📖 ZKIZ Archives

由發展商恒基與新世界發展、達二千五百八十伙的元朗大棠新盤尚悅，以外形似凱旋門為綽頭，配合「喜悅的上車盤」這宣傳口號，上週五以「喜悅價」每呎七千二百多元發售。綜觀元朗二手樓呎價，此價已非「喜悅」；而樓盤中原來還有六個窿！

發展商當初收樓時，地盤範圍內有六處地方未能收下，結果令尚悅與其中的村屋「融為一體」。屋苑還要開放三條通道讓村民出出入入，猶如無掩雞籠。再打開樓書 一看，還有不少魔鬼細節，不但揭示附近有化糞池，絕大部分單位的廚房是開放式，住戶竟因此要額外多付管理費。買樓唔同揀棵菜，上車買家不要盲搶樓！魔鬼細 節一：樓盤六個窿

記者翻開尚悅一百二十頁的樓書，發現在尚悅樓盤內，竟有六個非尚悅範圍的窿，這些窿窿，被樓盤重重包圍，且「窿」數之多，實為新盤罕見。記者到樓盤實地視 察，驚見一座座興建中的住宅，環抱着一間間小村屋。記者在尚悅第一、十一及十二座中間，找到第一個窿主。這一家姓陳，只見一百歲的陳伯在屋外緩緩散步，兒 子陳連有就和親人在戶外打麻雀，在地盤中猶如火舞黃沙：「打幾圈就成手都係沙塵。」

據知，發展商在○三年起透過駁腳經紀在村內收地，本屬收購範圍內的陳宅，卻未被收下，原來當中有段古。陳連有說，鄰居在○三年以一千五百萬元出售佔地六千 呎的村屋，他們的佔地四千呎，故託村內人向駁腳開價千二萬。豈料一星期後陳連有接到一個無來電顯示的電話：「佢問我九百萬賣唔賣，咁少錢，我哋梗係唔 賣！」可惜蘇州過後無艇搭，此後再無人問價；據知情人士透露：「當年的大旗嶺村村長薛漢明，自己有兩間村屋，放大條數叫經紀收，陳氏有見及此亦開價千二 萬，但最後薛漢明只是收一千萬。」發展商眼見有人出價較低故先收，陳連有頓變獅子開大口的釘子戶，結果恒基更索性不收，讓陳宅置身於尚悅當中。

自尚悅動工後，陳氏一家每日擔驚受怕。陳太指着第一、二座的凱旋拱門道：「以前都冇咁扯風o架！上次十號風球飛晒地盤啲木板落嚟，差啲打中我老爺。」由於 他們的村屋緊貼地盤，距離不足一米，屋內的牆壁和石屎地自地盤打樁便出現一道道裂痕，現任大旗嶺村村長黃柏仁多次協助陳氏向發展商索償。

半開放式屋苑

記者走到位於第九座與第十座中間的第二個窿，村屋內住的是鄧婆婆，她仍用傳統爐灶煮飯，略帶鄉音說：「我老公喺呢度由出世住到死！梗係唔賣。」在發展商眼 中，鄧婆婆的村屋不在地盤主要通道，顯然無收購價值，「成日都有啲鐵片、木板吹落嚟！」這村屋的圍牆幾乎與地盤圍牆零距離，發展商只「施捨」了一條狹窄的 通路讓她出入，當還她一條生路。另外的窿還住有薛婆婆一家，按樓書顯示，發展商將屋苑的垃圾房，置於薛家村屋旁，向她送了「一份大禮」。站在薛家村屋天 台，伸手便可向正在樓盤平台工作的地盤工人打招呼。若住在第二、三、十一座低層兼望內園景的住戶，站出露台，便可望到四周村民晾曬的衫褲；另外的窿分別是 荒廢的果園及村屋等，低層住戶須安裝防蚊網。據樓書內附的政府租契條款訂明，上述的村民及其訪客，有權穿越樓盤的通道往返村屋，其中主要為三條車路和行人 道，意味屋苑將呈半開放式，非尚悅的住戶亦可自由進出。而尚悅第一座G、H單位旁邊，按樓書的地契特別條款顯示，竟然有一個凸出的化糞池！該化糞池建在一 間村屋內，附近村民對內裡情況亦不清楚，發展商刻意在地契列明此點，就是怕臭氣熏天時，住戶會以不知情名義，提出反對或索償。

