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2017聯合辦公洗牌關鍵詞：生存、擴張、盈利、因地制宜

選址960 2017-02-06 10:39

本文由選址960（微信ID:xuanzhi960）授權i黑馬發布，作者圓二。

“大眾創業,萬眾創新”，不只催生了千軍萬馬的創新創業者，更衍生出聯合辦公這樣獨特的辦公模式。這一辦公模式從無到有，從最初單一的複制借鑒到今天品類繁多的百花齊放，已經進化成對創業者有著致命吸引力的辦公地址選擇。

粗略統計,截至2016年初,中國聯合辦公空間數量已經超過2300家。 福兮禍所依，在各式各樣的聯合辦公野蠻生長的背後，可以預見的是市場優勝劣汰的殘酷洗牌。

未來聯合辦公的發展趨勢會是什麽樣子的？

是百家爭鳴、三足鼎立還是一家獨大，是跌宕起伏、扶搖直上還是呈L型發展，還無法斷言，但其發展的大趨勢已經初現雛形，可供大家參考。

趨勢一 精耕細作時代來臨

“每一個行業在發展之初都會有一窩蜂現象，但最終都會是強者越來越強，弱者逐漸被淘汰”

如果說2015年是中國聯合辦公元年，形形色色的聯合辦公開啟百家爭鳴模式；2016年是中國聯合辦公的標準年，一系列的行業準入標準已經初步成形；那麽2017年則是中國聯合辦公的關鍵年，優勝略汰法則奏效、精耕細作時代來臨。

事實證明，單純依靠政策和創業者的聯合辦公是無法在未來殘酷的行業競爭中脫穎而出的。

在深圳孔雀機構倒閉的案例中，政府補貼的遲遲不能到賬被媒體認為是孔雀機構資金斷裂，進而引發多米諾效應的重要原因之一。（註：孔雀機構是Airbnb進入中國市場時入駐的孵化器。）

在北京Mad Space倒閉的案例中，60%左右這樣令同行羨慕的入駐率，也無法阻攔其破產倒閉的步伐。

正所謂“靠山山會倒，靠水水會流”。聯合辦公的“火爆”一旦離開政策和創新創業的大環境，所能依仗的也只有自身的“精耕細作”。在優勝劣汰法則之下，各個聯合辦公空間想要生存和發展，就需要摒棄單一服務向多維度服務蛻變，不僅提供空間，更具備基礎服務、企業服務、政策資源、成長輔導、平臺技術、媒體資源等諸多資源與服務，在所屬領域挖掘自身特色與優勢。更加專業化，也更具生態化。

趨勢二 擴張步伐依舊

“資本總喜歡走在市場的前面”

俗話說“需求決定市場”。創業大潮之下，聯合辦公市場整體經濟發展環境、政策發展環境利好，需求依舊旺盛。

現階段聯合辦公的用戶群體大體分為：自由職業群體、創業團隊和企業員工群體三大類。

一方面，自由職業活躍的第三產業領域正在迅速發展。從2006到2015的十年間，每年都在增長，並且在2015年第三產業增加值占比首次突破50%，比重為50.5%。

美國，2015年第三產業增加值占比75%背景下，自由職業人口占到美國職業人口的34%。不考慮其他因素，相應2015年國內的自由職業人口預計會占到國內職業人口的22.9%。自由職業者的數量未來將進一步攀升。

同時，第三產業的強勁增長勢頭，相對應的還有以互聯網、現代服務業為代表的新興行業的發展壯大，這些企業對聯合辦公的需求亦不在少數。

2006-2015十年第三產業增加值變化趨勢

另一方面，官方數據顯示2015年，全國新登記企業達443.9萬戶，比上年增加21.6%，新登記企業每天超過1.2萬戶，這些創業企業（團隊）對聯合辦公市場的需求不可小覷。

需求是一方面，聯合辦公企業自身的發展也是擴張的原因之一。根據克而瑞調研報告，目前國內的多數聯合辦公運營商都在不斷擴張規模。其中，WE+計劃2018年在中國布局200家，SOHO 3Q計劃在2017年工位數達到10萬個，優客工場計劃擴張到21個城市。

