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新湖中寶7億政府獎勵之謎

http://www.yicai.com/news/2012/09/2076843.html

是一個連續得到地方政府重獎呵護的地產項目。

2011年以來,新湖中寶股份有限公司(下稱「新湖中寶」,600208.SH)一家全資子公司獲得天津靜海縣政府近7億元的投資落戶獎勵。這家公司名為義烏北方(天津)國際商貿城有限公司(下稱「北方商貿城公司」),具體項目為義烏商貿城。新湖中寶早在其2011年年報就披露,天津義烏商貿城主體建設已經完工,但在2012年半年報中,這個項目的開工面積、竣工面積、合同銷售面積、合同銷售收入、結算面積、結算收入六項指標全部是零。

該項目在2012年是否陷入停滯?新湖中寶相關負責人對《第一財經日報》記者表示,該地塊今年早就動工了,馬上就要進入招商引資的階段。而對於政府獎勵的具體原因,她沒有回答。

本報記者梳理公告等公開資料發現,自2011年初起北方商貿城公司在當地競得6幅土地用於建設義烏小商品國際商貿城,有些樓面地價僅為600元/平方米。

新湖中寶是新湖集團的控股公司,後者旗下控股公司還包括哈爾濱高科技(集團)股份有限公司(600095.SH)以及券商湘財證券有限責任公司,「新湖系」涉足房地產、金融、礦業、加工業等業務。

開發淵源

新湖中寶與靜海的淵源頗深。

2010年10月27日,新湖中寶發佈公告稱,公司董事會會議審議通過了《與義烏市個體勞動者協會中國小商品城分會簽署戰略合作協議》、《靜海縣義烏小商品國際商貿城合作協議》。

新湖中寶稱,根據《戰略合作協議》,擬與義烏小商品城分會合作經營靜海縣義烏小商品國際商貿城,該項目建築總面積為70萬平方米。新湖中寶為該項目的投資經營方,義烏小商品城分會負責該項目的招商引資及共同規劃管理等方面的工作。

公告稱,靜海縣政府對該項目的建設發展提供各項優惠政策和管理協調。

2011年2月9日,北方商貿城公司辦妥工商設立登記手續,這是新湖中寶出資3000萬元設立的全資子公司。

根據新湖中寶公告,就在當月,北方商貿城公司就競拍獲取靜海兩幅地塊,競買價格分別為8890萬元和1.7億元,合計總價2.59億元,樓面地價為600元/平方米。

公開資料顯示,這兩幅地塊位於靜海縣北環工業區內朝陽道西側;總用地面積分別為74037.9平方米和141790.5平方米,土地用途為商服。公告稱,地塊將用於建設靜海縣義烏小商品國際商貿城。

2011年5月13日,北方商貿城公司又分別以大約1.14億元及1.76億元競得附近的兩幅地塊,土地面積分別為9.5萬平方米、14.65萬平方米,折合樓面地價同樣為600元/平方米。公告稱,這兩幅地塊也將用於建設義烏小商品國際商貿城。

即使是在樓市調控深化的大環境下,600元/平方米的樓麵價依然誘惑力十足。

有業內人士告訴本報記者,由於新湖中寶在天津靜海做過一級土地開發,在二級市場拿地就會有優勢。

2009年6月,新湖中寶公告稱,將投資參與靜海一個商貿產業園1054畝土地的一級開發整理項目。

在2011年接連在土地市場出手後,北方商貿城公司當年共為該項目上的拿地投入總計約5.49億元。根據新湖中寶2011年年報,北方商貿城公司項目處於前期階段,尚未產生收益。但這家當年營業收入是零的公司淨利潤卻超過3.6億元。

地方政府對企業支持多多。

新湖中寶2011年年報顯示,靜海縣政府對北方商貿城公司投資落戶進行了獎勵,金額為4.85億元。

項目懸疑

今年1月11日,北方商貿城公司在靜海再拍兩幅土地用於義烏小商品國際商貿城建設用地,根據新湖中寶公告,競買合計總價超過2.5億元。

值得關注的是,新湖中寶2012年半年報顯示,北方商貿城公司同期再度獲得靜海縣政府的獎勵,超過2.11億元。

項目進展是否和獎勵一樣給力?

