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为什么不买银行地产 laoba1梁军儒的BLOG

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4c5a73c90100kpyw.html

   有些网友问我:既然五月你判断银行地产处于历史性低位,为什么不买。从估值的角度看,银行地产行业的确处于历史性的底部区域,即使银行未来出现大量坏账, 房价进入下降周期,它们的下跌空间也很有限,因为这些最坏的预期已经在股价上得到较为充分的体现,买入龙头企业未来获得正收益是板上钉钉的事情。对于原本 就打算投资投资银行地产行业的投资者来说是难得的买入机会,但从长期投资的角度看则未必是最好的选择。
    估值修复能带来一定的投资收益,但想获得较高的长期回报率则需要行业重新达到景气度高峰期,这一过程的时间极不确定,三年、五年还是八年,没有人会知道。 另外下一景气周期带来的盈利增长也是个变数,盈利反映到股价上也可能出现滞后。如果时间成本过高,则年复合回报率将大大降低,即使未来股价能有两三倍的涨 幅,年回报率也不会令人满意。例如同样是三倍的涨幅,如果在三年内完成,年回报率为40%多,若是八年则变成14%。银行是高度依赖宏观经济的行业,世界 和中国经济经历金融危机后,经济恢复需要一个较漫长的过程,而且中国的经济转型更增加了不确定性。银行盈利现在处于历史高位区域,前两年天量贷款后未来新 增贷款可能会呈现下降趋势,而利率市场化、天量贷款带来的潜在坏账等因素也使银行未来重新进入盈利高峰期的时间被延长并扑溯迷离。
    2010年房地产行业也是处于景气度高峰期,未来房价进入下降周期的可能性很高,房地产行业总量基数已经比较庞大,中国经济转型削弱了对房地产作为支柱产 业的地位,房产税的征收、最近几年房地产投资热潮产生的大量存量空置房、巨量保障性住房的推出将使房地产行业的产业环境出现重大变化,二十一世纪头十年地 产行业的突飞猛进式的增长可能不会再现,这些负面因素对城镇化需求、土地供应有限等利好因素形成冲抵,也延缓房地产行业重回繁荣期并对增长空间形成制约, 使其不确定性大大增加。
    由于估值很低,投资银行地产未来还是很可能获得不错的回报。但花费数年时间等待一个充满变数的回报率,并不是最优之选。
 
梁军儒20100820


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