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台灣房地炒作資金大挪移，全台鄉下的土地漲幅，遠超過都會區！ 本刊進行全國首度三百六十六個鄉鎮市區土地價格大調查，從二○一二年下半年到二○一四年下半年，兩年來，包括農地與建地的各鄉鎮土地，每坪均價跌幅達一一．四％。 其中，台東縣太平洋沿岸的鄉鎮，土地價量齊揚，前十名當中，卑南、東河、長濱三鄉鎮，每坪單價漲幅達七五％到一五四％，交易金額也攀高到兩倍至四倍。 把範圍擴大看，漲幅前二十大鄉鎮，有七成、十四個鄉鎮位於非六都，彰化，也名列榜內。 反觀跌幅前二十大鄉鎮，有一半位於六都內，包括台北、新北、台中、台南、高雄。其中，全台精華區台北市，平均跌幅達二二．五％，台北市北投區，更名列跌幅排行第一名，跌幅七六％。 都會跌、鄉下漲，主因有二。其一，政府打房，奢侈稅實施後，房屋兩年內買賣要課一○％到一五％的稅，讓投資客撤出房市，轉戰土地。其二，都會房價漲到高點，獲利了結資金，部分流往土地。其中，不用課稅的農地，成為投資客新寵。 但，這現象就連房市專家也不以為然，「（鄉下）土地漲，反映房市景氣炒作最後一波，」戴德梁行董事總經理顏炳立說，「就像股民買不下兩千多塊的大立光，就會去買兩、三塊的全額交割股一樣。」 意即，當大立光漲到一張股票兩百多萬元的時候，基期已高；反觀一張兩、三千元的全額交割股，因價格低、基期低、拉抬容易，受到買盤青睞。但此階段已屬投機行情，投資風險大。 不過，全額交割股未必都不能買。 在股市中，全額交割股因基本面強弱與否，會出現兩樣情。有基本面支撐的，是實漲；無基本面支撐的，是虛漲。當資金退潮，純炒作的，會被打回原形。 分析這波鄉下土地走勢，也是一種飆漲、兩種故事。 中長期地價有基本面支撐的，包括交通建設、開發案、觀光人潮等，行情走得較穩健、長期。例如，漲幅前十名中的台東四鄉鎮，因普悠瑪號開到台東而助漲，蘇花公路改善工程已動工，南迴鐵路電氣化工程正在進行，交通建設將讓台北到花東、西部到花東的時間縮短，帶來更多觀光人潮；加上陸客自由行放寬，土地有實質需求支撐。 但，若缺乏基本面，純屬都市資金外溢下的補漲炒作，則是「假性需求」。例如，漲幅排行第八的台南市南區，雖有重劃區題材，但台南機場就在這裡，噪音加上民生設施不足，應屬補漲。高雄杉林區、台南七股區的情況也相同，包括交通、人口、產業結構等基本面條件沒變，卻價量齊揚，投資風險已攀高，不宜冒進。 投資客、退休族，讓鄉下土地變夯，不過，參與這場投資盛宴的結果，究竟讓人哭、抑或讓人笑，仍有諸多變數。終究土地不似股票流動性高、易脫手，一旦買在高點，退場困難，難保不會變成「最後一隻老鼠」。 【延伸閱讀】前20名飆漲土地，逾半在宜、花、東！——台灣鄉鎮土地價格漲幅前20大 ■第1名 彰化田中：388%■第2名 新北泰山：220%■第3名 台東卑南：154%■第4名 台東東河：123%■第5名 花蓮新城：83%■第6名 花蓮光復：83%■第7名 台東長濱：75%■第8名 台南南區：70%■第9名 台南麻豆：66%■第10名 宜蘭三星：63%■第11名 台東成功：62%■第12名 高雄杉林：56%■第13名 花蓮吉安：53%■第14名 彰化員林：49%■第15名 彰化埔鹽：47%■第16名 台南新市：42%■第17名 台南七股：41%■第18名 花蓮鳳林：39%■第19名 花蓮秀林：39%■第20名 宜蘭五結：31% 註1：比較期間為2012年8~12月與2014年同期註2：入榜標準為總交易金額增長50％以上；成交件數增長50％以上；2014年8-12月期間成交件數50筆以上；排除因延誤登錄，2012年8-12月成交件數低於平均1/10者（新北市萬里區、金山區） 資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網、信義房屋 整理：吳和懋、趙維孝 | ||||||