新湖中寶早在其2011年年報就披露,天津義烏商貿城主體建設已經完工,即將進入招商引資階段。新湖中寶董秘虞迪峰在接受本報記者採訪時也表示,該項目主樓已經造好,即將進入招商階段。

但2012年半年報卻顯示,義烏商貿城在包括開工面積在內的六大指標全部為零。

今年上半年,新湖中寶披露的主要房地產項目有26個,其中20個項目的開工面積為零,包括義烏商貿城,後者也是少數幾個尚未取得合同銷售面積和收入的項目。

一位在商業地產領域頗有建樹的開發商對本報記者表示,儘管目前商業地產開發火熱,但整個行業已經是泡沫在前。一些地方政府用包括補貼在內的優惠政策吸引企業進入,可是不少企業並沒有相關開發經驗,「項目建成了,GDP有了,但後期的運營還是面臨巨大的考驗。」

新湖中寶在天津的整體業務給公司提供了支柱式的貢獻。

根據其半年報披露,新湖中寶主要在八個省份佈局房地產業務,浙江的合同銷售面積是最多的,達到74585平方米,利潤卻是-815萬元。天津的合同銷售面積為14880平方米,少於浙江、江蘇、江西和遼寧,但淨利潤卻超過1.55億元,甚至超過合同銷售收入(不到1.15億元),天津地區房地產業務貢獻的淨利潤佔上述八地的73.11%。

但從新湖中寶的整體業績來看不容樂觀,今年上半年營業利潤不到1.18億元,同比降幅達到74.64%,歸屬於上市公司股東的淨利潤約為2.82億元,同比下降29.5%。

另一個耐人尋味的數據是,今年上半年,新湖中寶經營活動產生的現金流量淨額為-6.46多億元,而去年同期,這一指標還有7200多萬元,降幅達到995.35%。


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標題溫州拿地萬畝 新湖中寶如何撬動750億投資?

http://www.yicai.com/news/2012/11/2207520.html
調甚至神秘的「新湖系」掌門人黃偉在媒體上的每一次露面,都意味著業務橫跨地產、金融、礦業、投資等多個領域的「新湖系」將有大動作。

上一次公開露面,黃偉與金融界的巨鱷吉姆·羅傑斯在溫州大談投資之道,而近期,這位擅長資本運作的浙江商人出現在了溫州平陽縣的濱海小鎮鰲江,吸引他的是一個號稱投資750億元的巨大工程。

工程的實施主體是「新湖系」旗下的上市公司新湖中寶(600208.SH)。新湖中寶10月11日公告稱,控股子公司平陽利得公司擬與平陽縣政府簽訂《平陽西灣海涂圍墾項目開發建設協議書》,雙方就平陽西灣海涂圍墾項目(下稱「西灣項目」)的建設及後續開發等事宜達成了協議條款。

公開資料顯示,西灣項目分南北兩個片區,南片圍墾土地面積5211畝,北片圍墾面積7390畝,其中用於居住、商業用途的出讓土地面積約為5400畝,項目開發面積近820萬平方米,總投資750億元。

儘管投資規模驚人,但此消息發佈後,資本市場並沒有給予正面的反饋,公司股票繼續在低位徘徊。

事實上,此前新湖中寶已經多次介入一級土地開發,但旗下多個一級開發項目的進展並不十分順利,且還未給公司帶來充分的利潤貢獻。

新湖中寶在2011年年報中稱,進軍一級土地開發是公司應對地產調控,加快地產業務結構轉型的關鍵一步。而在一些業內人士看來,新湖中寶做的項目難言「出彩」,開發效率並不高,節奏也不快,但公司土地儲備卻已達約1000萬平方米(不含一級開發項目)。

有市場分析人士認為:「新湖做房地產有點像做股票、期貨,似乎更看重土地和房地產升值。」

1.2萬畝的「大買賣」

「七山一水二分田」,是人們對浙江自然地理的經典描述。土地資源的相對缺乏,正成為不少急於發展地方經濟的政府官員撓頭的問題。隨著近年來浙江大力推進海洋經濟,「向海要地」成為獲取土地資源的新方向。

《第一財經日報》記者在浙江溫州平陽縣調查發現,地方政府「向海要地」的熱情著實令人驚訝。在新湖中寶簽約平陽西灣項目以前,在當地政府的主導下,該項目的南片圍墾工程已經完工,北片也已於2010年12月開工。

