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大中华：地产+金融不好走的两条路

http://www.xcf.cn/newfortune/texie/201509/t20150907_756848.htm

　　公开资料显示，大中华集团曾构想打造两个上市平台或实现整体上市，并谋求获得汕头商业银行的控股权。然而至今，这两项计划均未落实。对于民企，无论在行业内扩张，还是向金融业扩张，均非易事。陶娟/文 

　　在2015年新财富500富人榜上，以140亿元财富排名94位的茂业集团董事长黄茂如，在资本市场可谓长袖善舞。他不仅通过控制茂业国际 （000848.HK）、成商集团（600828）、茂业物流（000889）、商业城（600306）四家上市公司构建了茂业系，还持有大商股份 （600694）、银座股份（600858）、深国商（000056）部分股权。

　　而他的长兄黄世再，虽以200亿元身家名列第49位，在房地产富人中则列第11位，却仅控制一家无足轻重的港股上市公司—大中华地产控股 （00021.HK）。排名在他之前或之后的同行，但凡旗下有上市公司者，其主要财富均来源于所持的上市公司股权，只有大中华地产控股，并未给黄世再的财 富带来几许贡献。

　　这或许并非黄世再的本意。

　　曾有意打造两大上市平台

　　从公开资料看，大中华集团曾经构想，旗下应当至少有两个上市平台，其中，大中华地产聚焦 于旅游及地产业务，同时，大中华集团本身亦能够整体上市。据报道，为了配合上市计划和未来的国际化战略，大中华集团还曾经进行了架构调整，先后成立了金融 中心、地产中心、商业中心、资本中心、战略中心、行政中心六大事业部。其中，金融中心和地产中心被列为业务重点发展部门。

　　早在2007年，黄世再接受《华夏时报》采访时即表示，期望集团能够在香港和美国同步上市，以获 得更多投资者支持和发展资金。而当时据大中华国际集团内部人士透露，他们设计了多套上市方案。2010年9月，黄世再再次表示，汇通天下（大中华地产控股 原名）复牌后发展顺利，自己持有的另一企业大中华国际未来亦有意在香港上市，但上市工作正在进行，不便透露详情。

　　到了2011年11月，在观点地产新媒体采访大中华集团当时的首席执行官钟东霖时，后者仍然表示，大中华集团有上市的计划，主要是希望透过资本运作更快速地拓展其商业地产版图；未来集团的目标是发展成以地产为主轴，引进新科技、新理念来打造商业地产王国。

　　但时至今日，大中华集团的上市之路似乎还是纸面上的计划，而已经到手6年的上市平台也仍处于培育期，无法承载大中华集团整体注入的能力。

　　未竟的城商行投资

　　另一方面，大中华集团在金融业的尝试同样 充满了苦涩的味道。黄世再曾在接受采访时表示，“发展金融，是集团未来的重点方向，我们还将在其他城市对商业银行进行收购重组”。与这一表态相互呼应的 是，大中华集团在数个旗下子公司招聘广告中均提及，旗下控股两家香港上市公司和汕头商业银行等多家国内商业银行。

　　黄世再谋求汕头商业银行的控股权不难理解。首先，银行牌照对于民企还是稀缺资源，对于地产企业来说，如果获得银行控股权，更有望从银行渠道获得 成本低廉的资金。其次，在当时的环境中，城商行或上市，或异地扩张，动作频频。2011年上半年就有江苏银行、东莞银行、杭州银行、上海银行、重庆银行等 城商行向监管部门申报了上市材料，有十几家银行聘请了保荐团队。对于一直想打造多个上市平台的大中华，这显然是一个很不错的机会。

　　但新财富在对汕头商业银行股东进行查询时发现，大中华并未真正实现成功控股。

　　汕头商业银行1997年成立，2001年因出现数十亿坏账停业整顿，直至2011年才重组成功。 尽管其严重资不抵债，但仍引起各路社会资本追逐。在这一过程中，大中华集团的确曾与汕头市接洽。但在最后的方案中，汕头商业银行更名为华兴银行，后者官网 表明，其主要股东中，侨鑫集团（广州高端地产商）出资17.5亿元，占20%股份；哈尔滨银行出资13.125亿元，占15%的股份；上海升龙投资、新产 业投资均分别出资8.75亿元，分别占股10%。此外，国资背景的粤财投资控股等也有少量股份。而大中华集团尽管与汕头有着良好的关系，在激烈的股权争夺 战中仍然出局了。

