寬松信貸政策之下，深圳樓市在過去一年呈現了"另類"繁榮。

深圳中原研究中心數據顯示，2015年，深圳新房成交面積超過660萬平方米，同比大增 65%，成交均價較2014年上漲近四成，大步跨入了“4萬元時代”。

二手房市場更是火爆。2015年深圳全市二手住宅共成交12.7萬套約1060萬平方米，相比2014年大幅增加約120%。從歷史記錄來看，這個成交量僅次於2009年。成交均價也呈現快速上漲，目前也接近4.5萬/平方米。

在深圳中原董事總經理鄭叔倫看來，深圳人口增速穩定，有效需求強勁，同時土地供應有限，供不應求局面將依然難解。這些因素都決定深圳樓市將會在2016年繼續慣性沖高。

在剛剛過去的2015年，深圳樓市大踏步邁進四萬元時代（資料圖）

寬松信貸下的另類繁榮

無論是新房還是二手房，深圳過去這一年的房價漲幅均領漲全國，將上海、北京遠遠拋在了身後。

回顧過去這一年，深圳新房成交均價攀升之快令人咋舌。年初的均價才約2.5萬/平方米，到6月迅速突破3萬/平方米。進入第四季度，隨著大量高品質住宅集中入市，深圳新房價格已經大步跨入4萬/平方米的時代。其中，11月單月成交均價沖高至44761元/平方米，同比上漲69%，為2008年以來最大漲幅。

二手房的成交均價也呈現井噴狀。根據深圳中原研究中心統計，2015年深圳的二手房均價已經從29930元/平方米漲至45690元/平方米，大幅上漲53%。由於房價上漲過快，二手房業主返價、違約的案例比比皆是。

究其原由，一年多以來支撐房地產市場的各項利好政策，尤其是前所未有的寬信貸顯然是深圳樓市漲勢瘋狂的主因。

不難發現，2014年四季度出臺“930新政”是此輪暴漲的導火索，“認房不認貸”催生了一大波換房客需求入市，加速了成交的放量。2015年“330 新政”的出臺，使二套房首付降至4成，營業稅免征5年改2年，雖說深圳仍然執行二套首付7成的政策，但市場熱度被引爆。從投資客到換房客到首置剛需客，都前赴後繼湧入樓市。

再加上央行自2014年11月以來連續四次下調存款準備金率，六次下調基準利率，為深圳帶來了大量新增資金。同時，2014年以來瘋狂上漲的股市又加速了貨幣創生，財富效應快速轉移到樓市。

投資客成為此輪深圳樓市暴漲的重要助推者。深圳鏈家的統計數據顯示，2015年深圳投資置業占比高達26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個別月份投資超過30%，同時有不少跟風者入市期望短期獲得收益，且有部分置業者充分利用金融“杠桿”進行購房。

今年房價將繼續漲15%？

那麽，深圳房價在2016年還會延續去年的漲勢嗎?《第一財經日報》記者采訪了多位深圳地產業內人士，他們均認為，過去一年深圳房價上漲了近40%是不太正常的，2016年房價漲幅會有所回調。

深圳鏈家市場研究中心總監肖小平表示，2015年是深圳樓市瘋狂的一年，量價齊升，置業者集中入市，不少置業需求提前釋放。若2016年沒有重大的政策利好出臺與推動，預計會高位回落至年成交8~9萬套的正常水平。而鑒於深圳供需矛盾的天然失衡且買賣雙方大部分看漲房價，預計價格會保持15%左右的穩步上漲。

第一太平戴維斯華南區研究部高級經理何淩也認為，政策利好和央行降息對房價的作用是短期的，隨著市場供需進一步穩定，深圳房價將趨於平穩，投資也將回歸理性。

鄭叔倫則表示，判斷深圳樓市走向要結合人口流入、土地供應、政策等因素分析。

深圳是純粹的移民城市，外來人口比例超過70%，其中大多數是年輕人。鄭叔倫給出了一組數據：截止2015年末，深圳25-35歲人口比例為36.85%，而上海的數字僅有22.35%。隨著經濟轉型，金融業和互聯網業使得深圳人口架構調整特別明顯，新增人口當中，有資源及能力的比例不斷提高。

近些年，深圳的人口一直在凈流入，但土地供應卻“跟不上”。根據《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公里以內。而現在，這個數字已達約940平方公里。新增供應匱乏，深圳未來的土地供應將來自舊改。

可以看到，近期深圳頻現地王。2015年12月25日，20多家房企競相爭奪寶安區尖崗山居住用地，最終泰禾以27.4億元的價格拿下，折合樓面地價高達7.99萬元平方米，溢價率高達178%，一舉成為全國單價地王。

政策方面，鄭叔倫認為目前中央政府正積極支持去庫存，相信二三線城市將得到更多的政策支持。至於一線城市，不單沒有庫存壓力，反過頭來有過熱的風險，相信政策將會差異化對待，既不打壓，又不支持。

“2016年上半年，深圳房地產市場將大概率繼續慣性沖高，延續2015年的高漲勢頭。”鄭叔倫說，但是下半年，樓市漲幅將更多取決於全球經濟複蘇能力及中國經濟轉型結果。當前經濟現狀已經接近2008年金融危機的水平，一旦數據繼續走差，深圳樓市也難獨善其身，樓市將受其拖累。