魔鬼細節二：開放式廚房 炒唔到菜

尚悅標榜上車盤，近八成即二千零八十伙單位皆為兩房設計。由於多為四百九十呎至六百呎細單位，故樓盤近一半單位的廚房都是開放式設計，但廚房面積細得僅容 得下一至兩人站立。根據樓書，這類廚房「附贈」消防系統裝置，包括消防花灑、滅火筒、複合式感應偵測器等等。住戶為此要比其他住戶多付每呎$0.03的管 理費，即每月共$2.23。廚房內的天花有感應偵測器，那如何煮食？記者就此以睇樓客身份，向發展商查詢，一名職員表示：「廚房嘅感應器，係感應熱能嘅， 又唔會話有煙就響嘅。而個滅火筒，每年要俾消防上嚟驗一次，住戶自行約見，唔驗就違規。」不單保養麻煩，維修及更換滅火筒的費用更要由住戶自行承擔。由於 天花設熱能感應器及花灑，住戶難以在家中炒菜煲飯，還可能煮一個公仔麵亦要「冚煲蓋」。

魔鬼細節三：交通似近還遠

發展商及地產代理，均以「交通便利」硬銷尚悅，號稱步行五分鐘便到元朗市中心。但經記者三番四次測試，以正常步速至少需時十至十五分鐘才可由尚悅身處的十 八鄉路到達元朗大馬路，沿途皆「無瓦遮頭」。發展商更以「毗鄰元朗西鐵站、乘坐西鐵到香港站只需三十八分鐘」作樓盤賣點，然而由屋苑步行，至少要二十分鐘 才到西鐵站，而乘坐巴士K66或小巴73亦要五至十分鐘車程，單計這些時間已無可能在三十八分鐘內到中環。屋苑對面只有一個巴士站，可乘搭巴士968往中 環上班，但該站僅提供三班七點至八點內開出的晨早特別線，過馬路還要小心在十八鄉路出入的大貨車。至於駕車人士要出市區當然較方便，但屋苑只提供四百五十 七個車位，即只有五分之一戶有位泊車。一名睇樓客謝先生表示：「冇車位點得呀，又唔近西鐵站，即刻唔使考慮啦！」就算幸運買到車位，由元朗可用三十分鐘經 大欖隧道及西隧出中環，但隧道費單程便合共要花八十大元，一日來回就足足要一百六十元，可謂用錢才能買到時間！而尚悅周圍並無任何便利店或超級市場，僅得 一間士多和食堂提供午餐小食。附近的村民和地盤工人也常常在此打躉歎茶，甚有鄉土風味；居民搜購日用品或深夜想食消夜時，便要徒步到大馬路解決。

魔鬼細節四：開價嗌平實貴

尚悅首批單位，平均呎價七千二百二十八元，發展商多次指乃「貼市價」及「喜悅價」，截至週二黃昏，已一連數日先後推售五次。細看五張價單，兩房單位入場費 只需三百四十一萬元，以即供九五折計算，更可低至三百二十三萬元，便可購入一個低層、四百九十二呎的單位；價單上最低呎價單位六千四百九十八元，面積五百 九十八呎。表面上不同單位各有筍位，實際上尚悅的開價比同區二手樓高出二至三成。毗鄰近十年樓齡的二手樓、同樣由恒基及新世界發展的蝶翠峰，與尚悅的配套 及交通相同，但其平均呎價只是四千五百七十二元，尚悅的呎價足足高出近三成半！現時居於元朗的鄧氏夫婦，於上週六到位於尖沙咀美麗華商場的售樓處看過示範 單位後，便耍手擰頭道：「尚悅唔係豪宅而係高級村屋囉，雖然好開揚，但唔近西鐵站，點睇都係YOHO Town抵啲，新地嘅用料又好喎！」YOHO Town位於元朗西鐵站附近，不但處於元朗市中心，交通方便，配套較為完善，未來有大型商場YOHO Mall落成。YOHO Town一期樓齡八年，現時平均呎價六千三百三十一元，較尚悅平。未來元朗還有新地的爾巒、YOHO Town三期、及下攸田項目等，共有三千六百多個單位供應，選擇多的是。