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焦點故事：提防地獄租客

1 : GS(14)@2012-03-24 17:38:58

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過往處理的欠租個案中，以一萬元以下的平價租盤最多，顯示出租霸之風最易在低下階層蔓延，當中更不乏獲取政府租金津貼，仍然拒絕交租的人士，「業主向社署投訴都係冇用，業主收樓，佢哋就搵下一個對象；由私樓到公屋，攞咗津貼但唔交租個案真係好多，但邊個去理？」

有心裝無心，經驗豐富的租霸，總會有辦法令業主中計，難以完全防範，故惟有努力善後，行動迅速，欠租超過 15天，即應向土地審裁處提出收樓，「依足合法程序，業主喺三至四個月可收番物業，除非遇上特別難纏嘅對手，則最長要八個月。」
收樓後，租霸通常玩失縱，令業主無法追討欠租，而香港人怕煩、怕入官門，亦不願承擔法律開支，故往往收回物業就算數。租霸名單洋洋數千，為免成為下一個受害者，業主們惟有金睛火眼。

《租霸常見招數》
賤招 1：惡意破壞


把單位交還時，內櫳被大肆破壞，遺下「垃圾崗」事小，更甚者是破壞室內設施、如門窗及去水渠等，令業主須重新裝修。

Case：沙田第一城業主把欠租者趕走後收回單位，但單位已滿目瘡痍。

癥結：是否「企理」關乎個人生活習慣，與惡意破壞不同，起因往往是業主與租客日積月累的磨擦，雙方最好平心靜氣，有需要應向第三方尋求中立意見及和解。
賤招 2：拖得就拖


地獄租客最常見的招數就是拖得就拖，拒聽電話、按門不應，就算被業主捉個正着亦諸多藉口，或者先付部份租金以打發業主離去。

Case：土瓜灣馬頭圍道地舖以 3.3萬元租出，但租客一直拖租，為怕業主「搞事」影響生意，往往交小量租金（僅千餘元）打發業主離開，直至欠租滾至 150萬元，業主始告上庭收樓，但已未能追回欠租。

癥結：業主太心軟，行動太慢，拖欠額越大，租客拒還的機會越高。
賤招 3：無理要求

經常作出投訴或要求，由動輒要求換冷氣、燈泡，以至投訴一些業主無法改變的客觀現實，再以業主無法處理而拒絕交租。

Case：康怡花園租戶投訴水力不足，業主找師傅上門檢查亦未能改善，租戶遂拒絕交租。法庭指水壓為管業處問題，非業主所能控制，判租戶敗訴。

癥結：出租單位前，可詳列單位附帶設施，若包括傢俬電器，最好拍照為憑，而上述個案超出業主能力範圍，故毋須負責。
賤招 4：反咬業主

遇上地獄租客，個別業主情急、激動，常以過激手法處理，跌進法網，部份地獄租客更採取誣告手段，反咬一口。

Case： 08年一宗拖租長達 52個月的個案發生於北角區，地獄租客竟致電警方表示家居被縱火、淋紅油，然後暗示近日與業主有爭拗，警方立案調查，業主荷包與精神均大受打擊，即使收回單位，內櫳已被嚴重破壞。在漫長的鬥爭中，業主苦不堪言。

癥結：業主在過程中並無犯錯，只怪遇到「強手」，索償、威脅、報警及迴避出庭樣樣齊，結果多番採取法律行動，始能收回物業。

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2 : GS(14)@2012-03-24 17:39:35

業主要親力親為起底


要預防地獄租霸，業主必須親力親為，不要完全相信代理的推介，要盡量起租客的底、索取入息證明文件及身份證副本，如果對方因私隱問題拒絕提供，業主大可選擇不租，佘慶雲說：「租客有權唔畀，業主亦有權唔租！業主資料可在土地註冊處搵到，點解租客唔可以交出資料？」
業主會曾自行整理租霸黑名單，放在網頁內供市民免費查閱，但近年已變成收費服務，會員每查一個姓名，收費 100元，非會員則收 500元。「最初係想免費提供，結果就被代理利用，做租盤交易時，喺黑名單中無咗個名，就同業主講係好租客！為免間接累人，惟有不再公開。」
活躍的租霸多達數千人，而「上榜」租霸都曾正式被告上法庭追租，直至租客歸還所有欠租才可除名。

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3 : GS(14)@2012-03-24 17:40:13

藝人任達華在全球擁有約 25項物業，部份保留自用，其餘則委託當地代理負責放租及收租，以省下處理的心神，「買物業最緊要位置，只要地點好，丟空機會就少好多。」皆因丟空也要成本，大部份租管公司會收費，故長期未能出租是非常蝕本。
任達華與租務託管公司合作多年，最緊要信得過，「每個地方的收費比率不一，但都只是幾個巴仙，只要對方服務好、跟得足，花啲錢就可減少心力，都幾值得。」
包租公不易為，尤其長居海外的業主如華哥，光顧一條龍租務託管是不錯的選擇，租金可在扣除必要開支後，轉入業主戶口，雖令回報率減低，但勝在乾手淨腳。曾有居於英國的業主，在港持有月租才 8000元的單位，但租客慣常欠租，趁業主回港才一筆錢清繳，令業主不勝其煩，最終要交給租務託管代勞。另外，脾氣差、或者特別「薄皮」的業主，都宜使用託管。
大機構的租務託管，固然較按本子辦事，卻未必夠人性化，故部份業主會光顧小型地產代理，貪其街坊味較濃，更加有商有量。

追租陷阱

業主被欠租，氣憤難平，最容易以「師奶式」周圍問的方法，尋求意見，導致使用錯誤方法追租，令自己無端墮入法網，反令租霸有機敲一筆。

•脾氣暴躁者，不宜親身追租，尤其對方若有經濟困難，隨時老羞成怒，繼而動武，近年便發生過租客刺死包租公的新聞。
•坊間有售的《標準租約》，至今仍被採用，但留意其中有關「欠租 x天即可破門丟棄租客物品」的描述，即使租客同意該條款及簽名作實，仍屬無效。
•業主無權截水截電，亦不可出言恐嚇，或會惹上官非。
•遇疑難，向律師或專業團體查詢；或致電土地審裁處 2771 3034。

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