余淑穎﹕退休前最好供完樓
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GS(14)@2016-05-21 12:55:58【明報專訊】Johnson和May二人的共同目標是在60歲前退休，我將根據他們現實財務狀?去策劃一個較完善的退休計劃。以下3點是在你們準備退休前必須顧及和考慮的要點。
(1)退休年期需要應付的生活開支和財務安排﹕
先預算10年後自住居所的剩餘按揭將期滿完成，不用供款後才選擇開始退休。以現時黃氏夫婦的經濟狀?，大約每月1.7萬元(日常支出＋保險)的支出為生活所需。假設加上每年平均有3%通脹，10年後，1.7萬元便會相等於當時大約22,850元。
資金只作港元儲蓄 易被通脹蠶食
當然，以上的生活所需，可以運用現時已擁有的收租物業的租金收入來抵消大部分的生活開支，但所有收租物業也有以下系統風險而影響到租金收入的多寡和穩定性。
例如：樓宇價格市場波幅、物業外圍環境有變化、物業內外保養修或遇上租霸等。此外收租和自住物業的管理費、物業老化而增加的維修費也是固然需要長期面對的。因此你們現時手持的60萬元現金就需要作儲備所需。但單獨將手持大部分資金只用港元儲蓄戶口保存，在低息的經濟環境下資金必然慢慢地被通脹蠶食。
有見及此，建議可以考慮將現手持資金的約70％投資在低風險的保本收息的短期保險產品上。在市場上也有一些年期為6年而每年平均派4.5厘利息，在保單生效期內可退保九成或以上本金之保本收息保險產品來對抗通脹。
需備妥人壽及醫療保險
(2)夫婦二人的個人人壽和醫療需要：
其實人壽保障的多寡可以簡單地由投保人的現有負債(例如餘下按揭供款)，加上生活上責任支出(例如女兒學費)的總和來預算！因夫婦二人也是在職和每月收入相若而女兒巳成年。若單方有所不測，相信也可以勉強以個人收入、租金收入和手持資金來支持生活費而不用變買收租物業。但此預算未免在家庭財務上太缺乏經濟保障！所以夫婦二人可考慮雖沒有儲蓄成份但成本最低的年期人壽保險，來應付還有家庭負擔時期中的經濟保障。
若夫婦二人現時各自投保每人100萬港元為期20年的固定保費年期人壽保險，基於兩位不吸煙、身體健康，Johnson現年50歲的每月保費為510元，May現年47歲的每月保費便是277元。相信各自提升100萬元後可以較安然面對突如其來的家庭財務風險。
夫婦二人現時的醫療保障上，尚有不足之處！希望在可平衡每月收入的情?下加添較全面性的醫療住院保險計劃，此終醫療保障是長遠性的開支，若有所不足將大大影響退休前後的日常生活開支。
(3)退休後生活開支安排：
中年退休後娛樂開支較晚年退休為多，例如參與長線和遠程旅行之機會也會相應增加，而退休後若供養父母支出增加時，應如何處理，也需要從長計議。若有理財上的疑問，可找專業的理財顧問諮詢。
余淑穎 - 美聯金融集團高級副總裁
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來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160520/news/ec_ecv1.htm
余淑穎﹕籌備置業 了解家庭財務風險
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GS(14)@2016-07-15 04:44:37【明報專訊】本人根據Alan和Amy的家庭狀况（表1）分別為Alan的理財目標作出了以下財務分析（表2），希望給與Alan一個可行的理財方案，當然在籌備明年置業和退休前購入第二個物業過程中，有需要涉及長期的財務和借貸風險，希望Alan二人可好好商討家庭可願意承受的風險程度和日後的財務需要。
現時本港樓市成交偏低，預期明年持續相當供應量和政策不變的市况下，可望樓市還有下調空間，我建議Alan可選擇樓價上限為600萬元和樓齡在10年或以下的私營物業自住，如果選擇新樓的話相信可節省基本裝修及經紀佣金開支。
首選新樓 免按揭維修支出重疊
Alan可以運用手持的250萬元現金作物業首期（204萬元）支出和餘下的46萬元作裝修及添至家俱之用。而現時手持的大陸股票若沽出將面對頗大的虧蝕，我建議Alan可待適當時機或需要龐大開支才考慮沽出大陸股票。
將現時按揭息率+3％作為壓力測試的可承受壓力之供款，若可承受壓力之供款只佔申請貸款人的總收入50％或以下的話，壓力測試便能通過。巳現時Alan的財務及收入狀况是可行的。但若果準備考慮購入第二套物業作將來租金收入時，我建議選擇新樓或較新的物業作首選，否則當Alan還未供滿按揭之時，已需要面對沉重的樓宇老化維修負擔，並且因涉及到現時政策條款的規範，Alan必須預算第二套物業五成至六成為首期及雙倍印花稅的費用支出。同時面對兩套物業的按揭壓力測試更謹慎考慮和可在未簽任何臨時買賣合約（S&P）時先諮詢銀行按揭部或相關金融機構作預算。
假設明年購入600萬元自住物業後，按揭供款（約18,865元）、差餉管理費（約2500元）將代替屋租，再預算加薪後財務狀况預期當時的每月可儲蓄餘額將降至約4000元左右。
總括來說，以上理財方案可讓Alan更清楚了解置業時的資產配置，但將來家庭財務上需要面對通脹和醫療開支往往直接影響日常生活開支，必須定期檢討和調節理財方案。
余淑穎
美聯金融集團高級副總裁
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來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9659&issue=20160715
余淑穎：5年置業計劃 儲蓄目標要靈活提高
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GS(14)@2016-12-30 08:09:37【明報專訊】Joe的的理財目標是在5年內置業，買入400萬元物業，本人認為基本條件下是可行的，但也有兩大重點要留意的，其一是壓力測試。一般來說，400萬元以下的物業，即使是單身人士也可以向銀行申請九成按揭，只要在已釐訂上按金額後，將當時按揭息率加2厘，測試其償還能力，若供款只佔申請貸款人的總收入50％或以下的話，便能通過壓力測試。Joe目前每月總收入2.7萬元，以未來5年持續每年加薪3.8％左右為目標，即5年後每月總收入達3.5萬元。
其二是降低個人投資風險及努力儲蓄，將資產提升至可承擔20％首期。雖然Joe是可承受較高風險的股票投資者，但要留意當樓市回調至符合他上車要求時，能否準確地預算置業首期等開支？日後為了置業，預料日後的儲蓄目標將要靈活提高，投資取向宜轉為中風險。
股票宜設止賺位按市况套現
其實在投資市場中要挑選高風險的投資產品時，需要考慮是否可承受全盤虧損的風險。既然Joe的資產增值目標是為了置業，我相信理性分析、多參考歷史數據，勝過道聽塗說。現時Joe手持的股票主要是大藍籌，但因為類型較分散，而綜合平均每年股息只有約1.67厘，筆者建議Joe好好設定止賺位，將手持股票因應市况套現，備作置業裝修等。
同時Joe可利用現在還未置業的5年時間，將每月餘下可儲蓄的2萬元以月供基金形式投資儲蓄，50％投資於偏低風險的國家通脹掛鈎基金，30%投資美元高息債券基金，餘下20%選擇現時持續向上平穩增長但較高風險的美國藍籌股。
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[余淑穎 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8558&issue=20161230
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