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中國樓市搖搖欲墜 艾薩 Isaac Sofaer

2014-06-26  NM  
 

 

看了內地政府數據和少數誠實的內房上市公司年報後,發覺2014年首五個月的市道,認真是一個災難。以平方米計算的銷售合約和金額,與2013年同期的數據比較,均下跌了50%。內地房屋的平均售價已經開始下跌,不是一件好事!住宅是這次下跌的重災區,商業樓宇所受的影響則沒那麼大。可是,就算是質素好、現金高的房地產投資公司SOHO中國(410),股價近來一樣受壓。內地樓市或大調整

如果這輪下跌是大型調整的開端,那過程將會持續一至兩年,在這期間,內地經濟會經歷一段艱難的時期。房地產直接或間接地合共佔內地經濟的40%,它的衰退可以影響包括銀行等多個行業,這些影響將是既迅速又長久。很多內地發展商都十分脆弱,很容易因為債務問題而倒閉。很多香港的地產公司,它們在內地都有發展項目,進度各異,所以它們也可能出現收入問題。當然,香港公司的質素要比內地的健康得多。問題是,當一班內房無法繳付利息或本金時,內銀可以怎樣處理?我猜,多數很難善後。那會波及香港市場嗎?我幾乎可以肯定這會出現,但要取決於它的嚴重程度。內地樓市可能在2014年第二季會回穩,甚至乎有一個小陽春,因為內地政府通過下調銀行存款準備金率和利率,來增加銀行的貸款額。雖然如此,我也不會投資內房,我寧願先悲觀一點,然後有驚喜出現。

港股或被波及

我們還應注意的一個可能是,香港的樓價、土地價格和交易,可能出現先衝高後回落的情況。這情況可以影響地產發展公司數個方面:‧過去十年都獲得盈利之後,出現重估虧損‧銷售下跌,令收入也跟隨下跌‧收入減少,引致派息減少‧市值重估下跌,意味淨資產值會減少,以及資本負債比率上升。你可以把信德集團每股12元的資產淨值,至少減去3至4元了。因為澳博(880)的股價已下跌30%,另外旗下物業組合亦面臨一定程度的定價壓力。太古B的股價相對資產淨值已經有50%的折讓,相信它的股價表現仍會稍弱。葉氏化工發盈警,成因是非核心項目所引致,多過是長遠的業務問題。但這證明了不論一間公司有多好,它仍會因人民幣持續弱勢而受到影響。祝君好運!艾薩 [email protected]

艾薩 Isaac Sofaer

Tony Measor的好友及舊同事,本身是特許會計師,有逾三十年投資實戰經驗,現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口,並在Quamnet撰寫艾薩日誌。其管理的環球投資組合,在91-00年間增長達十四倍。讀者對港股有任何疑問,歡迎致電郵本刊,中英亦可。[email protected]

 
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