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擬打包商業REITs融資瑞安「飢渴症」緣起

http://www.eeo.com.cn/2012/0302/221855.shtml

陳哲 上海報導

一直讓瑞安處於資金飢渴狀態的「天地系列」開發模式,如今可能再次成為羅康瑞的融資法門。

近日,瑞安房地產(00272.HK)傳出即將打包旗下「天地系列」商業部分發行REITs的傳言,公司高管表示,該方案仍然在商討之中,並無定論。

分析人士認為,羅康瑞曾經以新天地模式的成功開發,在資本市場成功大展財技。如今進一步利用成熟商業作為公司運營槓桿,已將這一模式在內地更大規模延續。

瑞安找錢

日前有港媒稱,瑞安將新天地等內地商業分拆,可能借助REITs(房地產信託基金)模式在港上市。資產包中包括了上海新天地的購物中心和商舖。

不過,瑞安董事總經理尹焰強對外表示,分拆商業上市仍在研究階段。即便是確定,也需要幾個月的時間。

實際上,瑞安董事局主席羅康瑞早在2009年年底就表示,考慮將已建成的商業物業,如新天地、企業天地等分拆出來為獨立的上市公司。此舉可令瑞安業務更清晰,並可令分拆出的業務在資本市場上自籌資金。此後,公司一直在運作,但一直未能成行。

此番舊事重提,分析人士認為,主要是瑞安系資金鏈緊繃,使得該工作加速。3月底,瑞安房地產將有一筆25.43億港元的三年定期貸款到期。

事實上,在過去的幾個月,瑞安頻頻融資。先是在去年年底擬發行4億美元的優先票據和 2.7億新加坡元的優先票據。

數日前,瑞房又宣佈額外增加7500萬美元2015年到期優先票據,年利率9.75%,與原先4億美元合併。

由於市場低迷,自去年年底發行的票據一直處於推進階段,銀團規模一再擴大,目前為了發行瑞安的4.7億美元的票據,聯貸行已經增至10家。

天地模式

天地模式之於瑞房,可謂成也蕭何敗也蕭何。

雖然根據瑞安年初發佈的投資者通訊,2011年公司實現了107億元的銷售額,其中,商業整體銷售佔據很大比例,來自商業整體銷售的額度達到48億元。

據瑞安內部人士透露,過去一年多百億業績,多來自於出售商業項目,甚至整體性出售。其中的典型包括:將3棟重慶天地辦公樓和商舖,以16.7億整體售予中國平安及其關聯公司;以3.91億元價格向三井不動產出售廣東佛山嶺南天地LOT18地塊45%的股權;將上海市楊浦區創智天地項目的部分辦公樓及零售面積及停車位,以6億元出售給工商銀行等。

不過,低迷市場中瑞安房地產的平均售價不降反漲。2011年公司平均售價為人民幣20200元/平方米,同比增長10%。

這得益於瑞安在上海、重慶、武漢、大連等地推行的新天地模式,採用以商養住的模式,先將周邊養成非常成熟的高端商務社區,再出售住宅,使得其住宅項目具備極高的溢價能力。

但在另一方面,該模式在項目實施上需要很長的週期,資金回籠效率遠低於萬達、世茂等以住養商的綜合體開發模式,給瑞安資金鏈提出極大挑戰。

無論是瑞安房地產還是瑞安建業,目前都面臨著淨資產負債率在港商序列中偏高的問題。去年年底,瑞安建業還因為資金等問題,放棄認購南京一幅科技園地塊的開發所有權。

上述內部人士透露,瑞安考慮將商業物業分拆,想讓優質資產獨立打包上市募集更多的資金,以支撐公司天地戰略的後續發展。

實際上,羅康瑞曾經借助新天地概念在資本市場上飽嘗甜頭。

十年前,羅康瑞憑藉新天地模式走紅,隨即於2006年10月成立了瑞安房地產,在內地專注發展大型綜合住宅項目,並將其從瑞安建業中分拆出來獨立上市。瑞安建業則轉向爛尾樓開發,並在資本市場多次騰挪,瑞安系借此獲取不菲資金。

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