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鄭誌剛：新掌門打開“新世界”

作為新世界發展（00017.HK）第三代掌門人，鄭誌剛接棒之後已然開始緊鑼密鼓構建全新的新世界生態圈，而風頭正盛的K11便是這個生態圈中極為重要的內容。

6月12日，鄭誌剛在廣州接受媒體采訪時表示：新和舊如何去共存以及過渡，是這個時代必須面臨的問題，新世界希望在這個問題上引領時代的潮流。

事實上，早在2015年開始，新世界便開始了這種新舊商業模式的交替。彼時，該公司將旗下位於國內成都、武漢等多個城市的項目儲備作價近300億轉讓給恒大集團（03333.HK），完美地錯過了過去兩年國內房地產市場爆發的市場紅利。此後的2016年，該集團進一步完成了新世界中國的私有化。

與此同時，該公司加大在大灣區核心城市的投資布局，大力拓展K11等新商業模式的拓展。

種種跡象顯示，新世界發展這家最老牌的港資實業公司，在完成了三代人的順利交接之後，正悄然發生著某些企業基因的變革。

新掌門的新生態

“新生態”是鄭誌剛對企業發展前景的戰略思考。

“我搭建的K11不是一個傳統意義上的商場，而是一個博物館，但又是一個商業體。”

作為新生代企業領軍人物，鄭誌剛的思考更為時尚，貼近年輕人的消費觀念和需求。而未來的新世界商業帝國，也將在這種富有藝術特質的文化基因上構建。

據透露，該公司投資的瑰麗酒店也將是以文化為核心元素的高端酒店品牌，同時，新世界還將圍繞養身養老等內容打造健康產業品牌，以及教育品牌。

“我們希望構建一個閉環的生態圈，讓客戶住新世界的樓盤、住我們的酒店、逛我們的商業，並可以接受我們的養身健康和教育等多元的服務。”

在房地產由過去的增量市場逐步轉變為存量市場的行業大背景之下，如何在客戶身上挖掘二次消費，是許多大型房企共同思索的問題。比如碧桂園（02007.HK）曾在2015年提出公司目標是“打造全生命周期”產業鏈。

新世界此番提出的“生態圈”，無疑是其對於企業未來發展方向的全新思考。據透露，該公司未來會在9個城市建立K11品牌，包括商場、寫字樓、公寓等，合計24個項目。

數據顯示，截至2017年12月31日，新世界在內地持不包括車庫的土地儲備總樓面面積約800萬平方米，其中470萬平方米為住宅用途。主要分布於廣州、佛山、深圳、武漢、寧波、北京、廊坊以及沈陽8個城市。

去年，新世界於大灣區新增土地儲備80萬平方米，包括深圳前海項目、太子灣項目、廣州增城項目等。

“未來還將投入151億（人民幣）左右的資金繼續在大灣區進行土地儲備，特別會留意一些城中村改造方面的項目，目標增加8～10個項目。”鄭誌剛透露。

業績波動難題待解

在推出其新的生態體系之後，擺在鄭誌剛面前的核心命題便是破解新世界發展業績波動難題。

數據顯示，該公司營業收入自2014年站上500億港元這一平臺後，已連續四年在這一位置上下波動，其中三年凈利潤也錄得同比下滑。而同期國內大部分房地產企業都實現了規模和績效的快速增長。

新世界發展2017財年的數據顯示，公司總資產4370億港元，收入566.28億港元，同比下降4.94%；毛利約為182.15億港元，同比減少1.65%；公司股東應占利潤76.75億港元，同比下跌11.4%。

今年2月底，該公司披露的2018財政年度中期業績顯示，期內公司錄得營業收入279.35億港元，同比上升4.9%；公司股東應占溢利為112.7億港元，上升159.9%；基本溢利41.97億港元；凈負債率下降2.1%至32.7%，現金及銀行存款為655億港元。

新世界是否已經走上一條新的上升通道，目前還不得而知。在2018財年，該公司在國內的銷售目標為160億，並未有顯著提升。公司同期則加大了核心商業物業的投資開發。

對此，鄭誌剛表示：“房地產開發中的現金流是非常重要的，需要很好地平衡。我們非常看重擁有良好現金流的商業項目。希望商業租金收入可以達到40到50個點的比重，這將使得公司可以發展得更加穩健。”