財務智商(65)：保證回報是龐氏騙局嗎？

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來源: http://notcomment.com/wp/?p=30743

見大家都探討日本樓投資，筆者又襯下熱鬧。

聽回來有個所謂的「龐氏騙局」傳說：據稱海外一些物業（除日本外，還有南洋一帶），會提供一個保證租金回報期，比如一至兩年內一定有租客，租金一定達標。不過當保證期過了之後，就由市場決定了！

那麼，頭幾年交租的錢那裡來？可以是賣樓之時撥一筆數出來支付，亦可以是由後來者支付先來者，比如A君在上個月買了一間屋，B君在下個月買了另一間屋，自然就有現金流將遊戲玩落去。當然筆者對於海外物業市場並不熟悉，亦無從得知這個傳說是否屬實。

國內以前做基建，地方政府也會對投資者作出類似的回報保證，比如一些公路、大橋、發電廠之類。如果基建收益不達標，就要地方政府給予差價，直到項目到期，由政府收回，這只不過是一種變相定息借貸：投資基建的人，全期都可以收到保證回報。購買保證回報的物業，條數就不能那麼計了！

龐氏騙局的另一個特徵，就係由後來者，支付前來者，最典型就是一些層壓式推銷術，就是由下線支付上線，直到所有的下線，都找不到新的人加入，自然就穿煲了。

筆者反對全民退休保障，就是因為這是一種龐氏騙局，在人口老化之下，收錢的人越來越多，付錢的人越來越少，一定會穿煲的。

同樣道理，如果一個國家達到人口峰值，人口減少，整體年齡不斷增加，舊有的樓已經有人居住，那麼新增的樓又要賣給誰呢？現時，地球上有兩個國家已達到人口峰值，即是日本和俄羅斯。

日本國內也有大面積的建築物被廢棄，有一個島被廢棄，名叫軍艦島，據稱人口密度曾經比東京高十倍，而佈滿全國多處的廢墟，甚至可出相集。

或者，日本大城市置業不至於這樣，不過要避免中伏，還是去自己熟悉的地方好一點吧！

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