華麗轉身 股價飛升 林智遠Nelson Lam
2015-05-21 NM到了高峰的，要聽到意見，又接受批評，再華麗轉身，談何容易。歌手是為民眾提供娛樂，娛樂變成「煩音」，不理民意，又轉不了身，是否要學懂放下。企業是為股東拼盈利、拼增長，盈利增長放緩，也要找尋出路，華麗轉身的結果未可料，但股價或已飛升。與港交所不遑多讓長和（1）重組後，港股地產公司中，市值最高是約3,800億港元的新鴻基（16），次席就是內房股萬達（3699）。萬達是其控股股東大連萬達集團旗下，唯一的商業物業投資、物業銷售及酒店業務平台，在2014年12月以48港元上市，上市日跌破招股價，收46.75港元。直至今年3月底，萬達股價都在50港元以下浮沉。4月開始，萬達股價就如部分港股一樣向上突破，4月底升至63.65港元。上週，萬達公告控股股東與萬科（2202）簽署合作框架協議，將洽談落實合作內容；巧合地，恒生國企指數和MSCI中國指數都公布，把萬達納入指數成分股內，一時間萬達似被熱捧。上週五，萬達股價更升至69.6港元，是上市後最高收市價，市值如以所有股份計算超過3,100億港元。個半月來，萬達股價升了45%，與市值相近及也升了52%的港交所（388）不遑多讓，同期恒指僅升12%。溢利增長放緩翻看萬達3月底公布的2014年業績，雖與招股書預測接近，但可發現幾點隱憂。首先，萬達的收入增長在放緩，增幅在2013年有47%，2014年僅24%。其次，萬達近兩年43%的毛利率，也不及2012年的51%。更嚴重的，是萬達的收入升24%，溢利卻只微升1%，原因是投資物業重估盈利下跌13%，而銷售及分銷開支和行政開支也同時升約40%。就算把投資物業重估盈利剔除，萬達調整後的除稅前溢利也僅升9%，溢利增幅放緩及溢利率持續下跌的情況令人關注。萬達的總資產維持約30%增長，總負債持續增加，總負債對總權益維持約280%，雖與其他內房股比肩，但可幸上市後稍減至260%。可是，萬達的酒店營運近兩年業績仍處虧損，而每年仍要投入超過100億元人民幣的資本支出，2014年更達145億元人民幣，佔整體資本支出約25%，成為萬達的一個負擔。轉身輕資產模式在溢利增長放緩及資金壓力等不利信號下，萬達上市後至4月初的股價是否才反映基本因素？無論如何，萬達確須想想出路。或基於此，3月底，萬達就透露會推進輕重並重的發展策略，積極探討的「輕資產」模式包括資產化、引入外來投資者及發展互聯網金融等。萬達認為與萬科的合作，是轉型為輕資產服務型、高科技企業的一步，當中包括與萬科在國內外聯合投地開發，商業部分由萬達投資，住宅部分由萬科開發。市場普遍形容，萬達與萬科的合作是兩強相遇，適合逢低吸納萬達。然而，想深一層，內地房地產深受宏觀因素影響，兩強合作雖可減少競爭，促進效率，但未必可提價，「輕資產」及高科技也未知從何做到。而且，物業銷售是萬達的主要收入來源，佔整體收入超過8成，相關業績也佔整體業績約6成，招股書中顯示住宅物業銷售，就約佔物業銷售收入的3至4成。放棄住宅物業銷售，換來減少競爭，促進效率，成效仍未可料。華麗轉身的結果未可料，萬達股價已飛升了，算是對股東的一個交代，但可長久嗎？轉也不轉，不理民意的，不談也罷！林智遠Nelson Lam執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。