除西灣項目外,類似的故事還在平陽的墨城、宋埠等地不斷上演。記者瞭解到,圍墾面積達1萬畝、投資約617億的平陽宋埠——西灣圍墾區造地已接近完工,即將開始招商引資。

平陽縣發改局一位負責人在接受記者採訪時表示,溫州包括平陽普遍山多地少,土地資源相對有限,為了拓展經濟發展的空間,圍墾或是一條捷徑。「同時,為了加大固定資產投資的力度,引入有實力的民間力量進入平陽開發,也是我們重點考慮的方向。」

據悉,西灣項目是平陽縣迄今最大的招商引資項目,也是平陽單體規模最大民間投資項目,將建設包含全球溫州人論壇永久會址、世界溫州人金融中心等在內的城市新區,建成後可容納和集聚人口約8萬人。

新湖中寶方面稱,西灣項目是公司近年來最重大的綜合類開發項目之一,計劃開發週期13年,主要包括海涂造地、區內基礎設施、公共配套、公建項目、項目外的市政配套建設和房地產開發。

記者獲得的一份內部資料顯示,西灣項目南片工程開發時限為2012年到2020年共8年,投資350億元;北片工程開發時限為2012到2024年共12年,投資400億元。

記者在西灣項目現場看到,南片區的圍墾工程確已完工,一輛輛重型卡車運送著各種工程裝備來回穿梭,而原本一望無際的灘塗也已經成為一塊塊平整的土地。

一位知情人士對記者稱,雙方都很重視這次合作,僅談判就持續了一年多,修改合同草案近35稿。

如何撬動750億投資?

新湖中寶對西灣項目的佈局早於一年多前就已經開始。

2011年1月6日新湖中寶公告稱,公司擬通過收購和增資的方式,獲得平陽縣利得海涂圍墾開發有限公司(即利得公司)51%的股權,其中41%的股權的對價為9.1億元,同時以2億元的價格認繳新增公司註冊資本金1022.82萬元,其餘部分作為公司資本公積。

記者查閱當地的工商資料顯示,利得公司成立時間為1998年3月,經營範圍為建築用石料露天開採、海涂開發。據悉,利得公司早在2000年2月就與平陽縣水利水電局簽署《圍墾開發西灣海涂項目合同書》,以政府特許經營方式取得西灣海涂圍墾項目。此外,公司的幾名原始股股東均為自然人。

平陽縣一位負責宣傳事宜的政府工作人員告訴記者,引入新湖中寶,看中的是其上市公司的地位與影響力。上述平陽縣發改局負責人則表示:「近年來,溫州抓全社會固定資產投資力度非常大,除了政府投資,更重要的一個措施就是充分吸收民間資金。」

雙方簽訂的協議規定,西灣項目圍墾工程完工後,利得公司按約定收取圍墾土地的收儲金,平陽縣政府通過以先收儲後掛牌的形式出讓圍墾土地的使用權,利得公司或由利得公司指定的新湖中寶所屬子公司以公開競價的方式參與土地競拍。

知情人士稱,雙方現在也只是簽訂了協議,很多都是框架性的,還沒有細緻的規劃。「這個項目的特點是政府與大型企業的合作開發,投資大,時間跨度也很大,後期的不確定性還是存在的。」

其實,新湖中寶早在三年前就開始介入一級土地開發,包括天津靜海項目、大連金州項目、啟東圓陀角項目及溫州平陽項目。

不過,從新湖中寶發佈的業績報告看,真正落定的項目只有溫州平陽及啟東圓陀角項目。同時,一級土地開發除了令新湖中報土地儲備量大增以外,至今未給公司創造充分的收益。

有媒體報導稱,啟東項目包含200萬平方米的商住用地,其中,2011年計劃出讓80萬平方米,2013年出讓其餘120萬平方米。而實際上,該項目2011年並未實現出讓,2012年的出讓也因故推遲。

新湖中寶方面解釋稱,延遲出讓是因為前期開發量已經可以滿足「招拍掛」的需要,但由於涉及土地出讓指標問題才沒有入市。

除了開發經驗的相對不足,公司資產負債率較高、資金並不寬裕的狀況也令外界對其能否撬動750億元的浩大工程感到擔憂。

根據新湖中寶最新發佈的三季報,公司的資產負債率已達72.14%,1~9月,公司實現歸屬上市公司股東的淨利潤4.13億元,同比下降27.05%。此外,1~9月,公司經營活動產生的現金流淨額為-3.26億元,同比大幅下降425.23%。更重要的是,在地產調控的大背景下,新湖中寶通過上市公司地位為項目的後續開發融資也存在不小的困難。

 

轉型,還是豪賭土地升值?

