佔37.5％），再投得地鐵旺角站上蓋物業發展權，興建一幢 22層高的商業大廈旺角中心。80年代初，旺角中心推出之際，正值地產高峰期，扣除給 予地鐵的盈利之外，總利潤高達43億元，恆隆賺得其中的1.6億元。 恆隆的發展，可說與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年，正值恆隆各 項投資收成在望，業務進入高峰期之際，恆隆領導層雄心萬丈，先後與新世界發展、凱 聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創與企業及 淘大等地產公司合組成3個財團，競投地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權，全部發 展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8,000個住宅單位的私人屋村，總樓面面積達700萬 方呎，估計建築成本超過70億元，總售樓收益高達183億元。其中，恆隆可獲利逾40億 元。結果，以恆隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。消息傳 出，全港轟動。 這時，恆隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰，主席陳曾熙更打破一貫低調的 作風，對記老暢談恆隆的發展大計，喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露，當時恆隆擁有 的土地儲備，足夠發展到1987年，全部完成後擁有的總樓面面積接近1,000萬方呎。 1981/82年度，恆隆錄得純利3.52億元，創上市以來的第二個高峰。 80年代初，以恆隆為首的財團曾連奪港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權，恆隆 因而聲名大噪。可惜，後來遇上地產崩潰，恆隆被迫放棄金鐘二段的發展權，其他地鐵 站上蓋發展權亦被迫押後。是役，恆隆備受打擊，股價亦一度跌至低點。 不過，恆隆與地鐵公司的合作關係並未中斷。踏入過渡時期，隨著地產市場的復甦，雙 方著手修訂原來計劃，將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業用途修改為住宅用途，並減低 補地價金額。1984年5月，太古地鐵站上蓋康怡花園動工，補地價3億元，另投資37億 元，興建9,500個住宅單位，其中2,200個為居屋單位。這個佔地17公頃的大型屋村出售 時適值地產市道好轉，首批3,000多個住宅單位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恆隆再 與新世界、廖創興企業、萬邦投資及中建企業重組財團（恆隆佔60％），繼續與地鐵公 司合作，斥資20億元發展港島剩餘的5個地鐵站上蓋物業，其中補地價僅6.14億元。是 項計劃包括上環果欄、海事處，灣仔修頓花園，以及天后站和炮台山站上蓋物業，總建 築面積270萬方呎，其中住宅樓宇160萬方呎。這是恆隆在80年代最大的地產發展項目。 不過，恆隆在80年代的發展，始終受金鐘二段一役的影響，對地產循環的戒心大增，投 資策略亦漸趨保守。1985年以後地產市道逐漸回升，恆隆即迫不及待地將地鐵沿線發展 物業出售，則魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景台等8,000個住宅單位，即 在1984年10月至1987年3月期間以樓花方式售罄，絕大部分單位以每方呎500至800元分 期售出，而這批樓宇在其後三年價格升幅逾倍，恆隆白白少賺了不少。也正因為對地產 循環持有戒心，恆隆的土地儲備亦逐漸維持在低水平，與長實、新地、恆地等相距日 遠，若干很有潛質的物業，如太古水塘（現時的康景花囿）、樂活道地段（現時的比華 利山等）均先後將半數權益售予恆地，並由對方策劃發展及代理銷售，此舉亦削弱了恆 隆的盈利。 1986年恆隆主席陳曾熙逝世，遺下龐大恆隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產信託人，其弟 陳曾燾則擔任恆隆主席。陳曾燾時代，恆隆進行了連串集團架構重組。早在1980年8 月，恆隆已購得上市公司淘化大同75.6％股權，淘大以其食品加工業務為恆隆的盈利作 出貢獻，同時亦為恆隆提供了牛頭角龐大土地儲備。淘大被恆隆收購後地產業務比重加 大，與母公司恆隆業務日漸重疊。1987年8月，恆隆與淘大重組，恆隆成為集團控股公 司，並專注地產發展，而淘大則易名為淘大置業，成為恆隆旗下地產投資公司，持有恆 隆中心、柏裕商業中心、雅蘭酒店、康怡廣場、金鐘廊等一系列投資物業。1988年4 月，恆隆透過淘大收購樂古實業，並再度重組，將樂古改名為格蘭酒店，專責酒店業 務。自此，恆隆集團自成一系，系內各上市公司業務清晰，便於發展。不過，亦有人批 評恆隆將過多精力浪費在業務重組方面，錯過這一時期積極增加土地儲備的良機。 1991年1月，陳曾燾退任董事，由陳曾熙長子陳啟宗接任恆隆主席，恆隆進入家族第二 代管理時期。陳啟宗上任後，一方面表示將繼續遵循父親陳曾熙及叔父陳曾燾的穩健發 展路線，但同時亦採取了一系列矚目行動，包括親赴英、美、日等國進行全球巡迴推介 恆隆集團；引進先進管理技術，如最早發行可換股價券吸引外國資金、成功推行「C計 劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等，獲得投資者的好評。陳啟宗並表示：恆隆會 繼續積極擴大投資物業組合比重，同時在增加土地儲備方面亦將更加活躍，爭取5年後 與其他地產集團看齊。 不過，90年代恆隆系發展策略的重點，似乎仍集中於擴大投資物業方面，其中淘大置業 擔任這方面的主角。1992年6月，淘大宣佈10股供3股計劃，集資27.9億元，其後在8個 月內全數用於擴展投資物業組合，包括以7.2億元購入約17萬方呎麗港城商場、以9億元 購入約30萬方呎的中區渣打銀行總行大廈、以3.3億元購入15萬方呎的長沙灣百佳大 廈、以8億元購入的豪華住宅花園台2號等。1993年1月以後，淘大通過撥出內部資金及 借貸共11.4億元，10月再透過發行可換股價券集資19.9億元，繼續收購有升值、加租潛 力的優質投資物業。換言之，在短短一年半時間內，恆隆系已動用50億元購入投資物 業。 1993至1994年間，淘大置業的投資物業陣營進一步加強，先是位於太平山頂的山頂廣場 落成啟用，該物業樓面面積13.4萬方呎，全部租出；而早幾年向張玉良家族購入的銅鑼 灣百德新街一帶物業，價位亦已大幅上升。「食街」經改造成「名店坊」後租金升幅逾 倍。1994年，淘大又斥資12億元收購旺角麗斯大廈，而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落 成啟業。到1996年，淘大置業旗下的收租物業面積已達546萬方呎，絕大部分均是位於 地鐵及九廣鐵路沿線的優質物業，年租金收益接近24億元。至此，淘大已躋身香港一流 地產投資公司之列。