📖 ZKIZ Archives

上海：百億級基金

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100256694&time=2011-05-08&cl=115&page=all

　　一支百億級的公租房建設投資基金正在上海籌建。

　　李曉東所掌管的上海建銀精瑞資產管理有限公司，是在全國工商聯房地產商會的牽頭組織下，在中國建設銀行的支持下搭建的房地產行業性的投融資平台。這家資產管理公司近日稱，將在年內成立一支公租房建設投資基金。

2011年3月3日，在鑫澤陽光公寓，外來務工者們正在打籃球。鑫澤陽光公寓是由上海市莘莊工業園區管理處投資建造的公租房，主要服務對象是園區裡大企業的外來務工者，目前租客數量超過6000人。東方IC

　　根據地方政府公佈的計劃，今年上海將建設籌措200萬平方米、約4萬套公租房，其中四分之一要當年供應。位於徐匯區華涇鎮和楊浦區新江灣城的首批5000餘套公租房將於今年下半年推出。

　　「正是由於公租房資金缺口大，作為基金能夠介入的機會和空間也就更大。」建銀精瑞資本管理集團董事長李曉東告訴財新《新世紀》記者。

　　為了吸引各類資金進入公租房，近期上海也開始探索「捆綁式開發保障房」新機制，即用商品房的利潤沖減公租房的投資成本，用租金收入償還公租房投資的財務成本。

　　然而，財新《新世紀》記者採訪了多位熟悉保障房資金運作的人士，均表示，目前公租房真正合理的資金運作模式仍待字閨中。他們普遍評價建銀精瑞的模式不易複製，因為其中最大的命門就是「政府關係」。

　　一位國有大型信託公司熟悉地產信託的經理向財新《新世紀》記者表示，公租房的利潤並沒有像想像中的這麼低，在上海，這樣一個項目的實際收益大約可達到10%-20%，和信託差不多，關鍵是「只要與政府關係好，拿地、政府承諾回購順利，收益都不成問題。」

百億級基金

　　該基金和通常的私募股權基金大體無異：計劃首期募集資金規模約為100億元，擬設投資期限為七年，計劃今年上半年完成基金的審批和註冊，七八月份募集資金到位，年底之前啟動相應的投資項目。

李曉東透露，預期公租房項目的投資回報率可達5%-12%。熊濤/CFP

　　「這個基金的年度管理費在1%。」該基金有關人士向財新《新世紀》記者透露。一般私募股權基金的管理費在1.5%到2%。「考慮到公租房投資的性質，管理費定得要低一些。」

　　不僅管理費低，目標收益率也相對較低。李曉東透露，預期公租房項目的投資回報率為5%-12%。而一般私募股權基金的投資回報率要求要達到20%以上。但即使是5%-12%的收益預期，對於公租房建設而言，也是個大膽的假設。

　　李曉東表示，基金目前一邊在報批，一邊已經洽談了一些項目，首期募集的100億元資金是按照在談項目的資金需求估算。「公租房資金需求較大，100億元只是個小數目，但會起到示範作用。」

　　該基金的資金來源，李曉東未做披露。但由於該基金背靠建設銀行，業內人士分析，參照房地產、證券類信託的資金來源可以是商業銀行私人銀行部的理 財資金，該基金募資百億元並無難處。關鍵是目前理財資金要求年息7%-9%的固定回報，再加上管理費，實際要求該基金的收益率要達到8%-10%才能打 平。

　　一位國開行上海分行人士向財新《新世紀》記者分析，公租房建設類似於公益項目，以它的利潤率很難給投資者以較好的回報。

　　李曉東則認為，從投資方角度來看，大量游資在房地產調控後面臨去向問題，通過金融創新使兩種需求結合起來，並通過恰當的投資條件設置和風險控制，公租房基金一定能夠獲得合理的投資回報。

　　上述國有大型信託公司熟悉地產信託的經理也表示，只要獲得財政情況還不錯的地方政府的回購承諾，項目的風險立即降低；若能在開發拿地階段就進入，控制好成本，獲得的收益可以最大化，而且，「該基金的期限是七年，剛好覆蓋了從拿地到售賣的全過程。」

