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2016成樓市“最豐收年” 2017要回歸平穩了

2016年，在一二線城市的帶動之下，房地產也迎來了“歷史最豐收年”。

國家統計局20日發布的數據顯示，2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，增速比去年1-11月份回落1.8個百分點。商品房銷售額117627億元，增長34.8%，增速回落2.7個百分點。

國家發展改革委副主任、國家統計局局長寧吉喆表示，2016年，房地產受到多種因素的影響，無論是開發投資，還是新開工面積或是銷售面積、銷售額，確實比2015年有明顯的增長。“從全國範圍看，房地產發展形勢總體還是好的，但是同時分化比較嚴重。”寧吉喆說，從2016年9月底以後，15個重點城市因地制宜、分城施策，采取了有效措施，在過去三個月，這些城市房地產價格漲幅已經得到了控制。

2016年12月份的住宅銷售價格數據顯示，15個重點城市中，12個城市的住宅銷售價格環比下降，2個持平，只有1個環比略有上漲，但漲幅也是明顯回落的。“所以，房地產市場調控已經取得了明顯的成效。”寧吉喆說。

易居智庫研究中心總監嚴躍進對第一財經分析，從全國商品房銷售數據來看，受去年第四季度調控等影響，增幅在收窄，到了年底銷售面積增長了22.5%的水平。受價格上漲的影響，銷售金額的增幅更大，增幅為34.8%。

中原地產首席市場分析師張大偉分析，2016年商品房成交金額達到了117627億，歷史首次突破11萬億大關。銷售面積15.73億平方米，也刷新了2013年全年的13億平方米的歷史紀錄。在前三季度的樓市火爆影響下，房地產市場迎來了“歷史最豐收年”。

在房地產開發投資方面，數據顯示，2016年全國房地產開發投資102581億元，比上年名義增長6.9%(扣除價格因素實際增長7.5%)，增速比1-11月份提高0.4個百分點。

嚴躍進認為，投資數據繼續攀升，體現了去年四季度以後加大供應的力度。全年來看，6.9%的增幅充分說明了投資曲線正在企穩，而且也能夠更好地帶動其他行業和產業的發展。

不過，即便是樓市如此火熱，土地市場購置面積增速卻仍是負數。2016年，房地產開發企業土地購置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%，降幅比1-11月份收窄0.9個百分點。

這里面的一大原因在於，本輪樓市火熱伴隨著一個最大特征是，區域之間的分化十分明顯。過去所有區域房子都好賣、各地房價都上漲的局面一去不複返。除了少數二十多個一二線核心城市以及環一線城市周邊地區，大部分三四五線城市仍處在漫長的去庫存之中，這些城市的土地市場也十分冷清，因此土地市場購置面積增速呈現負數也在情理之中。

而且，由於三四五線城市的冷清，大部分開發商都將資金集中到二十幾個一二線城市和環一線城市來爭奪，這也造成這些區域高溢價地塊頻現。這也是土地購置面積增速負數的情況下，土地出讓金卻大幅增長的原因所在。數據顯示，去年土地成交價款9129億元，增長19.8%，增速回落1.6個百分點。

隨著去年四季度調控措施的加碼，本輪房地產市場的火爆在去年9月份達到了歷史頂點後，從10月開始出現了調控下的漲幅退燒現象。中原地產的數據顯示，從重點城市來看，去年12月新房成交量年末有所翹尾，而二手房成交量進一步下滑，且持續四個月環比走低。張大偉說，新房成交數據受供應影響較大，且存在一定的周期因素，而二手房市場成交則更能直接反映出當前市場的萎縮局面。

價格方面，去年12月八大城市的中原二手住宅價格指數整體走勢有所分化，但環比下跌的僅有深圳。按照市場波動規律，後市將從量縮價穩過渡到量價齊跌行情，從而有望迎來市場築底。

寧吉喆表示，2017年房地產還是要因地制宜，分城施策。總的來說，是要促進和保持中國房地產市場長期健康發展，要建立房地產發展的長效機制和基礎性制度，朝著這方面去努力。

寧吉喆說，房地產市場調控要看兩方面，一方面要對房價過快上漲、房地產炒作堅決控制。另一方面，也要關註房地產分化的現象。2016年在控制少數城市房價過快上漲和部分城市庫存較多問題上，兩方面都有明顯成效。

展望2017年，張大偉預計，一二線熱點城市成交量將受政策調控而出現同比大幅回落，三四線城市雖然繼續有去庫存政策利好，但市場基本面難以支撐高增長，銷量同樣將出現回落。整體來看，全國樓市告別高增長，回到相對平穩水平。