至祥置業(0112) 新聞專區(關係:0127)
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GS(14)@2011-07-02 11:31:12http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15394541
內房商金地借殼至祥上市
2011年07月02日
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greatsoup38(830)@2011-07-10 17:21:28http://www.21cbh.com/HTML/2011-7-8/4MMzA5XzM0OTU4Mg.html
金地集團借殼至祥置業 短期內仍難融資
對內地開發商而言，境外融資的誘惑始終揮之不去。
6月30日，金地集團（600383.SH）發出公告稱，公司全資子公司輝煌商務有限公司（下稱「輝煌商務」）與華人置業（00127.HK）間接全資附屬公司BILLIONUP LIMITED簽訂買賣協議，公司擬以8.36億元收購華人置業旗下上市公司至祥置業（00112.HK）61.96%股權。
公告顯示，至祥置業從事房地產開發、租賃和證券投資及金融相關業務，截至2010年年底，資產總額為10.59億港元，其中包括950萬港元負債和10.49億港元股東權益。
外界紛紛推測，金地此次收購至祥是為其商業地產業務開闢海外融資渠道，《第一財經日報》記者向金地相關人士求證時，被告知目前收購事宜還在審批中不便透露。收購至祥置業，金地究竟有著怎樣的謀劃和部署，目前尚存懸念。
輝煌商務何許公司？
此次發起收購的輝煌商務，此前並不為人所熟知。註冊信息顯示，輝煌商務為金地在港註冊的全資子公司，其業務性質為房地產相關業務，註冊資本100萬港元，經營範圍包括房地產項目銷售推廣與服務。
記者查閱金地近年年報發現，輝煌商務除了擁有部分集團內地項目子公司股權外，更關鍵的是，集團持有、管理的美元和人民幣房地產基金平台都在輝煌商務旗下運作。
2008年8月，金地與瑞銀環球資產管理共同發起成立「瑞銀金地中國房地產美元基金」，並於2010年3月完成首期約1.2億美元募資，第二期募集也在2010年12月完成，基金規模接近2億美元。
共同管理此美元基金的「穩盛投資」，正是輝煌商務的子公司。資料顯示，穩盛(香港)投資管理有限公司成立於2009年7月7日，輝煌商務與其子公司香港唯誠投資管理有限公司擁有其全部股權。
在與瑞銀合作推出美元房地產基金之後，穩盛投資在2010年也開始試水人民幣房地產基金，投資的項目包括深圳觀瀾項目一期和武漢四新兩個住宅項目。
不過此前據媒體報導，兩個人民幣基金項目的募集情況不如預期，原計劃募集4億元的武漢項目，最終只募集了2億元，而原計劃募集6億元的深圳項目，也僅僅募集了3億元。
不過，這並沒能影響到金地董事長凌克對房地產基金的看法。在今年三月舉行的一場機構投資者交流會上，凌克預計2011年穩盛投資管理的房地產基金規模能夠達到50億元，並將繼續發起設立由穩盛投資募集和管理的美元基金和人民幣基金。
凌克希望穩盛投資能在三年內成長為管理百億資產規模、有強大產品開發銷售能力、依照國際化標準運作、市場領先的基金管理公司，而未來五年內的規劃則是達到600億規模。
除了房地產金融，凌克還表示，金地2011年在商業地產領域也要實現突破，投資一至兩個商業地產綜合體項目，並在今後五年，每年商業地產領域的投資額保持在集團總投資額的20%左右。
2010年9月金地成立了專門的商業地產公司，並將包括北京金地中心、西安和崗廈的商業項目在內的商業資產轉至商業公司旗下。
在2010年年報中，金地將未來發展策略描述為「以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼，協同發展，成為複合型的地產開發商」的「一體兩翼」發展戰略，並稱「商業地產將會通過資本平台的整合來獲得更加長期和穩定的投資回報」。
金地總裁黃俊燦也曾表示，將透過穩盛投資為金地的住宅和商業地產業務提供資金支持，「深入挖掘住宅地產、房地產金融、商業地產三者的聯動價值」。
正是在這樣的背景之下，金地通過子公司收購至祥置業被解讀為借殼上市，為今後發展商業地產開拓融資平台，似乎變得順理成章。
香港平台短期內無法融資
關於金地此次收購至祥置業，平安證券的報告指出，金地將面臨全面要約收購義務，不過上市資格仍會保留。當金地獲得過多股權後導致殼公司面臨退市時，金地可選擇將多餘股權賣給第三方，以保證股權不會過度集中，至祥置業上市資格將繼續保留。
一般而言，金地收購至祥置業60%的股份，是其買殼上市的第一步，預計未來至祥置業將對輝煌商務增發以購買輝煌商務持有的部分資產，實現融資以及間接上市的目的。
但高華證券在研究報告中指出，即使金地順利收購至祥置業，由於殼公司當前規模較小、仍須金地不斷增強其規模，所以融資平台在短期內帶來的裨益將較為有限。
正略鈞策管理諮詢顧問魏慶告訴記者，根據香港的監管規則，在完成收購、取得控制權之後的24個月之內，若殼公司收購某項資產的資產比例、盈利比率、收益比率、代價比率以及股本比率任意一項指標超過100%，都將構成「非常重大的收購事宜」，會被按新股上市處理，那樣的話買殼上市的意義便不復存在。
「由於至祥置業的殼較小，因此兩年之內，金地都不會向至祥置業注入大量資產，這也就意味著，短期內無法實現融資功能。」魏慶表示，收購至祥置業應該是金地為發展商業地產所做的長遠打算。
他同時認為，從目前透露出來的信息看，除了直接透過旗下的商業地產子公司開發項目，人民幣基金也有可能是金地投資、持有商業地產的一種方式。
「此時收購至祥，或許也是在為人民幣房地產基金將來的退出途徑未雨綢繆。金地推出人民幣基金投資商業地產的同時，必然面臨基金到期後退出的問題。屆時，金地或許會利用香港的上市公司接手基金的投資項目並繼續持有。」魏慶表示，「金地目前的人民幣基金2014年才會到期，因此即使24個月之內無法大量注資，也仍有充足的時間不斷增強殼公司的規模，為今後開發、持有商業地產募集資金。」
「金地此次收購也許代表了一個趨勢。」國都香港研究部經理朱振明表示，對於有資金需求，特別是需要大量資金進入商業地產領域的開發商而言，在內地融資渠道受阻的情況下，香港上市再度被提上議程，但近兩年內地房企在港IPO的市盈率均不算高，不少還出現了「破發」，表現不濟，因此買殼上市開始顯得更有吸引力。「買殼上市的好處還體現在，開發商可以有選擇地將部分資產注入殼公司，而不必將整個公司搬到香港進行IPO。」
根據金地集團此前發出的公告，收購至祥置業的交易預計將於7月29日或之前完成。