傳言飛了一個多月，深圳樓市調控的靴子終於落地。

3月25日深夜，深圳市政府辦公廳出臺了《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》（下稱《意見》），其中限購、限貸的政策最受關註。《意見》規定，非深圳戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時，近2年內有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例由最低三成提高到四成。

與上海史上最嚴的“滬九條”相比，深圳的調控顯得“溫柔”很多。

在業內看來，深圳樓市經歷了一年多的上漲之後，已經有了自動調整的趨勢。深圳市政府此時“溫柔一刀”，既不會傷害到剛需，又能在一定程度上抑制投機性需求。

在《意見》正式出臺之前，因擔憂政策利空，深圳樓市已有一撥短炒客選擇降價拋盤、套現離場。在接下來的半年時間內，大部分短炒客將被進一步擠出。

抑制投機是首要目的

“抑制投資客是深圳政府此次調控的初衷。”深圳中原研究中心在最新的報告中這樣寫道。

過去一年多，深圳房價漲逾五成，投資客被認為是推手之一。國家統計局數據顯示，截至2016年2月，深圳新建商品住宅的價格指數環比上漲3.6%，同比上漲57.8%，這是深圳連續第15個月領漲全國。

根據深圳中原研究中心的監測，深圳樓市的投資客占比高達25%，其中有很多客戶是通過首付貸、P2P等途徑來獲得首付資金。

深圳市房地產研究中心主任王鋒也在3月27日撰文指出，根據其調研，深圳投資性購房的比例從此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。

“新進入市場的投資客呈現收入不穩定、支付能力不足、跟風炒作等特征，這是（去年）四季度二手住房價格比三季度上漲20%，新房均價由3.5萬元上漲到4萬元以上的主要因素，也是市場存在很大不確定風險、樓市泡沫與危機泛起的重要因素。”王鋒表示。

此次深圳出臺的調控政策，通過擡高購房門檻、降低購房杠桿，對投機性需求確實具有一定針對性。

“投資客中非深戶籍的比例在40%左右，在全市成交占比約一成。” 深圳中原研究中心認為，社保“1改3”將在提高入市門檻的基礎上，降低投資客入市速度和成交活躍度，抑制市場成交量，達到控制房價快速上漲的目標。

差別化的信貸政策，則被認為是支持剛需，抑制投資，打擊投機。尤其是對於短炒的投資客來說，2年之內再買房的門檻被進一步擡高。

《意見》還特別提到，要規範房地產市場秩序、加強房地產金融風險防控，堅決打擊和查處虛假“日光盤”、“捂盤惜售”、“陰陽合同”等違法違規行為，嚴禁互聯網金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業務，商業銀行應加強對購房首付款的來源核查。

事實上，今年3月以來，深圳市的金融監管機構已經開展了房地產首付貸與眾籌買房的摸底排查。王鋒認為這有利於降低樓市不合理杠桿，保障樓市長期平穩健康發展。

短炒客加速拋盤

“在提高首付和購房門檻、樓市投資收益率明顯下滑的情況下，會間接逼走很多投資客。”深圳中原研究中心分析。

在《意見》正式出臺之前，由於深圳市場有關政府將出臺調控政策的傳言頗多，樓市已經出現了部分降溫現象。

美聯物業深圳公司董事總經理江少傑對《第一財經日報》記者表示，後海、龍華片區出現了較多拋盤現象，與春節前的價格相比回調幅度達10%~15%。

“後海、龍華片區過去一年投資客占比較高，目前低價拋盤的主要是一些短炒的投資客。拋盤的主要原因是擔心政府調控，預期未來房價不會有太大漲幅。”江少傑說，對於短炒的投資客來說，樓市橫盤就意味著要虧利息，及時套現鎖定利潤才是最重要的。

《第一財經日報》記者多方采訪獲悉，深圳的短炒客大多缺乏長期支付能力，其中一部分在去年四季度高價入市，甚至連首付款都是靠借貸獲得，一旦市場降溫，將形成較大資金壓力。

來自深圳中原研究中心的監測顯示，春節之後深圳樓市一直處於敏感期，客戶對政策的觀望情緒比較濃厚，二手實際成交量仍然沒有恢複到節前水平。同時市場對首付貸、眾籌買房的打壓，導致短炒客大量放盤。

從近幾周中原報價指數來看，二手房業主在不斷下調報價，越來越多的深圳中原經理人看跌後市。

3月27日，深圳某一手樓盤開盤，雖然到場的人數很多，不乏投資客，但不少人持觀望態度。該樓盤當天的銷售情況一般，沒有以往的“火爆”場面。

江少傑認為，在接下來半年時間內，短炒客將加速拋盤。而對於換房客而言，則是入市的好時機。

深圳鏈家市場研究中心也表示，深圳經濟發展勢頭良好，市民購房需求旺盛，但供應方面一直較為緊張。因此從中長期來看，深圳房價還將穩步上升。一些長期看好深圳樓市的投資者也會擇機入市。