在不少業內人士眼裡,「新湖系」掌門人黃偉並不像一位開發商,而是一位資本玩家。這位神秘的浙江商人幾乎從不參加浙江地產圈的活動,土地拍賣現場也看不到他的身影。

值得注意的是,「新湖系」一度「控制」多家上市公司,並控股湘財證券、新湖期貨等多家金融機構,入股盛京銀行、吉林銀行、成都農村商業銀行及金洲管道、大智慧等多家上市及擬上市公司。

但在一些房地產業內人士看來,新湖中寶的房地產開發能力並不出色,土地儲備卻十分豐富。公開資料顯示,截至2011年底,新湖中寶共有土地儲備項目36個(不含一級開發項目),土地儲備佔地面積966.64萬平方米,按公司權益計算為842.46萬平方米,規劃建築面積累計已達1515.75萬平方米,按公司權益計算為1315.99萬平方米。

公司2011年年報顯示,公司目前開發的36個項目中,有多達12個項目在報告期內的累計結算面積和收入指標顯示為0,同時,公司在2005年前拿到的許多土地,至今尚未開發完畢。

另一個值得關注的現象是,在地產商瘋狂高價拿地的2008~2009年,新湖中寶非常謹慎。2010年房產新政出台後,新湖中寶開始逆市出手,在各地拿下一些土地,其中一級土地開發是重點。

新湖中寶方面稱,通過天津、啟東、平陽等這一系列項目的開拓,公司進一步豐富了地產業務的盈利模式,為未來地產業務可持續發展積累了大量的儲備,充分顯示了公司應對地產調控、加快地產業務結構戰略轉型的前瞻性。

一位不願透露姓名的開發商代表對記者稱,一級土地開發其實也存在風險,最大的不確定性在於政策的延續性和地方政府的態度,「如果涉及拆遷,風險就更大了,同時,地方政府對投資成本也可能存在預估不足的情況。但圍墾涉及的拆遷很少,政策風險會小很多。」

「公司的資源過於分散,開發項目的品質和進度肯定會受到一些影響,至於是戰略轉型還是豪賭土地升值,隨著項目開發的推進,自然就會見分曉。」上述開發商如是說。


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新湖中寶回複上交所問詢:實控人大筆增持資金涉及杠桿

3月12日消息, 新湖中寶因實控人大筆增持,遭上交所問詢。新湖中寶回複問詢函稱,本次擬增持股份的資金來源於實際控制人自有資金和金融機構融資等方式,其中自有資金擬不少於15億元,其余資金涉及杠桿。

此前新湖中寶公告稱,公司於3月10日收到上海證券交易所《關於對新湖中寶股份有限公司股東增持事項的問詢函》,請公司實際控制人詳細說明繼續增持的目的,明確說明上述質押融資資金是否用於增持上市公司股票。實際控制人本次擬增持上市公司股份數量3至10億股,涉及資金巨大,請詳細說明上述資金的來源和安排,並明確是否涉及杠桿增持公司股票。請公司提交本次增持計劃的相關內幕知情人名單。

在回複問詢函中,新湖中寶表示,公司實際控制人繼續增持公司股份的目的為:一是對中國資本市場  長期穩定發展的信心,看好國內資本市場長期投資的價值;二是對公  司未來持續穩定發展的信心,對上市公司自身價值的判斷;三是為提  升投資者信心,維護中小投資者利益;四是為促進公司持續、穩定、  健康發展。基於以上四點,公司實際控制人決定增持公司股份。

同時截至2017年3月9日,公司實際控制人及其控制的公司累計質押公司股份數量3,262,298,414股,占持有公司股份總數的72.52%,  占公司總股份的37.94%。質押主要用於公司控股股東浙江新湖集團股份有限公司的融資周轉。新湖集團和實際控制人具備資金償還能力,目前各質押合同正常,不涉及追加質押保證金的情況,不存在平倉風險。上述質押融資資金未用於本次增持計劃,未來也不會用於本次增持計劃。

新湖中寶稱,本次擬增持股份的資金來源於實際控制人自有資金和金融機構融資等方式,其中自有資金擬不少於 15 億元,其余資金涉及杠桿。  目前合作的金融機構融資產品有:《杭州 2 號定向資產管理計劃》,總額上限為 80 億元,視增持計劃進展決定資金具體使用安排,資金可分期分筆提取。

 

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