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可怕的預期 蔡東豪

2010-7-15  NM






我愈來愈覺得香港地產似一隻高增 長股,股價和市盈率愈升愈高,站在高速火車頭面前的淡友一個個倒下,投資者預期股票高增長會持續下去,因此投資者認為可以承受較高的股價和市盈率。資產愈 升愈貴,愈貴愈升,因為投資者「預期」它會繼續升。

香港地產價格處於近年高位,不少有識之士認為泡沫不存在,甚至認為高處未算高。政府的 「九招十二式」或許可對炒風起短期阻嚇作用,但香港地產的升幅不是單由炒風帶動,炒風或從旁推波助瀾,香港地產價格上升的確有基本因素支持。

我 試略述:香港經濟強勁,貧富懸殊雖然嚴重,但人均收入在上升,特別是有能力置業的一群,對置業需求也在上升,而物業供應量不足,造成供求不平衡。當然這不 平衡情況在不同地區、不同物業類別是有分別,但大方向明顯是向好。此外,銀行資金充裕,對按揭貸款持積極態度,按揭成本跌至有史以來最低水平,兼且環球利 率持續低企,預計未來一段時間也不會大幅上升,置業風險短期內不高。上述所有因素都實實在在,跟炒風無關。香港地產價格不錯是升了許多,或者會繼續再升, 但這不代表泡沫正在形成,至少這是投資者「預期」短期內不會爆破的泡沫。

 

以上利好香港地產的因素應該不會錯,因此我對香港 地產樂觀,唯一摸不清是「預期」這傢伙。我認為香港地產假如意外地逆轉,很可能就是「預期」作怪。我引以為戒的是美國次按危機,這教訓歷歷在目。

次 按爆發後,關於次按危機的書籍蜂擁而出,我讀了其中幾本,這些書從不同角度探討同一個問題:為什麼震撼程度這麼大的危機會發生?為什麼沒有人預見,沒有人 提出警告?為什麼政府、學者、財經專家不做好預防措施?

次按危機是典型經濟盛衰周期(Boom-Bust Cycle)——盛極必衰。事後看,所有可錯的都出錯了:投資者、按揭中介人士、銀行家的貪婪蒙蔽了理智,炒得太過分,鑄成大錯;監管機構沒好好監管,也 不懂得監管高風險衍生工具;聯儲局長時間維持低息政策製造歌舞昇平的氣氛。然而,貪婪和短視不是新事物,是古今中外不變的人性,我們應付這些事情應該訓練 有素,為什麼次按危機仍會發生?

 

可解釋到的原因卻是一個似是謬誤的真理:當投資者以為環境是穩定的時候,他們變得大意,忽 略了危機感,做出高風險行為;即是說,表面愈安全,實在愈危險。全球政府發展金融業都環繞着令投資環境變得更穩定,從打擊通脹到提升監管水平到鼓勵投資者 參與,目標都是製造繁榮。

次按爆發前,美國經濟旺足廿年,除了在科網泡沫爆破時滑落了少許,但很快便復原,美國人大部分時間享受繁榮的果 實。美國樓價在繁榮氣氛中不停地升,從○○年至○六年,樓價平均中位價上升逾五成。樓價上升,美國人感覺富有了,因此提高消費,減少儲蓄,這富有的感覺埋 下次按危機的伏線。

市場本具有自動調節的功能,特別是繁榮經濟可糾正許多問題,可是當問題的嚴重性不斷提高,市場發揮不到調節功能,繁榮變 成假象。在假象中,我們利慾熏心,居安不思危,預期明天會更好。

 

這是棘手的矛盾:追求開放自由的政府致力製造繁榮,但過度 繁榮卻帶來不穩定。次按的教訓是過去二十年美國經濟太繁榮了,可算廿年來未跌過,這長勝戰績製造了巨大泡沫,一爆不可收拾。原來政府和人民積累了這麼多成 功和失敗的經驗,盛衰周期仍是不能逃避的事實。解決方法可能消極,就是不要長勝,容許偶而跌低,嘗一下痛的感覺。

香港地產確有基本因素支 持,但這種繁榮令人感到不安,因為已沒有人預期地產有可能會出現問題。此刻我認識的人都認為地產前景一片光明,買樓是必贏的投資。政府要面對的難題並不簡 單,因為繁榮是一頭受歡迎的動物,怎馴服這頭動物除了需要經濟智慧,更需要的是政治勇氣。

蔡東豪Tony Tsoi

現任上市 公司精電國際行政總裁,他曾任職投資銀行,在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄,對投資及求知有無限渴求,習慣早上四時起床寫作找樂趣。



可怕 預期 蔡東 東豪
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