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熱點城市新建住宅漲幅全回落 調控升級二季度房價將趨穩

國家統計局18日發布了2017年3月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據,3月份一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落。

3月市場價格仍處高位

數據顯示,3月份,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落,環比總體平穩。從同比看,3月份15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落,回落幅度在0.2至6.0個百分點之間。

擴展到70個大中城市看,3月份70個城市中有24個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落,比2月份增加4個,回落城市中18個為一二線城市。

不過,由於基數的關系,即去年熱點城市房價呈現逐月走高的態勢,因此雖然3月價格有同比漲幅回落的壓力。但目前熱點城市房價仍然處於高位,穩房價的挑戰仍然不小。

從環比看,70個城市中有8個城市新建商品住宅價格比上月下降,10個城市漲幅回落,其他城市漲幅略升。其中,環比漲幅超過1%的城市有20個。其中海口、廣州、三亞、廈門和韶關五個城市的房價環比增幅最大。當然,包括揚州、安慶、洛陽、南昌和貴陽的增幅也較大,位列前10位。

在二手房市場,與2月份相比,今年3月份70個大中城市中,價格下降的城市有2個,上漲的城市有64個,持平的城市有4個。而在2月份,價格下降的城市有11個,上漲的城市有55個,持平的城市有4個。這說明,2017年3月份房價上漲的城市數量有所增加,而下降的城市數量有所減少,市場仍然偏熱。

中原地產首席分析師張大偉對第一財經分析,3月份房價上漲,有幾個主要因素。首先是,目前“金三銀四”的熱點時期,從房產交易看,3月是慣例的高峰期。往年3月,市場都會在春節後有所升溫,即使在調控周期,3月也相對是短期的成交高點。

其次,盡管調控不斷收緊,但是影響樓市走向最重要因素之一的信貸依然處於寬松階段。數據顯示,2017年一季度居民戶中長期貸款額度達到了1.46萬億,相比2016年同期上漲了32.7%。

第三,此前部分城市的調控只是從減法做文章,沒有解決供需進展的局面。2016年930各地調控政策主要特征是“降油門”,一二線城市虛火轉移到了周圍區域,而在周圍區域炒作後,投資需求又回歸到一二線城市。從全國市場看,2017年3月份庫存數據跌到最近17個月的最低值。尤其是一二線熱點城市,供求關系緊張的格局沒有緩解。

廈門市房地產中介行業協會副會長王崎對第一財經分析,供應問題十分關鍵。比如廈門房價高企的一大原因在於,這幾年廈門的土地供應一直嚴重不足,在信貸寬松的情況下,房價上漲壓力大。所以在收緊調控的同時,還是應該增加有效供應,滿足市場需求。

二季度將趨穩

張大偉認為,2016年10月前房價上漲的核心原因是資金潮下的資產荒,930調控只是抑制了部分投資,所以在短期平穩後,市場在今年2、3月重新升溫。也正是如此,從3月17日開啟全國新一輪升級版調控潮,明顯抑制了市場的升溫幅度。

例如,二線城市中房價最高的廈門,今年以來房價再度走高,3月份無論是同比還是環比漲幅均位列前茅。為了遏制這種勢頭,3月24日,廈門出臺調控新政,其中規定新購住房需取得產權證後滿2年方可上市交易。由此開啟了樓市限賣的先例。據統計,目前至少已有14個城市加入到限售的大軍中。

張大偉說,“限賣”,正成為當前各地樓市調控的新思路,也成為本輪從3月開始的全國多城市調控新特點。預計未來還有更多的城市將執行落實這一新調控措施。一定年限的房屋被限制轉讓,可以有效的降低投機行為。

在3月創造歷史調控力度的政策影響下,預期二季度樓市走勢會趨向平穩。國家統計局城市司高級統計師劉建偉介紹,據調查了解,3月18-31日,北京市新建商品住宅日均成交套數減少,二手住宅日均購房資格申請量下降,住宅交易三方合同成交筆數銳減。

中原地產研究中心統計數據顯示,4月截止日前全國40大熱點城市數據實際市場成交量跌幅超過5成,市場影響遠超過2016年的930調控。預計2季度房價降溫表現也將遠超過2016年4季度。

張大偉認為,良好的經濟開局,給了樓市調控比較寬裕的空間。這也是從3月開始全國超過40個城市再啟房地產新一輪調控的重要原因。在本輪政策調控之後,必然會進一步制約購買力有限的人群入市。受此影響,預計二季度住宅市場表現將會極大受限。

國家統計局新聞發言人毛盛勇17日表示,因為新一輪調控措施是3月17日以後陸陸續續出臺的,對於房價,還有其他房地產方面指標的影響,有可能在4月份乃至以後陸續有所顯現。

易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認為,3月份開始全國各地調控政策紛紛收緊,這說明房價上漲的潛在壓力依然存在。包括增加外來人口社保的繳納年限、實施認房又認貸等政策,都有助於降低投資投機購房需求的比例。後續隨著政策效應的釋放,部分城市房價過熱的現象也有望減少,二季度全國70城房價指數走勢也有望處於平穩運行的區間。

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