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17 Mar 17 - 嘉里建設(0683) 全年業績

嘉里建設（0683）剛剛公布截至2016年12月底止全年業績，純利65.37億元，按年升18.2%；每股盈利4.53元；派末期息0.8元，全年共派1.1元。 2015年全年派0.9元。

嘉里建設於70年代在香港開始投資及發展物業，並於80年代積極興建多項住宅發展項目，至今已成為本港及中國最大的物業投資及發展公司之一。 最初，嘉里建設擁有龐大的物流業務，但自2013年起，該業務，亦即嘉里物流（0636）已於香港交易所分拆上市。因此，嘉里建設現專注於物業發展和投資。 嘉里建設原主要經營香港的地產業務，但自2013年起，嘉里建設逐漸將主要業務轉移至中國的地產業務，現時內地業務佔淨收益比重佔7成半，內地租賃業務佔6成。

嘉里近年在香港投得多幅豪宅地皮，除了沙田九肚山、何文田地皮外，在2015年、2016年更先後合共斥96.6億元投得筆架山龍翔道兩幅豪宅地，以每呎地價計，更是稱霸九龍區最貴的兩幅地王。 嘉里（00683）對於豪宅地是情有獨鍾，未來投地精選優質地段，認為好的地段才能夠建好物業。



■　 11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績
■　 28 Feb 17 - 新鴻基地產(0016) 中期業績
■　 22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

地產股	企業
發展商	恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、 長實(1113)、 信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等
收租股	恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、 合和(0054)、 太古(1972) 等

根據近年的業績，嘉里建設（0683）物業租賃業績佔淨收益的7成半，表示每年的盈利比較平穩。

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	2,080億元	物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2	恒基地產（0012）	1,680億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半
3	新鴻基地產（0016）	3,330億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	950億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	840億元	物業銷售佔淨收益4成半， 物業租賃佔4成， 酒店經營、物業管理佔1成半
6	恒隆地產（0101）	910億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半
7	嘉里建設（0683）	370億元	物業銷售佔淨收益2成， 酒店佔半成， 物業租賃佔7成半
8	長實地產（1113）	1,990億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
9	太古地產（1972）	1,380億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半

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嘉里建設（0683）

嘉里建設（0683） 於1996年在香港聯合交易所有限公司上市，由郭鶴年家族持有。 主要業務是物業發展及投資、經營及擁有物流及貨倉業務、進行與基建有關之投資、及擁有及經營酒店業務。

若計算酒店在內，嘉里建設（0683）於中國擁有約685萬平方尺的投資物業，嘉里建設主要的出租物業持續實現超過90%的出租率。 此外，嘉里建設在深圳，上海和杭州等主要城市均有發展業務。

嘉里建設於香港擁有278萬平方尺的投資物業，包括九龍灣的Megabox，嘉里建設大部分投資物業用於辦公及零售用途。 在物業發展方面，嘉里建設主要專注於何文田及九龍塘等地區的高尚住宅發展。





嘉里建設（0683） 全年業績

嘉里建設（0683）3月公布截至去年12月底止全年業績，純利65.37億元，按年升18.2%；每股盈利4.53元；派末期息0.8元，全年共派1.1元。2015年全年派0.9元。

期內，撇除投資物業公允價值28.66億元，基本溢利錄36.71億元，按年升約5.45%。毛利58.56億元，按年升逾49.7%。

期內，內地已落成物業之銷售錄得營業額66.55億元，按年增98.2%，銷售營業額主要來自莆田雅頌居、南昌雅頌居、上海企業中心以及瀋陽雅頌居之確認銷售，產生毛利23.08億元，按年增2.83倍。香港物業部錄得營業額16.07億元，按年跌39%，毛利跌23%至9.89億元，主要來自九龍塘「一號及三號義德道」及何文田「傲名」。

截至去年底止，未動用之銀行貸款融資總額為92.87億元，手頭現金淨額則為164.81億元。負債淨額288.52億元，資產負債比率34.9%，較2015年的32.2%上升。




發展 及 2017年目標

嘉里建設（0683）總裁何述勤指出，內地一直是集團租金收入主要來源，香港則側重物業銷售。 集團今年中港兩地合計的銷售目標約為160億元，當中香港及內地分別佔100億元及60億元，手上發展貨值800億元至9000億元，當中香港佔400億元至500億元，儲備可足夠未來四至五年之發展。

他預料，今年在中國的銷售會比去年較為落後，雖然二、三線城市優質項目的吸納量仍在，但近兩、三個月始乎觀望的人士較入市者為多，雖然對未來三季中國銷售仍然樂觀，但預期銷售數字不會較去年為佳。

另外，他又指，集團今年的資本開支約100億元，其中香港40至45億元，中國則50至55億元，所訂下的合同銷售目標完全可覆蓋資本性開支。

主席兼首席執行官黃小抗提到，去年內地杭州嘉里中心開業，又有上海靜安嘉里中心、北京嘉里中心等項目，故內地未來仍以租務貢獻為主。

而未來在債務方面亦不傾向以發債來償還舊債務，會傾向以銀行債償還，向銀行貸款的息率低於按揭息率，而美國加息對集團的資金壓力影響亦不太大。



土地儲備

集團所持物業組合包括發展中物業共2616萬平方呎、已落成之投資物業共1217萬平方呎、酒店物業共377萬平方呎，及持有作出售用途之物業共244萬平方呎。 可售資源約800億至900億元，香港佔400億至450億元，足夠四至五年銷售。

財務管理

於2016年12月31日集團負債淨額288.52億港元及股東權益827.44 億元計算，負債比率（借貸淨額／公司股東應佔權益）為34.9% （2015年12月31日為32.2%）。

