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三大城市群和福建去庫存效果明顯 這20城房價上漲壓力仍大

2016年，在大力去庫存的政策指引下，哪些地方的去庫存效果更為明顯?

三大城市群+福建去化效果明顯

上海易居房地產研究院發布的《70城住宅庫存報告》(下稱《報告》)顯示，上半年，易居研究院智庫中心監測的70個城市積極去庫存，效果明顯，庫存規模繼續下滑、去庫存周期繼續加快。

這70個城市包括一線城市(4個)：北京、上海、廣州和深圳。二線城市(32個)：長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧、石家莊、呼和浩特、大連、哈爾濱、鄭州、武漢、海口、重慶、成都、昆明、銀川和烏魯木齊。三四線城市(34個)：淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海、珠海、三亞、無錫、丹東、唐山、蚌埠、莆田、惠州、徐州、江陰、泉州、晉江、昆山、東莞、佛山、大廠、固安、燕郊、香河、宜昌、常德、景德鎮和滁州。

截至今年6月底，這70個城市新建商品住宅庫存總量為43183萬平方米，環比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬平方米的規模，上半年庫存削減態勢明顯。平均計算，每個城市在半年時間削減了32萬平方米的庫存。

另外從同比數據看，這70個城市保持了連續10個月庫存同比下滑的態勢，體現出較好的去庫存導向。部分城市在今年第二季度快速從去庫存切換到增加供應的戰略上來，土地市場交易亢奮。

這其中，70個城市中，有44個城市庫存出現了同比下跌現象，體現出較好的去庫存效果。從排行榜中可以看出，庫存削減力度最大的五個城市為合肥、南京、大廠、蘇州和昆山，其庫存面積同比跌幅分別為66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，總體上看，庫存削減力度大的城市，主要集中在三大城市群和福建等市場中。

有26個城市的庫存規模不降反升。其中同比增幅最大的五個城市分別為茂名、濟寧、太原、淮南和海口，同比增幅分別達到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。此類城市主要為三四線城市和部分供應較大的二線城市，後續去庫存的壓力依然較大。這也說明目前樓市分化仍十分明顯。

表1 70城庫存面積同比增幅

城市

增幅

城市

增幅

城市

增幅

城市

增幅

城市

增幅

茂名

69.2%

珠海

10.0%

西安

-1.1%

天津

-7.3%

廈門

-23.9%

濟寧

67.0%

泉州

9.1%

南昌

-1.4%

北海

-7.3%

無錫

-24.7%

太原

56.2%

蘭州

8.5%

煙臺

-1.5%

莆田

-8.2%

惠州

-25.3%

淮南

48.9%

唐山

7.3%

寧波

-1.9%

江陰

-8.3%

上海

-26.5%

海口

40.0%

哈爾濱

5.1%

晉江

-2.0%

佛山

-10.9%

杭州

-26.5%

三亞

37.5%

丹東

4.3%

呼和浩特

-2.1%

南通

-12.2%

東莞

-28.3%

蚌埠

37.0%

銀川

2.1%

成都

-2.2%

景德鎮

-12.7%

福州

-31.7%

荊門

35.6%

常德

1.9%

長沙

-2.3%

宜昌

-14.0%

燕郊

-31.9%

大連

35.1%

石家莊

1.3%

重慶

-2.6%

九江

-18.1%

香河

-35.3%

濟南

34.6%

沈陽

1.1%

長春

-3.0%

常州

-19.9%

昆山

-41.8%

貴陽

28.3%

烏魯木齊

0.2%

溫州

-4.5%

固安

-20.1%

蘇州

-47.4%

南寧

28.0%

武漢

0.1%

廣州

-4.8%

北京

-20.2%

大廠

-49.2%

西寧

16.0%

青島

-0.2%

昆明

-4.9%

馬鞍山

-22.5%

南京

-56.2%

深圳

13.9%

徐州

-0.8%

鄭州

-5.3%

滁州

-23.8%

合肥

-66.5%

數據來源：各地官方房地產信息網、易居研究院

這20個城市上漲壓力大

從反映去庫存壓力的存銷比來看，6月份，70個城市新建商品住宅存銷比為11.0，這也意味著市場需要用11個月的時間就可以消化完這些庫存。通常來說，14個月為存銷比的均衡值或合理值，因此存銷比小於14個月基本上就可以認為去庫存壓力不大。

從70個城市上半年的數值看，去庫存周期最大的五個城市分別為唐山、丹東、北海、蚌埠和江陰，相應數值分別為30、30、29、28和28個月。這些城市均為三四線城市。而去庫存周期最小的五個城市分別為合肥、南京、惠州、燕郊和蘇州，相應數值分別為2、2、3、4、5(月)。總體上說，去庫存周期越大的城市，後續積極去庫存依然是主要任務。而去庫存周期偏小的城市，後續增加供應將是重點。

