也談樓市 麥博 Mak Blog
http://makblogg.wordpress.com/2010/03/16/%E4%B9%9F%E8%AB%87%E6%A8%93%E5%B8%82/
先看看這個超簡單的 Model，5 為最高, 1為最低:1997: 槓杆 (5), 樓價(5), Sentiment (5), 股市(5), 購買力(1), disaster (1), 外來錢(2), 經驗值(1), 供應(2) [樓盤供應尚足，回歸泡沫，樓股俱貴，人工年年升，購買力被高估，人人高槓杆運作，股、樓在極速上升下 爆破]2003 SARS: 槓杆 (3), 樓價(1), Sentiment (1), 股市(1), 購買力(3), disaster(5), 外來錢(1), 經驗值(3),供應(4) [8萬5後樓盤供應 增，通縮壓力大，人工 年年跌，信心低迷，負資產，破產，無力用槓杆，SARS 引發恐慌，將樓市極速推至谷底]2009 豬流感: 槓杆 (2), 樓價(4), Sentiment (1), 股市(1), 購買力(3), disaster(3), 外來錢(5), 經驗值(5),供應(1) [97樓蟻解套，90年代供樓一群接近完成，現金流可供下代供樓, 人工已拾升軌，外來錢極速流入，供應極速減少,有了SARS 經驗，豬流感效應近乎零]又睇下幾代人的不同思維：1990-97年出身的60-70後：房奴已解套或供完，子女出身，購買力極速釋放1997年出身的70後：如非過度槓杆，購買力應可保持。已有樓者，購買力上升，槓杆下降，即有SARS 重臨，亦不會輕易放盤，反而心思思想買多間。未有樓者等 SARS — 這樣一來，下一次SARS 出現。未有樓的一群(90前)：存款上升，等買樓, 已學SARS 經驗未有樓的一群(90後)：冇錢買樓，幾年內亦影響不到樓市。外來錢: 主要是大陸錢，只會愈來愈多。(有人說買樓是最快捷的合法運錢途徑，想來亦然！)供應:愈來愈少，即使地價政策改變也要四五年後才能反應到樓市上可見：1) 本地人有了SARS 經驗，即使再來一次 SARS, 樓價也未必大跌2) 雖然很多人仍買不到樓 (90年代末也是這樣)，存款卻在上升中，外來錢愈來愈多，準買家數目在上升。3) 低槓杆環境，買家有力持貨，樓價無法暴跌結論…理性看，只要現在供得起，收入穩定，應該要買樓的，舊一點也無妨。
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