SOHO收購東海廣場 天曉
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http://hk.myblog.yahoo.com/skyknowbook?suc=1
東海廣場共有三期，總建築面積為131465平方米，一期為一棟52層高的A級智能化寫字樓;二期建造擁有138套房的酒店公寓;三期為商場。目前該專案已完工的為一期近7.6萬平方米的寫字樓。
根據新聞,大摩既目標價為25億RMB。此前大摩的出價高達4萬/平方米,即約折合53億RMB左右。
今次如果以25億買入該項目,潘總就應驗了其希望以5折買入爛尾樓的理想了。
25億是一個怎樣的數字?
1.如果我們只計算寫字樓面的部份,那麼每平方就是接近3萬2/平方米。
2.剛成交的廣渠路,單算土地成本就要1.6萬/平方米,再加上2年回本期,再加一定建築成本,那麼利潤應該也是有的,只是不太多。
3.根據資料,該廣場是上海浦西黃金地塊,所以售價一定不只3萬2,因為有SOHO品牌效應。
4.即使,只可以賣3萬2,那麼138套房的酒店公寓,加上商場就不值錢嗎?
5.後面那個部份拿來收租或以每平方2萬賣出,都可以套現10億了。
6.假如整個項目完全出租,只要回報率大於放在銀行收5%左右的利息也聊勝於無,另一方面也可以增加NAVPS,拉一下股價。
所以說,這又是一個超值的項目了。也是潘總一而再強調現貨的樓要比期貨又貴的土地更好的原因。(這個跟我現在做的生意又是有異曲同工之妙了,做生意的都想周轉快,即使毛利率可能低一點,但是能在時間之內,多走1轉就拉平,多走半轉就已多賺了。。)
==============位于上海南京西路，总建筑面积超过13万平方米的东海广场项目共有三期，一期为一栋52层高的A级智能化写字楼，二期建造138套房的酒店公寓，三期为零售商场。目前该项目已完工的为一期近7.6万平方米的写字楼。由于东海广场处于上海浦西最金贵的地段，以及该项目数年来被频繁倒卖的历史，所以上海业内对于该“第一烂尾楼”的历史可谓耳熟能详，公开资料显示， 东海广场在其“烂尾”的10年间已经被数次转手，其最早的东家为长江计算机集团，之后被上海安联投资发展公司接手，2003年10月，开开集团以7.38 亿元的巨资接下东海广场，此后，该项目又由静安土地开发控股总公司接手，2005年，东海广场被上海市静安区土地开发控股总公司对外公开转让，浙江绿城集 团以13亿元的价格夺标;一年后，摩根士丹利以19.6亿元的价格接手东海广场，其时，该项目的成交单价(即使不算待建部分的成本)也已升至1.5万元。 商报记者根据整个项目的建筑面积(包括二三其未建部分)估算，大摩对于该栋写字楼的总叫价已逼近53亿元，就算对一个现金流最为充裕的公司而言， 占用一半以上的自有资金来长期持有一个甲级写字楼项目，对于几乎没有过大型持有型纯甲级写字楼的出租经营的SOHO中国来说，也是一种挑战，所以潘石屹的 压价理所当然。http://house.jrj.com.cn/2009/07/2314465590076.shtml
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