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也談樓市 麥博 Mak Blog


http://makblogg.wordpress.com/2010/03/16/%E4%B9%9F%E8%AB%87%E6%A8%93%E5%B8%82/


先看看這個超簡單的 Model,5 為最高, 1為最低:

1997: 槓杆 (5), 樓價(5), Sentiment (5), 股市(5), 購買力(1), disaster (1), 外來錢(2), 經驗值(1), 供應(2) [樓盤供應尚足,回歸泡沫,樓股俱貴,人工年年升,購買力被高估,人人高槓杆運作,股、樓在極速上升下 爆破]

2003 SARS: 槓杆 (3), 樓價(1), Sentiment (1), 股市(1), 購買力(3), disaster(5), 外來錢(1), 經驗值(3),供應(4) [8萬5後樓盤供應 增,通縮壓力大,人工 年年跌,信心低迷,負資產,破產,無力用槓杆,SARS 引發恐慌,將樓市極速推至谷底]

2009 豬流感: 槓杆 (2), 樓價(4), Sentiment (1), 股市(1), 購買力(3), disaster(3), 外來錢(5), 經驗值(5),供應(1)  [97樓蟻解套,90年代供樓一群接近完成,現金流可供下代供樓, 人工已拾升軌,外來錢極速流入,供應極速減少,有了SARS 經驗,豬流感效應近乎零]

又睇下幾代人的不同思維:

1990-97年出身的60-70後:房奴已解套或供完,子女出身,購買力極速釋放

1997年出身的70後:如非過度槓杆,購買力應可保持。已有樓者,購買力上升,槓杆下降,即有SARS 重臨,亦不會輕易放盤,反而心思思想買多間。未有樓者等 SARS — 這樣一來,下一次SARS 出現。

未有樓的一群(90前)存款上升,等買樓, 已學SARS 經驗

未有樓的一群(90後):冇錢買樓,幾年內亦影響不到樓市。

外來錢: 主要是大陸錢,只會愈來愈多。(有人說買樓是最快捷的合法運錢途徑,想來亦然!)

供應:愈來愈少,即使地價政策改變也要四五年後才能反應到樓市上

可見:

1) 本地人有了SARS 經驗,即使再來一次 SARS, 樓價也未必大跌

2) 雖然很多人仍買不到樓 (90年代末也是這樣),存款卻在上升中,外來錢愈來愈多,準買家數目在上升。

3) 低槓杆環境,買家有力持貨,樓價無法暴跌

結論…

理性看,只要現在供得起,收入穩定,應該要買樓的,舊一點也無妨。



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