“短短半年間，房地產融資環境就變得非常嚴峻。”一家知名房企融資負責人對21世紀經濟報道記者表示，在貨幣收緊大趨勢下，房企各個融資渠道都受到限制，融資成本相比以前也上升了2-3個點。
克而瑞研究中心6月5日發布的數據顯示：5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結構中，銀行貸款環比下降29.67%；受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.9%；同期海外發債額為零。
在樓市調控和去杠桿的背景下，發債難、資金成本高，已成為擺在房企面前的大問題。蘇寧金融研究院高級研究員趙卿認為，從目前房地產企業的融資渠道看，主要是銀行、信托、各類資管計劃、發行債券以及股權融資。各類金融機構對房地產企業融資是“既愛又怕”。鑒於房企融資利率高，有利可圖，很多金融機構會想盡辦法給房企輸血；但房地產行業風險不斷積累，資金鏈斷裂、房價下跌或政策風險，都有可能造成房地產企業難以還本付息。從監管看，對各類金融機構投向房地產的資金也是嚴控態勢。
融資收緊
房地產融資自今年以來就一直處於嚴查收緊環境。
據公開消息，近期銀監會在例行檢查時向各地銀監局下發《2017年信托公司現場檢查要點》，房地產信托業務被列為檢查要點之一。涉及房地產信托業務的檢查要點包括：一、是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式，變相向房地產開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信托業務。二、“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業以股東借款充當劣後受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款。
而在去年三季度經濟金融形勢分析會以及2017年4月銀監會風險防範指導意見中均提及關於房地產信托的監管。因此，盡管此次《要點》僅用於指導具體檢查項目，並非發布監管政策，但也側面反映了監管層對於清理違規杠桿配資的持續關註。
上述融資人士就感受到房企融資環境的嚴峻。該人士稱，“目前常規融資渠道仍然可以操作，但對於用途監管非常嚴格。比如，是否用於土地融資等。其他渠道比如私人理財等也有向房地產方向投放，但短短半年時間內，融資成本上漲非常明顯。不少融資渠道成本已經在8個點以上。”
該人士表示，盡管融資成本上漲，但預售門檻監管提高背景下，房企銷售環境遭遇困境，這使得現金流狀況受到拷問。因為，仍然有房企選擇“先把錢拿到”來“續命”。
而另一家大型房企負責人告訴21世紀經濟報道記者，“受監管因素影響，因銀行、保險等資金對房地產開始謹慎，今年上半年計劃表上的融資額目前一筆都沒有到位。而這已經嚴重影響公司未來拓展計劃。”
克而瑞監測顯示，與房企的其他主流融資方式融資額持續萎縮不同，5月重點房企借信托渠道共籌得資金114.90億元，增量明顯。這也與監管層對房企銀行貸款、公司發債渠道不斷收緊有關。如本月首開股份(11.450,0.04,0.35%)借中信信托、泰康信托融得36億元，陽光城(5.840,0.01,0.17%)通過中航、中信等信托獲得25億元，還有華夏幸福(35.930,0.79,2.25%)獲華能信托15億元增資等。
同策咨詢研究部數據顯示，5月所有已披露的融資成本均高於同期銀行貸款利率。榮盛發展(10.490,-0.07,-0.66%)的2017年第二期中期票據10億美元3年期成本6.8%，華夏幸福2017年第一期中期票據19億元5年期年利率為5.8%。在公司債方面，龍光地產在海外發行6年期4.5億美元優先票據年利率為5.25%。在其他債權融資方式中，華夏幸福2017年第二期超短期融資券，借款270天，融資額度10億元，借款利率5.07%；華夏幸福與華能貴誠信托設立“永續債投資單一信托計劃”，起始利率6%；龍光地產發行3.5億美元永續債，起始利率7%。
債務壓力
受此影響，房企融資渠道也有所變化。
同策咨詢研究部數據顯示，2017年5月份監測的40家上市房企實現的股權融資總額折合人民幣125.92億元，股權融資占總融資金額比重為20.82%，相比4月份的78.08億元增長了61.29%。監測顯示，融資渠道與4月相比有所增加，境內銀行貸款仍是金額占比最大的融資方式，境內股權再融資的金額占比提升至第二位，其它債權融資退居第三。中期票據、信托貸款、海外銀行貸款、公司債、委托貸款、海外配股融資依次位列其後。
同策咨詢研究部研究員李想認為，由於公司債渠道收緊，房企融資環境發生變化，除了尋找創新的債權融資方式外，新興的股權再融資方式也受到房企追捧。
盡管房企可以增加“輸血”渠道。但整體看，房企現金流壓力仍然遭遇拷問。據Wind統計，107家上市房地產企業2015-2016年這兩年的新增有息債務規模高達8520億元，而2010-2014年五年間的新增有息債務總和為8200億元。顯而易見，2015-2016年有息債務規模擴張非常快。同時，負債率也不斷攀升，並達到歷史高值。從上市房地產企業的數據看，整體資產負債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，凈負債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%。
天風證券分析師孫彬彬認為，從境內房地產企業債務債券到期期限分布來看，2019年債務到期償還的壓力最大，債務到期償還高達1258.58億元，2018年和2020年境內房地產企業償債壓力也不小。2016年四季度至今，中資房地產企業新發離岸債由於發行期限多為3年期或5年期，到期主要集中在2020年和2022年。
孫彬彬認為，按照目前形勢，房地產海外融資也有所降溫，房地產企業債務融資情況不容樂觀。境內和境外雙重擠壓，房地產企業需要加快去庫存節奏，同時回歸主要向銀行貸款的融資方式，以獲得流動資金支持，保證資金周轉。前期由於火熱的房地產銷售情況，短期內房地產企業的資金壓力不會太大，但隨著房地產銷售降溫的效果逐漸顯現，疊加房地產融資困難，中長期來看，房地產企業的資金壓力會逐步顯現。總體而言，債務集中到期量大，前期經營比較激進和資質較差的民營企業面臨的壓力較大。
（來源：21世紀經濟報道 記者 王營）