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首單個人房貸不良資產證券化落地 建行發行15.6億領跑

作為最大個人住房貸款銀行,建行搶跑個人住房貸款不良資產證券化。

9月18日,中債登發布“建鑫2016年第二期不良資產支持證券”(下稱“建鑫二期”)發行說明書,建行擬發行15.6億元不良資產支持證券,其入池資產全部為不良個人住房抵押貸款。

其中優先檔發行12億元,占比為76.92%。優先檔被中債資信和聯合資信的評級均為AAAsf。說明書並未透露具體的發行利率,不過其給出的壓力測試下發行利率基準條件為4%。

截至2016年6月末,建行個人住房貸款超3萬億,新增逾4000億元,同比增幅14.7%。在銀行發力個人住房貸款的同時,不良也在加速擡頭。建行統計數據顯示,2015年末,個人住房貸款不良出現了較大幅度的上漲,較上一年上漲37.96億元至86.02億元,不良率上升0.1個百分點至0.31%。而2011年至2013年,其個人房貸不良金額僅是個位數增長。

陜西地區入池占比超20%

根據建鑫二期的發行說明書,其入池本息合計為29.93億元,涉及7980筆貸款。折價率相對於此前幾單不良資產證券化要高,為52.12%。

“入池的資產全部是有個人住房抵押的,因此資產質量和變現能力都是比較高。”世聯評估技術總監陳迅對第一財經記者稱。

此次入池的個人住房不良貸款中,次級貸款15.98億元,占比為53.4%,可疑貸款規模為13.95億元,占比46.6%。單筆最高本息余額為488.3萬元,單筆平均本息余額37.5萬元。未償本息金額最高的前五名借款人集中度0.76%,貸款最集中的前三個行業62.64%。

在地區分布上,根據聯合資信的評估報告,入池貸款中排名前三的地區未償本息余額占比合計達到28.73%。聯合資信稱“存在一定的地區集中風險”。

據建鑫二期入池資產分布統計,前五大借款人所在地區分別為陜西、廣東、重慶內蒙、大連。其中,陜西地區入池本息余額6.16億元,占比最高,為20.59%。

陳迅告訴第一財經,陜西榆林地區和內蒙鄂爾多斯都屬於近年房地產市場發展不好的區域,當地主要產業以礦產資源為主,在經濟較好時段房價一度炒到較高價位,現在很多房價都“腰斬”,類似區域是本項目市場盡調的重點地區。

回收率預計超80%

有個人住房百分百抵押,同時在今年上半年一二線城市房價整體上漲的背景下,建鑫二期的回收率得到了較高的預估。

聯合資信預計毛回收率為81.59%,即毛回收現金24.42億元,中債資信則預計資產池整體回收率為80.94%,回收總額為24.22億元。世聯評估對建鑫二期給出的預計回收總額為26.21億元,回收率達到87.57%。

“我們在做評估的時候,是對所有的抵押物房產整體價值做判斷,參考訴訟進程、借款人的配合程度等估算能快速變現的機制,再考慮其他因素,回收率可以達到80%以上。”陳迅對第一財經表示。

陳迅表示,經建行各分行訪談,個人住房房貸不良的除了看押品外回收主要看催收,催收比對公類不良資產相對簡單,基本上銀行內部催收都可以覆蓋,委外催收比例較低。據了解,建行此單不良個人住房抵押貸款的催收由各個地方分行承擔。

建行在預計回收率分布表統計,其預計回收率在90%-100%的本息余額占比達到60.5%,預計回收率在10%-50%的本息余額占比僅為1.6%。

但是,中債資信表示,根據不良個人住房抵押貸款的特性,除常規的處置抵押物的回收方案外,還可能出現較高比例的因借款人恢複正常還款或債務重組等因素,導致的回收周期顯著延長。

“個人房貸不良與對公區別在於會出現反複。”陳迅也說到了這個問題,但他認為這種反複的比例不會太大。這種情況下可以考慮回收期的資金成本,將占用的資金成本折現。或者針對小部分的情況,催收中可以要求提前還款。

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