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恒大地產：人保合作新篇章，價值重估正當時

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2304

本帖最後由 jiaweny 於 2015-4-29 14:32 編輯

恒大地產：人保合作新篇章，價值重估正當時
作者：申思聰 李品科 侯麗科

摘要：與人保簽訂戰略合作協議。中國人民保險集團和恒大集團在北京簽署戰略合作協議，建立長期、穩定、互惠的戰略合作關系。雙方約定在商業保險、養老產業、健康管理、互聯網資源共享和投融資方面開展多層次戰略合作。

譜寫房保合作新篇章，打開全新成長空間。人保作為保險業的龍頭企業，網絡遍布全國，資金實力雄厚。而恒大擁有大量存量客戶資源以及基於品牌優勢的眾多多元化業務。雙方的合作後續有望實現資本和實業的融合，社區金融和養老產業或加速發展。同時恒大多元化業務有望依托人保的資金及客戶網絡優勢，降低資本開支，縮短盈利周期，加大成功分拆的概率。

核心邏輯持續兌現，價值重估正當時。在首次覆蓋報告中，我們認為隨著資金南下趨勢的持續和公司多元化業務的穩步發展，價值將有望重估。目前核心邏輯持續兌現，股價較前期大幅上漲。隨著後續行業回暖的加速，公司銷量同比將顯著回升，全年1500億銷售目標是大概率事件。去化的提升以及股價的上漲將使形成市場對恒大負債率下降的預期（預計凈負債率從2014年年底的86%下降至73%），同時和人保的合作有望加速多元化業務的發展，價值重估或加速。

維持增持評級，提升目標價至9.1港元；維持公司2015/16年核心EPS0.96元和1.13元的預測，同比增長18%和17%。與人保的合作將加速公司多元化的發展，隨著南下資金的持續流入，公司的價值重估還在繼續。國內對海外上市房企再融資的放開也將改善公司的債務結構，降低融資成本。加之目前板塊估值水平的上升和市場對公司負債率下降預期的形成，我們提升公司目標價至9.1港元，對應2015年7.5倍PE和0.9倍PB，相較現價空間近50%。

催化劑：國內資金持續流入港股，負債率的降低、其他業務的分拆。
風險提示：多元化業務拓展存不確定性。

1.強強聯手，譜寫房保合作新篇章
恒大、人保開展戰略合作。4月24日中國人民保險集團和恒大集團在北京簽署戰略合作協議，建立長期、穩定、互惠的戰略合作關系。雙方約定在商業保險、養老產業、健康管理、互聯網資源共享和投融資方面開展多層次戰略合作。


保險業龍頭，中國人保具有良好品牌與廣泛渠道。中國人保作為保險業的龍頭企業，近年來自身實力和地位不斷攀升。根據2014年Fortune世界500強的排名，保險業中中國人保營業收入位居世界第20名，中國第三。人保具有龐大的服務渠道，機構與服務網點遍及全國城鄉，北起漠河、南至西沙，包括1萬多個機構網點，2.2萬個鄉鎮保險服務站和27萬個村級保險服務點。

地產業龍頭，恒大開啟多元化擴張。恒大地產是國內標準化運營的地產商，自2004年起，公司連續位列中國房地產企業十強。近六年增長迅速，加大一二線城市布局，土地儲備複合增長率為21.7%，合同收入複合增長率為34.1%，核心凈利潤年複合增長率高達110.7%。依托地產業務建立的品牌優勢，公司開展多元化擴張，涉足體育產業、快消產業、文化產業以及健康產業，新業務有望成為下一個增長點。


人保作為保險業的龍頭企業，網絡遍布全國，資金實力雄厚。而恒大擁有大量存量客戶資源以及基於品牌優勢的眾多多元化業務。雙方的合作後續有望實現資本和實業的融合，社區金融和養老產業或加速發展。同時恒大多元化業務有望依托人保的資金及客戶網絡優勢，降低資本開支，縮短盈利周期，加大成功分拆的概率。

2.核心邏輯持續兌現，價值重估正當時

在之前的首次覆蓋報告中，我們詳細分析了恒大的商業模式、產業布局和盈利前景。我們認為，公司依靠地產業務的迅速發展和足球的粉絲效應建立品牌優勢，並在此基礎上進行多元化擴張，未來有望打開估值空間。我們的核心邏輯正逐步實現。而此次與中國人保集團建立長期戰略合作關系，將有加速恒大多元化產業的價值重估。

宏觀政策持續寬松。今年國家對於房地產的管制逐漸放寬，政策和資金面的利好不斷。2月28日央行宣布下調金融機構貸款和存款基準利率各0.25個百分點；隨即3月30日中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發布330新政，將二套房最低首付比例調整為不低於40%；4月央行宣布自2015年4月20日起下調存款準備金率1個百分點。在持續寬松的宏觀環境下，行業逐步回暖。

在手貨源充足，顯著受益於行業回暖。恒大土地儲備位居行業前列，305個項目遍布全國，在手貨源充足，顯著受益於政策的寬松和行業回暖。2015年3月恒大地產的預售面積同比上漲17.6%，預售金額達137.1億元，同比上升31%，環比上升162%。




3.多領域合作加速多元化業務發展

險資與房企合作有望實現優勢互補，協同發展。近年來險資與房企合作逐步趨勢化和多元化。人壽5年增資遠洋地產，在養老地產或商業物業上深度合作；平安62億入股碧桂園，雙方計劃在社區金融領域開展合作；安邦保險、生命人壽爭相進駐金地。而從歷史來看，險企與地產公司的合作關系，多會為地產企業帶來新的發展機遇，提高公眾和業界對於企業的未來發展預期，股價一般錄得較好漲幅。


多方合作加速多元化發展。恒大與人保的合作，早已不是恒大跨界合作的首例。從恒大以往的跨行業合作我們可以看出，其與不同企業展開戰略合作，有望加強地產業務，促進產業研發，獲得更多融資渠道、降低融資成本。恒大與人保的合作，不僅可以從為其打開養老、社區等領域的進一步發展機會，同時後期有望為恒大提供穩定、充足的現金流。






來源：國泰君安

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