📖 ZKIZ Archives

小縣城都上浮了！力度超廣深，全國首套房貸利率創下歷史新高

最近樓市最熱鬧的消息，莫過於樓市信貸不斷收緊，房貸利率繼續走高。

券商中國記者獲悉，首套房貸利率上浮5%已經成為業內普遍的起步價。融360數據顯示，8月，全國首套房貸平均利率創下歷史新高，達到5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關。不僅一線二線城市，甚至一些小縣城也已經開始上調，而且上浮8%-10%左右，超過了深圳、廣州等一線城市。

首套房貸平均利率創歷史新高

融360數據顯示，8月，全國首套房貸平均利率創下歷史新高，達到5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關，相當於基準利率1.04倍，環比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。

融360房貸分析師李唯一表示，近期房貸利率再度引起大家的關註，尤其是作為一線城市的北京。近日，北京多家銀行相繼下達關於房屋按揭貸款工作的內部文件，文件要求首套房貸款利率執行最低基準上浮5%，即基準利率4.90%的1.05倍達到5.145%。

相較於北京85折時代的房貸利率，當下的確漲幅較大，但是就融360近幾月的監測數據來看，目前北京房貸利率總體是平穩中略有上升，主要是文件下達之後，部分銀行開始明確執行政策規定，但是說暴漲還是稍顯不妥，畢竟上浮有一個循序漸進的時間過程。

北京

截至9月19日，融360監測數據顯示，在監測的30家銀行（分支行）中，北京已無銀行提供優惠利率折扣，首套執行基準利率的有9家，執行首套上浮5%的有8家，上浮10%及以上的有10家。

深圳

再以深圳地區為例，中原地產最新的深圳商業銀行放貸利率情況顯示，除了個別銀行首套放貸執行基準利率外，絕大多數銀行首套房貸均上浮，其中，工農中建交等國有大行上浮5%，民生銀行、興業銀行等銀行上浮10%，第二套基本上浮10%，興業銀行第二套上浮15%。

從全國範圍來看，除北京、上海、深圳、南京等地區商業銀行陸續提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準利率上浮5%~10%已成為全國房地產市場重點調控城市的普遍現象。

上海

上海地區一位商業銀行相關業務人員介紹，目前他們銀行首套房貸利率基本都上浮10%。他們銀行基本不做按揭貸款，因為總的額度是固定的，除非有老客戶提前還款，才有額度做新的按揭。

有意思的是，一位地產行業研究機構相關負責人表示，最近房貸利率變化太快，他們已經有一段時間沒有更新貸款利率情況了。

小縣城首套房貸上浮力度超廣深

融360數據顯示，從首套房平均利率區間來看，8月份北上廣深一線城市分布在4.83%~5.13%的區間範圍內，北京首套平均利率為5.12%、廣州為5.13%、深圳為5.04%，均已突破5%。二線城市首套利率上浮銀行數亦略增，半數以上城市首套利率破5%，優惠占比降至年內最低值。

首套房貸利率上浮已經蔓延至三、四線城市。一位華東地區縣級市的銀行工作人員介紹，雖然該縣級市是“小地方”，不限購，此前首套房貸上浮5%，目前都上浮8%~10%左右，主要是沒額度。

一位房地產行業分析師表示，首套房貸利率上浮趨勢進一步擴大，考慮到二、三線城市的高成交比重，房貸利率的集中上浮將對需求端構成實質性的抑制作用，而非此前趨勢上浮所帶來的預期引導作用。未來利率繼續上浮空間有限，但是短期定向加息效應的升溫將顯著影響成交意願，同時近期消費貸的嚴格監管也將進一步壓縮居民端杠桿空間，金九銀十或成色不足。

今年以來，在一、二線熱點城市高房價和購房門檻提高之後，大量購房需求向周邊外溢和擠出，而且當前房地產政策“因城施策”，三、四線城市繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利。

從8月份房價上漲城市數量來看，70個大中城市中，有46個城市新建商品住宅價格出現環比上漲，依然明顯超過下調城市。其中，三四線城市成為房價上漲主力。

不過，本輪去庫存方式使得三、四線購房杠桿非常高，隱含著對銀行風險。三、四線新增大量首付低於三成的購房者，20%左右購房者是低於三成首付，而首付比例低的購房者違約率是高於首付比例高的人。

過戶後銀行遲遲不予發放尾款該如何處理？

房貸市場不僅利率上調，放款周期變得更長。中原地產最新的深圳商業銀行放貸利率情況顯示，多數銀行放貸時間均是放款緩慢或是不確定。

廣東華商律師事務所律師周爭鋒對記者表示，眼下，普遍發生二手房過戶後銀行遲遲不予發放尾款的糾紛。

周爭鋒介紹，最近一斷時間接到的咨詢，主要集中在買賣雙方已經過戶完成，買家取得房產證並抵押給按揭銀行，但是銀行遲遲不放尾款的情況。過戶後買家已經完成抵押登記，但是銀行以房貸額度緊張為由不及時安排放款，要想快點放款銀行通常會有兩個要求，一是買家同意利率上浮，二是購買銀行推薦的金融產品。

周爭鋒表示，依據深圳網簽的遞件合同第九條，賣家是沒有辦法追究買家承擔逾期付款的違約責任。在買賣雙方遞件的網簽合同第九條，關於買家逾期付款的違約責任條款，明確約定了因銀行貸款原因導致買方逾期付款的，買家不承擔違約責任。

周爭鋒建議，為了避免出現過戶後尾款遲遲收不到的情況，出賣人在出售房產時，有必要就尾款的最終收款時間和買受人作一個單獨的約定，約定不論什麽原因賣家超過雙方約定的時間收到尾款，買家均應該承擔延遲履行的違約責任。註意這樣的約定應該在中介版本的買賣合同和遞件過戶的網簽合同備註條款中，同時出現。只是體現在中介版本的買賣合同中，會在法律適用上造成不必要的麻煩，也就是法院審理時究竟應該以那一份合同做為最終定案依據的法律困擾。

（來源:券商中國微信公眾號ID:quanshangcn 記者:陳冬生）