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王健林:万达不能把国内第一当作目标

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22年前靠55元钱注册起家的大连万达集团(下文简称“万达”)董事长王健林,22年后以财富280亿元成为“胡润房地产富豪榜”新首富。

巨变背后隐含着新首富怎样的价值观?“很多人聪明,但多谋少断,做事不坚决,成不了大事。”王健林说。

在最低迷的2008年底和2009年初,万达逆市扩张,四处拿地,拿地后以最快的速度开工、销售。随后,万达的业绩迎来爆发式的增长。过去两年时间里,万达的销售额几乎每年翻一倍,2010年或有望突破700亿。

在财富道路上狂奔的王健林在万达内部讲话中突然宣布,适当放缓步伐。同时决定今后万达广场每年开店数稳定在15个至18个之间,酒店10个左右,不再扩大规模。从求快向求精发展。

万达式加法

过去三年里,万达一直在做加法,在最低迷的时候拿地,进入新的领域。为了上市引入私募投资者,成立商业地产股份公司。

2009年初,大部分房地产企业选择了收缩,万达逆市扩张。王健林认为,中国没有出现全面危机,只是进出口暂时遇到困难,坚信中国经济会很快恢复,继续较快增长。2008年第四季度和2009年前两个季度万达大规模投资买地。

由 于万达敢于逆市拿地,且拿地后马上动工,才出现了去年业绩翻番的局面。2010年上半年,万达集团销售额同比增长超过200%。其中,万达集团旗下的核心 支柱企业和计划上市平台的万达商业地产股份有限公司,实现房地产合同销售面积278.8万平方米,合同销售金额334.4亿元,成为上半年仅次于万科、销 售额突破300亿元的房企。其销售额的一半以上来自商铺、写字楼等非住宅类物业。

为了应对调控,万达今年已经做出调整,改变销售顺序。主推非住宅产品。过去万达是先推住宅,后推公寓、写字楼,最后推底商。

除 了销售业绩增加外,万达的持有型物业面积也在大幅度增加。包括施工在建的持有型物业和新摘牌的持有型物业面积,万达的总持有物业面积已达1213万平方 米。万达持有的物业,除了每年贡献租金外,物业本身不断升值。以上海五角场万达广场为例,当年建设成本不到20亿元,2007年时银行对其进行评估,不包 含地下面积,项目估值达60亿元。

2009年9月,万达进入广州后,已基本完成万达广场在全国范围的布局。现在除贵州、青海、西藏、新疆 外,其他省市都有万达广场。万达副总裁张诚在近日举办的万达集团招商大会上介绍,“2011年万达集团计划开业的多个广场项目,目前正在稳步推进,今后在 全国范围内将有42座万达广场呈现,新开业面积突破300万平方米”。

公开资料显示,万达取得的许多土地,成本甚低。2009年的万达获得 的土地成本甚至低于2008年。为了控制风险,王健林也表示万达不会进入一些地价过高的区域,不会参与地王的血拼。许多城市甚至主动邀请万达去当地做开 发。令王健林颇感自豪的是,在谈判中,万达拥有议价权。

而“万达式加法”也不仅仅局限于商业地产。从去年开始,王健林联手联想集团柳传志、泛海集团董事长卢志强、亿利集团董事长王文彪等人共同进入旅游地产的开发。10月22日,王健林在内部讲话上确定旅游度假区为万达的新的支柱产业。

民间资本一直是大家关注的重点问题。尤其在今年5月国务院颁布了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(即“新36条”)后,民间资本何去何从更成行业内的焦点。

王健林建议,“民营企业要给自己准确的定位,不要轻易进入金融服务、保险、石油、化工等垄断行业,不要同占垄断地位的国有企业竞争。”服务业符合中国民企的发展方向,“不过不要考虑做什么生产型服务业,做消费服务业就行了”。

限速发展

过去一年,房地产是“胡润百富榜”上唯一一个平均财富下降的大行业,多位地产富豪的财富大幅缩水,但王健林的财富不降反增。

事 实上,在做加法的同时,王健林也在对自己的财富做减法。一部分做慈善,同时将一部分股份授予100多名总经理以上的高管。“我这个人不求财,企业上市我把 自己的股份拿出一部分来,送给200多名高管,并且将个人90%以上的财富捐给社会做慈善基金。”王健林在2010年会上面对数千名员工说。

提 及上市,王健林说是否上市并不决定企业发展,欧洲有很多优秀的私营企业没有上市,但照样成为国内行业的龙头。而之所以推动上市,出于三方面的考虑。第一, 提高企业的透明度,让外界知道万达为什么能够如此快的发展,财务报表是怎样的。第二,建立外部监管渠道。“我既是创始人又是董事长,现在我还清醒,但有一 天我年纪大了怎么办,万一决策失误怎么办?”王健林说。第三个原因是,让高管的股票有流动性。万达高管的原始股份,要到上市才能体现出价值。

在高歌猛进扩张了数年以后,王健林今年首度表示,调整下半年发展计划。而调减速度也是因为管理问题。商业管理和百货两家营运企业的发展 速度目前还低于万达广场的开发速度。万达可以用不到一年时间完成拿地、建设,开始销售,但商业管理的团队需要时间培养。王健林强调,今后很长一段时间,万 达都要将人力资源的工作重点转向营运企业。

王健林曾感慨,按现在每年递增的速度,2012年有可能提前实现万达的三年战略,销售额超过1200亿元,进入世界五百强。雄心万丈的王健林说,“现在万达的各项业务,无论商业地产、酒店建设、电影院线还是万千百货,都不能把国内行业第一当作目标。”


王健 萬達 不能 國內 第一 當作 目標
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