此外，相較於完成4輪近20億美元融資的Wework，國內大部分聯合辦公的融資還擁有巨大的潛力。

趨勢三 東部發展成主陣地

“北京、廣東、上海位居前三”

近兩年，國內聯合辦公在一線及1.5線城市的發展速度異常迅猛。參考創頭條的全國雙創地圖，在雙創載體數量上北京領跑，余下依次是廣東、上海、浙江、河北、四川、江蘇、湖北、陜西和河南。

全國各省市雙創載體分布情況表

（來源：創頭條）

結合全國雙創企業分布圖，整體上，東部地區發展勢頭最好，中、西部地區發展明顯不足。

全國雙創企業分布熱力圖

（來源：創頭條）

區域發展參差不齊在地區內也很明顯。以北京為例，北京的聯合辦公出現明顯的兩極分化，主要的聯合辦公空間分布在朝陽、海澱、豐臺、東城、西城等城區，其中以朝陽區和海澱區最為密集，占據了聯合辦公空間的88%的江山，位於北京遠郊的聯合辦公空間則拍馬不及。

這一區域差異現象在未來很長一段時間內不會改變。

趨勢四 盈利難題急需解決

“不盈利的聯合辦公，都是在變相的耍流氓”

無盈利，不發展。沒有盈利聯合辦公，外表看似光鮮內里入不敷出，難以長久。

無界空間CEO創始人萬柳朔(Randy)曾公開表示，目前這一（聯合辦公）行業百分之七八十的公司處於虧損。這聽起來似乎有些危言聳聽，事實如何呢？

以SOHO 3Q為例，其剛起步時開放式辦公桌的租金定為4000元/人/月，獨立辦公室超過5000元/人/月，因租金過高遭遇市場冷遇後采取打折的方式降低租金，普遍為4.5-7折，SOHO中國董事長潘石屹就曾表示，旗下產品正在以虧損20%的代價對外出租。

對此，業界人士表示，大部分聯合辦公都是邊運營邊建設，且前期投入較大。聯合辦公比地產開發輕，但又比酒店管理重得多。開設空間一次性投資（租金+裝修+辦公配套等）就高達幾百萬，後期的空間運營開銷（人力+網絡+推廣+水電+稅費+日常維修等）更為龐大。想要回本尚且需要半年甚至一年以上時間，盈利更是遙遙無期。

目前國內絕大部分的聯合辦公都將租金和增值服務（如提供法律、註冊等服務等）作為盈利點，其中租金作為主要盈利點。

理想狀態下，聯合辦公是盈利的。但實際上，占盈利大頭的租金被居高不下的空置率拖了後腿，增值服務則是收入寥寥，再加上行業激烈競爭，有時候還會作出買一送一、免費試住等賠本賺吆喝的行為。

聯合辦公挖掘新且有效的盈利點、解決盈利難題已經迫在眉睫。

趨勢五 垂直細分領域突顯

“大而全”進化成“小而精”

聯合辦公的有著豐富的客戶群體。不僅有自由職業者還有各行各業的創業團隊，甚至有已經發展成熟的大企業，面向的是全中國的從業者。

大多數的聯合辦公在最初設立的時候就確定了目標人群範圍，也有一些選擇邊運營邊調整。初期的時候很難滿足每一個遇到的客戶群體的要求。這時候，垂直細分領域的聯合辦公空間開始出現。

部分聯合辦公空間仍舊以滿足某些特定行業需求為主，在空間室內設計、布局、裝修等方面為客戶群體量身定制。

比如將目標客戶定位為音樂、影視、醫療、生物醫藥等細分領域深耕，同時也考慮當地市場以及產業鏈情況進行合理調整，從而對細化市場進行不同的分割，在為入駐的創業團隊打通和對接上下遊資源上就會變得暢通，也更容易形成品牌影響力。

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