首席財務主管王志剛表示，集團策略是將負債比率控制在35%左右，地產發展需經歷投地、建築及銷售三個階段，若處於投地階段負債比率上升亦可理解，重要的是在之後2至3年可將比率正常化。他又指，本港銀行現金結餘充裕，美聯儲加息對集團融資成本影響不大；而集團今年的資本開支預計約100億，完成銷售目標便可覆蓋資本開支。

年度	負債比率
2008年	25.8%
2009年	17.9%
2010年	17.2%
2011年	18.7%
2012年	22.4%
2013年	31.0%
2014年	28.5%
2015年	32.2%
2016年	34.9%

短評

嘉里建設（0683) 業務主要分為兩塊：出租性質物業投資和開發銷售物業發展。 其中北京嘉里中心、上海靜安嘉里中心、浦東嘉里城、嘉里不夜城等為公司最近及未來幾年的投資物業主力，基本都在核心區域，出租率水平都處於高位。 香港物業發展方面，嘉里建設主要專注於何文田及九龍塘等地區的高尚住宅發展。 中國物業發展方面，嘉里建設在中國數個不同城市均設有發展項目，如深圳，杭州和南京等。

策略方面，嘉里建設（0683) 逐漸將主要業務轉移至中國的地產業務，發展租務業務為重點，每年租金收入逐步增加，現時在內地的租金收入約30億元，香港約11億元，毛利共超過32億元。

嘉里建設（0683) 的2015年和2016年的中港兩地合計的合約銷售為126億元和264億元，今年銷售目標約為160億元。




杭州嘉里中心包括豪華酒店、甲級辦公室、優質公寓及零售商場，建設工程已完成，辦公室大樓已全面營運，香格里拉大酒店亦已開業，商場已開始試業，並為增加集團帶來更多的現金流。 嘉里中心項目一期將於2017年中落成，二期亦已開始動工，將於2018年落成。 南昌市發展綜合用途物業項目發展包括酒店、辦公室、商舖及高級公寓，將於2019年落成。 嘉里建設（0683) 去年投得前海商業地塊，將會打造集辦公、酒店、商業及公寓為一體的國際化大型城市綜合體。 這些發展項目將會帶動嘉里建設（0683) 的租務業務和銷售物業發展。



嘉里建設（0683）的負債比率近年逐步上升，相比同業偏高，所以較股資產淨值折讓較大。 集團策略為維持長期負債比率約35%，現在已到達這個數字。

#	企業	淨負債比率	市帳率	息率
1	九龍倉（0004）	7.3%	0.68	3.1%
2	恒基地產（0012）	16%	0.67	2.9%
3	新鴻基地產（0016）	11.2%	0.71	3.4%
4	新世界發展（0017）	34.4%	0.51	4.5%
5	信和置業（0083）	0%	0.68	3.8%
6	恒隆地產（0101）	1.1%	0.71	3.7%
7	嘉里建設（0683）	34.9%	0.46	4.3%
8	長實地產（1113）	2.5%	0.77	2.7%
9	太古地產（1972）	15.6%	0.64	3.0%

每股資產淨值，每股溢利，派息

如果不包括投資物業之公平價值變動，只看基礎溢利，嘉里建設（0683）去年盈利為2.54元。

包括投資物業之公平價值的增加，如果不包括2013年以實物分派方式每持有2股獲發1股嘉里物流（0636），嘉里建設（0683）近年的每股股東權益每年平均增加2.7元左右（2.5元至2.9元左右，取決於多少年做平均），加上派息1.1元，股東每股收益每年平均3.8元。 用現價相除，6.8倍左右。 減去部份水份（如果有），7.5倍左右。 換句話說，25.7元買入，7年半回本。 嘉里建設（0683）現價市盈率5.7倍，5.7倍這個數字亦接近近年的「平均市盈率」。

純粹看這個「平均市盈率」，估值非常吸引。 如果看市帳率，現價0.46倍，估值亦很吸引。

年度	每股資產淨值 (港元)	每股盈利 (港元)	特別	派息 (全年)
2007年	30.90元	4.95元	--	0.95元
2008年	32.61元	2.14元	--	0.70元
2009年	35.46元	3.08元	--	0.70元
2010年	40.86元	4.68元	--	0.87元
2011年	44.44元	3.72元	--	0.87元
2012年	49.16元	4.84元	--	0.95元
2013年	52.45元	9.13元	嘉里物流	0.90元
2014年	55.43元	4.69元	--	0.90元
2015年	56.27元	3.83元	--	0.90元
2016年	57.34元	4.53元	--	1.10元

市帳率，息率

嘉里建設（0683) 2015年12月底的每股資產淨值為56.27元， 現價25.70元，市帳率0.46倍，息率4.3厘。

借用野村的歷史數字，現價遠低於平均數的0.59倍。 除非認為未來數年嘉里建設（0683) 的資產淨值會下跌至43元以下，現價的估值明顯偏低。




股價走勢

1年圖：



3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有地產股。

參考:

1. 嘉里建設 683 業績

http://www.kerryprops.com/files/users/06d004fbb648bda4dff93cf69161d6f8/FY16%20KPL%20Results%20Investor%20Pesentation_Final.pdf
http://www.kerryprops.com/files/users/06d004fbb648bda4dff93cf69161d6f8/FY2016%20annual%20announcement%20%28eng%29%20%2820170315%29PDF.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0317/LTN20170317140_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0831/LTN20160831264_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0318/LTN20160318118_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0820/LTN20150820223_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0318/LTN20150318155_C.pdf

2. 嘉里建設：保持長期負債率35%　不會私有化

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160318/bkn-20160318175505346-0318_00842_001.html

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！