5％-12％收益？

　　具體如何實現公租房基金5%-12%投資回報？李曉東向財新《新世紀》記者介紹了三種模式。

　　其一，是盤活目前存量的公租房。比如，前兩年，地方政府為完成中央下達的任務，在土地出讓上給開發商配建一部分公租房，主要由政府回購，若政府目前的財力有問題，投資基金就可以提前進入，替政府回購，同時還可和開發商磋商價格。

　　假設這批公租房的未來市價是20000元/平方米，政府承諾三年後以9000元/平方米的價格回購，投資基金現在介入，可按7000元/平方米的價格回購，相當每年有7%的價差優惠，若再加每年租金收益率3%，投資收益率可達10%，這還不包括租金收益的稅收優惠。

　　其二，投資基金還可直接向政府拿地投建公租房，一方面享有公租房土地的優惠；另一方面可將公租房做出品牌和檔次，比如在不是中心位置但有軌道交通的地方，建一些以青年人為主題的小區，獲得較好的租金收益。

　　其三，還可嘗試一些創新方式，比如舊廠房改造。這種方式不僅成本更低、見效快，由於出租用，工業用的廠房不需變更性質，流程上也更有效率。

　　「從表面上看，這一模式沒有很大的問題，但如何保證收益率仍是個難題。」另一位地產私募股權基金的董事長向財新《新世紀》記者表示，從項目本身 看，儘管基金屬於股權投資，而信託屬於債權投資，但都存在共同的本金償還來源，即要求政府出具公租房回購的承諾函，並且由財政或其他地方融資平台對回購行 為進行擔保。

　　大批量的回購資金對政府財力也構成了一定壓力。國開行上海分行人士表示，現在各地政府都在開工建保障房，成井噴之勢，「政府回購資金實際上和地方政府財力直接掛鉤。若劃撥土地存在產權瑕疵，處理起來並不易。」

　　至於建銀精瑞對於舊廠改造的構想，儘管可以大大削減土地成本，但上述地產私募股權基金董事長認為，仍然存在產權問題。

　　上述國有信託經理並不這麼認為：「由於公租房因拿地和建造的成本非常低，因而即使政府不能回購，也不缺市場需求，比如可以快速出手給資產管理公司或財務公司，因產權問題會打個折，但仍然有賺頭。」

資金異同

　　為了吸引各類資金進入公租房，近期上海開始探索「捆綁式開發保障房」新機制。即用商品房的利潤沖減公租房的投資成本，用租金收入償還公租房投資的財務成本。

　　最先嘗試的是上海地產集團，一家上海房地產政府融資平台。今年3月中國太保旗下太平洋資產管理公司發起設立募集資金40億元的「太平洋-上海公共租賃房項目債權投資計劃」，就是主要用於上海地產集團在上海市區約50萬平方米公租房項目的建設和運營。

　　「面對公租房項目資金回籠的長期性和資金擔保期限的長度等，儘管保險資金、信託資金和地產基金均有投資性的特徵，但因其屬性不同而並不能完全複 製。」一位資金市場人士如是說，此外，信託資金屬於債權，期限一般1至3年，而險資也受困於股權投資的障礙，往往只能通過融資平台和銀行進入保障房領域。

　　前述國開行上海分行人士透露，在目前資金比較緊缺的時候，可能會通過保險或信託資金來解決項目的資金用款，「比如，保險和信託資金做搭橋貸款，國開行做項目開發貸款，或者將資金委託國開行進行管理。」

　　她還表示，由於今年資金相對緊缺，所以為了保進度，企業可能還會吸納一部分這類型資金。但像這樣的資金成本未來還是合到項目總投資裡，轉嫁到下 層住房者身上。比如同樣位於松江泗涇的經濟適用房新凱家園，今年的價格比去年漲了三四百元。上海房管局稱，同一房源價格上浮，是因為建設資金大部分由開發 商貸款籌集。若每套30萬左右的貸款，一年約7%的利息，成本就增加了2萬多元。

　　信託資金從資金規模、期限以及收益率等方面都和地產基金有很大的區別。國投信託一位人士向財新《新世紀》記者表示：信託資金一般只托一個項目主 題的資金，相當於提供短期貸款，而基金可以同時投幾個地產項目，所以基金可以平衡幾個項目的收益率，而信託單個項目就必須確定在至少10%左右的水平。