　　事实上，具有外商独资背景的大中华集团，在目前的监管环境中，要做到如宣传中所说的“控股国内多家商业银行”也是难以做到的。银监会办公厅 2010年4月发布的《关于加强中小商业银行主要股东资格审核的通知》中提到，除开普通规定外，中小商业银行的主要股东除满足规定条件外，在实际审核过程 中，应坚持审慎性条件：同一股东入股同质银行业金融机构不超过2家，如取得控股权只能投（或保留）一家。

　　大型扩张，融资成谜？

　　身处资金密集型的地产行业，缺乏上市融资平台的大中华集团何以壮大？据称，早年的黄世再 善于低价囤地，如他拿到大中华国际交易广场的地块时，福田中心区还是一片荒芜，购地价格相当低廉，但是其后，深圳市政府在这片土地上投入的配套资金不下于 1亿元/平方公里，大中华成为受益者。

　　往上追溯，这是黄家一贯的风格。据称，黄世再的父亲曾是名军人，退伍后在深圳布吉购置了一批土地。那时候布吉还是荒郊野岭、乱石荒岗，但他以敏 锐眼力察觉到商机，低价吃进了很多地，并分给了自己的四个儿子，成为后辈发家的资本，黄世再及其兄弟黄茂如、国都集团董事长黄茂展、信和地产掌门人黄振华 在深圳都是如雷贯耳的知名商人。

　　而黄世再本人在地产经营上，亦不乏过人才能。他提出的“口岸物业”、“买房入户”等行销概念，曾吸引大量买家。1998年，黄世再收购国兴大厦后更名为汇展阁，并成功地以3万元/平米的价格出售，这一案例甚至写入了当年的《南风窗》。

　　尽管黄世再成功在深圳挖到了第一桶金，但其中也历经风浪。大中华集团的旗舰之作大中华国际交易广场，按最初的设计规划，本有意提供给深圳证券交 易所使用，但由于种种原因，其开工后10年才竣工，且因为大规模违建地铁商场与建筑面积违规等，迟迟拿不到深圳国土局签发的房产证，一度成为中心区最大的 “黑户”，最终于2009年前后这一问题才解决。

　　大中华国际交易广场落成之后，大中华集团开始向全国扩张。其2007-2009年前后曾大张旗鼓 地在各地跑马圈地，除地产外，还主要进军旅游项目，而这些项目的宣传投资额合计高达数百亿以上（附表）。如在内蒙古，其分别与锡林郭勒盟及呼伦贝尔市分别 展开合作，打造生态草原旅游区等。在黄世再的老家广东惠来及周边的汕头及汕尾，更是推出了百亿元的全面开发计划。

　　而包括黄文稀在内的大中华人士亦曾表示，黄世再早已不满足于只做住宅市场，而希望将重点转向商业及旅游地产。事实上，商业地产也是黄世再兄弟起家的领域之一。而且，大中华在深圳罗湖、福田核心地段均拥有土地。

　　大中华每到一地，多半是直接与当地地方政府签下开发协议，以争取到最优惠的政策支持，如2008年5月，其与内蒙古正蓝旗政府签下了10万亩荒地治理协议；2009年2月，再次签下了开发22万亩荒地的治理协议。只是，如此密集的项目开发，将要从何处融资？

　　黄世再曾自称“从未向银行借贷”，上市之路上也是左冲右突，大中华地产控股的资产注入虽然在稳步进行，但其融资支撑功能却未稳定发挥，而拓展金 融业的尝试也并不成功，将大中华集团整体上市的方案更是经历了多次变更却至今无音讯。可以依赖的，大概还是大中华国际交易广场等现金奶牛了。

　　在网上披露的一份信托计划书中，中铁宝盈资产管理公司为大中华地产旗下的汕尾市大中华“金宝城”项目发行了一期融资计划，募集资金1.5亿元， 期限为两年，利率为10.5%-11%，其中第一还款来源为金宝城的销售收入，第二还款来源为大中华集团。公告披露，截至2013年底，大中华集团自持物 业年租金收入近4亿元。这不禁让人遐想，这么好的物业收入项目，有一天会不会被黄世再装入上市公司，推向资本市场呢？

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