從區域結構看，去庫存周期小於14個月的城市，基本上位於三大城市群內。尤其是包括燕郊、昆山等四線熱點城市，去庫存周期甚至小於6個月水平，其增加供應迫切程度絲毫不遜於一二線重點城市。

具體來看，有20個城市存銷比小於或等於8個月，包括合肥、南京、惠州、燕郊、蘇州、昆山、鄭州、杭州、珠海、南昌、東莞、固安、濟南、上海、廈門、佛山、大廠、南通、武漢和香河。此類城市存銷比偏小，已面臨“庫存荒”的問題。後續增加供應，也體現了供給側改革的思路。

表2 上半年70城存銷比排序

城市

存銷比

城市

存銷比

城市

存銷比

城市

存銷比

城市

存銷比

唐山

30

晉江

21

貴陽

14

景德鎮

10

上海

7

丹東

30

沈陽

20

重慶

14

太原

10

濟南

7

北海

29

石家莊

19

常州

14

福州

10

固安

7

蚌埠

28

海口

17

成都

13

青島

9

東莞

7

江陰

28

三亞

17

徐州

13

滁州

9

南昌

6

銀川

27

西安

17

宜昌

11

無錫

9

珠海

6

西寧

26

呼和浩特

17

馬鞍山

11

廣州

9

杭州

6

煙臺

25

荊門

17

北京

11

九江

9

鄭州

6

烏魯木齊

24

長沙

16

深圳

10

香河

8

昆山

5

泉州

24

莆田

16

常德

10

武漢

8

蘇州

5

哈爾濱

23

大連

16

寧波

10

南通

8

燕郊

4

濟寧

23

昆明

16

南寧

10

大廠

8

惠州

3

淮南

22

茂名

15

天津

10

佛山

8

南京

2

蘭州

22

長春

15

溫州

10

廈門

7

合肥

2

數據來源：各地官方房地產信息網、易居研究院

部分城市急需增加供應

實際上，一些城市由於存銷比偏小，今年上半年房價大幅上漲。標準排名研究院日前發布的《2016年上半年均價萬元以上城市房價漲幅榜》顯示，上半年，在滬深等一線城市限購收緊後，二線“四小龍”和環一線城市大幅上漲，上半年這些城市的漲幅均名列前茅。

其中，合肥上半年房價上漲了39.57%，位居各大城市首位。廊坊、蘇州緊隨其後，半年漲幅分別為33.37%和31.43%。廈門和東莞分列四、五位，半年漲幅也都超過了20%。

表3：2016年上半年均價萬元以上城市漲幅排行

排名

城市

6月均價（元/平方米）

同比漲幅（%）

半年漲幅（%）

1

合肥

11854

49.88

39.57

2

廊坊

12057

48.39

33.37

3

蘇州

15503

50.69

31.43

4

廈門

31363

36.06

24.59

5

東莞

11008

33.01

21.68

6

北京

45400

22.32

18.63

7

上海

41865

29.25

18.53

8

南京

21320

21.69

18.25

9

珠海

18382

32.83

17.05

10

天津

18007

16.87

14.84

(數據來源：標準排名研究院、中國房價行情平臺)

相比年初，上半年末各個城市存銷比變動各有差異。其中有8成城市出現了存銷比數值減少的現象，有5個城市去庫存周期收窄幅度最大，分別是唐山、蚌埠、滁州、茂名和無錫，其在年初去庫存周期分別為59、40、18、24和18個月，而到了今年6月末，去庫存周期分別為30、28、9、15和9個月，分別減少了30、12、9、9和9個月。

這也說明不少三四線和庫存較大的二線城市，去庫存取得了明顯效果。例如。無錫今年上半年市場銷售非常好，部分月份甚至創歷史新高，這使得存銷比數值快速減小。再比如滁州，受南京市場持續火熱的影響，滁州樓市交易活躍，存銷比數值減少的幅度也比較大。

嚴躍進說，今年上半年，這70個城市上半年去庫存積極且富有成效，體現為三點：第一是庫存規模出現明顯下滑;第二是存銷比數值不斷探底，說明去庫存的速度在不斷加快;第三是部分三四線城市的去庫存速度甚至要快於部分一二線城市。

他預計，2016年下半年去庫存思路將有轉變。部分城市繼續落實去庫存政策，而部分城市則需要積極增加供應。尤其是對於三大城市群中的很多城市，下半年土地市場勢必會比較活躍，這也符合房企拿地或增加土地儲備的需求，而這些城市如何進一步加大土地供應亦十分重要。