中秋假期，與太太到希臘旅遊；遊希臘，少不了泛舟愛琴海上。星空中，清風徐來，泛舟在明月之下，似是一葉孤舟向圓月奔去。在海上追月，仍上網留意香港新聞，恰巧看到追月不如追樓的新聞。忽然想起，在香港樓市反覆當中，地產股的最新業績表現如何？故此，選了數隻近月公布了最新中期或末期業績的大型地產股，來一個地產股業績大比併。市盈率及市賬率 用作比較的地產股包括恒基地產（12）及長實地產（1113），兩者是在上月公布中期業績；另外還有新鴻基地產（16）及信和置業（83），是在本月初及上月底公布末期業績。若不看財務報表明細，以市場慣用的比率做比較（見附表），大家會發現數隻地產股的市盈率及市賬率看似有差距，但實際是非常接近，市盈率由9.6至12.6倍，市賬率在0.6至0.8之間。在地產股中，長實地產的市盈率及市賬率無獨有偶都較高，而恰巧在長和系重組後，長實地產更集中在地產業務。可惜，長實地產的股本回報率稍稍偏低。 收入增長及毛利率 再細看財務報表，計算收入增長，發現長實地產的中期收入，對比去年同期，上升了逾五成，較接近升幅的僅有新鴻基地產。對比去年同期，新鴻基地產全年收入升37%。恒基地產及信和置業的中期或全年收入，都是倒退。反覆的香港樓市似對地產股的毛利率影響不大，當中僅新鴻基地產的毛利率稍為下跌，信和置業的毛利率更大幅上升17%。此等現象是否代表在反覆的樓市中，地產股的生意或做少了，但利潤卻可能多了？ 溢利增長及溢利率 在溢利增長方面，仍然是長實地產較優勝，但升幅卻不及收入的增長幅度。更有趣的是，除長實地產外，其餘地產股的溢利率普遍都接近毛利率，甚至高於毛利率，當中恒基地產最新中期溢利率是92%，中期毛利率僅有47%。溢利率高於毛利率的主要原因，就是曾與大家分享的「無營生利」項目之一：「應佔聯營及合營公司的溢利」，收入沒有分佔聯營及合營公司的營業額，但仍因應會計準則要求，攤佔了聯營及合營公司的溢利，故此無「營」生「利」。此處是否亦間接反映香港的地產股並不全是地產股，還經營、聯營或合營其他不同業務？ 林智遠 Nelson Lam 執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。 | ||||