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投資房地產的招數很多，除了挑時點、選地點外，兆星管理顧問公司董事長葉邱陞則靠「套利」模式，在房地產市場賺進上億元，他是怎麼做到的？ 近五十歲的他，一九九三年買進第一間自用住宅開始，二十一年內，他經手過的住宅、辦公室超過十五間，其中還包括兩棟大樓。他最得意的戰功是在台中市忠明南路買下一棟大樓，被一家商旅業者看中，整棟直接出售。這棟大樓投入三千萬元自備款，兩年半後，扣除成本、利息等費用獲利六千萬元，投報率一倍。 五年前葉邱陞離開證券業成立公司，專心投資房地產。投資房地產前，他有超過二十年在證券業債券部工作的經驗，投資債券講究的是保本、風險低，賺取穩定財，為了降低風險，債券的操作會運用套利的方式來鎖定風險、獲取利潤。 什麼是套利？以投資股票為例：投資人在現貨市場買進股票，並同步融券放空同一檔股票，再視價格波動，分別獲利了結或融券回補出場。這種投資方法雖然要準備兩套資金，獲利空間也會小一些，但因為風險被鎖定，即使虧損，也不會太大。 為了確保投資房地產能有所斬獲，他把操作債券的「套利」模式運用在房地產上，還使用了「資金」與「物件」套利兩大項。 資金套利：專挑百坪商辦，賺企業租金 SARS過後，他看到台北市房價開始上漲，但他不願意追價，所以往南開始尋找投資標的，最後在台中看上了位在現在改名為台灣大道上的龍邦世貿大樓，一間兩百坪大的辦公室。這棟大樓每坪造價成本就超過十二萬元，但當時房地產低迷，每一坪賣價在十萬到十二萬元左右。 除了價格低於建造成本，更吸引他的是，這間房子還附帶三年的租約，每個月的租金收入就有十萬五千元。而屋主開出的賣價，光是租金投報率就超過五％，比借款利息二．三％還高。所以，他開始出價，最後以每坪九萬七千元成交。 這戶總價約二千萬元的辦公室，每個月的房租收入，扣掉繳付銀行利息，還可以淨收入八萬元，租金投報率高達六．三％。「租金收入一定要超過每個月須繳的利息，才不會怕（持有房子），才能放得久，」他說。不少人因為租金收入少，每個月還要從口袋裡掏出錢來付利息，只要資金一吃緊，很容易會殺低價格賣出。 「在台中，買辦公室買一百坪左右，最好租，來租的都是中大型企業，經營得比較久，租金收入有保障，」他說。如果買二、三十坪的辦公室，房客大多數是中小企業，動不動就經營不下去，房租收入比較不穩定。 物件套利：設定價格掛買賣，維持獲利 他投資不動產的戰線由北到南，讓他獲利最豐的卻是台中，也成了他的主力戰場。「最好買自己熟悉的區域，才清楚行情，」他同時和幾家仲介公司往來，消息來源多，更易買到好物件。 接著，因為對區域的行情清楚，所以他把「套利」的模式運用在買賣同一棟大樓裡的物件。 以台中龍邦世貿大樓為例，他先後買賣過兩次。第一次是在二○○六年，他以每坪九萬七千元買進，到了二○○八年每坪以十五萬九千元賣出，投報率六四％。 第二次是二○一三年，他準備以每坪十四萬元買進，等了半天沒人要賣，其後卻出現戲劇性變化，以每坪十三萬五千元，低於預期買價入手。 原來，大樓中的一位台商屋主，因為中國銀行放款緊縮，急著賣房套現，把錢拿到中國應急。當初屋主開出每坪十六萬元賣價，距離他的買價還有一段距離，中間還殺出程咬金，另一個買方願意出十四萬元買進，準備付斡旋金協商。 跟他熟悉的仲介立即通報他，還向他透露賣方急著要賣，並且希望當天可以簽約成交，他判斷後認為，對方既然要錢，他可以馬上簽約、付錢，比較起來他比另一個買家更有優勢。「一口價，十三萬五千元，要賣，我馬上趕到台中簽約。」因為他消息靈通、決策快速，兩個小時內成交，對方等於是打了八八折把房子賣給他。 現在，他以每坪十六萬元將此物件出售，同一時間，又趁著房市低迷，以每坪十四萬元的價格掛著買進。 從已經實現，加上預期可能實現的獲利，葉邱陞在龍邦世貿大樓來回兩次的進出，已經讓他賺取超過一倍的利潤。他利用「套利」來買賣房地產，不但可以降低景氣影響，維持穩定獲利，也對市場有更高的敏銳度。 【延伸閱讀】葉邱陞買房成績單 ■台北市（住家） 買進：2001年，13萬╱坪現價：40萬元╱坪（未賣出）潛在利益：2倍 ■台中（辦公室） 買進：2006年，9.7萬╱坪賣出：2008年，15.9萬╱坪投報率：64％ ■台中台灣大道（辦公室） 買進：2009年，8.5萬╱坪現價：16萬╱坪（未賣出）潛在利益：近1倍 ■台中（大樓） 買進：2009年，1.1億╱棟賣出：2012年，1.7億╱棟投報率：50％ ■高雄（住宅） 買進：2009年，13萬╱坪賣出：2012年，15萬╱坪投報率：15％ ■台中（大樓） 買進：2010年，1.9億╱棟賣出：2013年，2.9億╱棟投報率：50％ | ||||||