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2007年前成都連一個城市綜合體都沒有，但兩三年內就發展出了20家，而在未來3年，這個數字將超過90個，建築體量超過了1000萬平方米，是過去數十年沉澱的成都商業面積之和。

三年前，美國NAI新巢地產成都總經理蔣鵬就已經在成都四處轉悠。他想找的是適合投資的商業地產項目。不僅他在找，摩根士丹利、紐約銀行等眾多境外 客戶也在找。但直到現在，看了近三十個項目之後，他沒有發現一個符合其投資標準的項目。其實他們的投資標準並不苛刻——每年投資回報率僅需6%，有基本穩 定且專業的商業經營團隊。

蔣鵬一度對他們的方法論是否適應中國產生了懷疑。要知道這一切是在中國商業地產熱潮鼎沸的背景下發生的。在住宅市場頻遭政策打壓的背景下，資本正快 速從住宅流向商業地產，從一線城市流向商業生態並未成熟的三四線城市。2007年前成都連一個城市綜合體都沒有，但兩三年內就發展出了20家，而在未來3 年，這個數字將超過90個，建築體量超過了1000萬平米，是過去數十年沉澱的成都商業面積之和。

深圳方潤商業運營管理有限公司董事總經理舒東說，現在中國每個縣城都有一個或者多個城市綜合體，每個綜合體動輒數十萬平米，投資上百億。「很多都活不太好，將來除了炸掉沒有其他辦法盤活。」

在成都高新區，過去是一片農貿市場的地方，現在變成了場面宏大的新南天地超級商圈。 （東方IC/圖）

不商業，無土地

「只要能帶去家樂福、沃爾瑪，地都好談，否則就招拍掛拿高價地吧。」

三年前，當幾乎所有基金都在搶佔中國一線城市的黃金地段時，蔣鵬決定到西部來看一看。蔣鵬所在的NAI是一家全球商業地產服務和投資公司，擁有很多類似匯豐銀行、麥格理這樣的金融客戶和沃爾瑪、麥當勞這樣的零售商資源。

此時，住宅市場頻遭調控高壓，限購令甚至蔓延至全國，過去兩年國有、外資和民間背景的資本都在商業地產領域集結。而在成都這個「西部最大中心城市」和福布斯「未來十年全球發展最快城市」的大帽子下，投資商業地產正在成為一件「無比正確」的事情。

2011年8月27日一早，建築面積達180萬平方米、號稱全亞洲最大購物中心的成都龍湖時代天街開盤，近萬人將開盤現場成都新會展中心圍得水洩不 通，搶購商舖、寫字樓和公寓。當天，時代天街的銷售團隊將10億元收入囊中，創下了成都商業地產的單天成交紀錄——商業地產幸運地避開了限購令，成為異地 人群可以不受限制購買的物業。

過去兩年，有一百多家開發商找上蔣鵬，希望能從他那找些救命的錢，或者找來大型零售商合作。「很多人一開口就說自己有5000畝土地，但要他們拿土 地證，卻拿不過來，我覺得就沒有接下來談的理由了。」這種原則的堅持讓他否決了大部分合作。但其後蔣鵬的團隊漸漸發現，這種情況在中國幾乎已成常態。在中 國，你問別人做什麼生意，他會告訴你他什麼生意都做，「因為他佔有了資源」。

這些項目持有者，往往是一些和官員關係密切的公司，他們往往需要和大型零售商捆綁在一起，找到地方政府要價。只要能帶來產業和人流，就很容易得到政 府支持，隨即得到廉價的土地，蓋起一個看似不錯的綜合體，但實際上大多數公司並不具有資金實力和運營能力，他們做商業的初衷仍舊是快進快出。

而地方政府「敞開懷抱」、開發商低價拿地粗放開發的蠻荒時代漸行漸遠，基於長期的稅收、就業等考量，地方政府開始熱捧集成式的城市綜合體，甚至要求 在房產之上形成產業生態，帶動當地經濟可持續發展。因此地產開發不得不「師出商用之名」：若不做商業及配套，甚至連拿地機會都免談。

「只要能帶去家樂福、沃爾瑪，地都好談，否則就招拍掛拿高價地吧。」中城建第五工程局成都總經理劉寧琳這樣表示。劉寧琳在過去一年拿下了四川省內多個縣級市新區的整體開發權。

在綿陽，萬達廣場已經開工建設，而宜賓則規劃建設四川第一高樓，德陽CBD「希望城」超大體量城市綜合體已經破土動工，人口僅70萬的自貢，號稱要做一個70萬平米的南湖綜合體……西部眾多三四線城市，已開始迎來一輪由商業地產驅動的投資熱潮。

僧多粥少的窘境

蔣鵬過去一看驚呆了——這個綜合體竟然把大體量的商業物業，隱藏在小區深處，開發商設計的時候，也沒有想好要招哪些商家進來。

在成都，政府與發展商們的商業佈局早在4年前就漸次展開。在高新區一片過去的農貿市場裡，是成都市2007年開始著力打造的新南天地商圈。宜家、歐 尚、迪卡儂等知名品牌陸續被開發商引入。凱丹廣場、富森·美家居，以及將落成的蘇寧廣場、大鼎·世紀廣場、凱德廣場等超級購物中心，組成了新南天地的超級 賣場陣容。

而新南天地更往南，沿著成都市的東大街走下來，全中國乃至全球最頂級的商業開發商就盡收眼底了。萬達、中糧、華潤、龍湖、瑞安、新鴻基、凱德、仁恆、九龍倉、太古等，這還不算打著綜合體或者產業旗號圈地的央企和製造企業了。幾乎任何行業的玩家你都能找到。

而城市綜合體的熱潮，也抬高了成都商業地產的價格。使得成都商業銷售均價從幾年前的七八千每平米，升至如今的約兩萬元每平方米。較為強勁的租賃需求，也推動了甲級寫字樓的平均租金水平，達到了110元/平米/月的歷史最高位。

從銷售角度來講，成都的寫字樓和商舖目前還沒有遇到太多問題——在中國，實在沒有太多的投資選擇。

不過，隨著全市幾十家購物中心集中湧現時，開發商們發現自己已經進入一個尷尬的局面：太多的物業裹進爭奪少量優質商家的巷戰之中。

金地集團商業地產公司常務副總裁潘韜以超市為例指出，「目前中國真正能夠成為合作夥伴的超市，以金地的標準不超過8家，全國未來兩三年要建幾百個購物中心，搶這8家超市，僧多粥少，招不來商，即使招來商同質化現象也非常嚴重，行業洗牌在所難免。」

「洗牌是一定的，也許就在明年。」蔣鵬坦言，現在最大的問題不僅在於項目集中供應過多，而是多數項目符合不符合商家和市場標準。

曾經有一家成都本土大開發商做的綜合體找他融資，蔣鵬過去一看驚呆了——這個綜合體竟然把大體量的商業物業，隱藏在小區深處，開發商設計的時候，也沒有想好要招哪些商家進來。「太匪夷所思了，」他認為，那些盲目進入且不明根本的投資者和開發商或將成為炮灰了。