從七年前身上只有九萬元的窮小 子，到如今擁有千萬房產的包租公，三十四歲的黃柏鈞沒有高薪加持，卻靠著持續不間斷的房市理財執行力，創造千萬資產。

撰文‧ 林心怡

夏日南台灣的豔陽天曬得令人發燙，假日，是上班族難得休閒放鬆的好時光，但今年三十四歲的黃柏鈞（化名），卻不辭辛勞地為今年八月才 購入的公寓裝潢忙進忙出，一切趕工，只為了能快點用漂亮的價格順利出租。

白天，黃柏鈞是月薪五萬元的平凡上班族；下班後，他是熱愛看屋，名 下擁有四戶房子，市價逾千萬元房產的包租公。外表斯文、長得一副娃娃臉的黃柏鈞，每月租金收益早已超過本薪，七年來，看過的房子至少逾百間。

買 舊公寓 母親一度極力反對原來，之前住台南縣的黃柏鈞，七年前買下人生的第一間房子時，只是個月薪四萬元、存款僅九萬元的社會新鮮人。當時才剛研究所畢業、工作不 到一年的他，一心想要累積財富、享受生活，因此興起了購屋理財的念頭，經常利用中午休息時間去物色房子；決定購買之後，才帶著母親去看這戶老舊的公寓。

﹁ 這麼破舊的公寓買來幹麼？你繳得起房貸嗎？有必要這麼衝動，急著買來當賠錢貨嗎？﹂黃柏鈞傳神地形容著，母子兩人甚至還為此，在房屋仲介面前大吵將近一小 時。

﹁我當時的想法很單純，覺得那裡近成功大學、生活機能佳，雖然房子很破舊，但價格相對便宜，只要花巧思布置，提高分租租金，用租金繳房 貸不成問題，而且把錢存在房子裡，還有機會賺增值價差。﹂黃柏鈞據理力爭後，好不容易說服母親借他二十五萬元，並向好友情商借了六萬元，加上存款九萬元， 才勉強湊足四十萬元的頭期款和簡單裝潢費，買下這戶三房、總價二百二十七萬元的舊公寓。算算月租總額一萬一千五百元，剛好支付每月一萬一千元的房貸。

二 年後，黃柏鈞手上這戶首購房以二百九十五萬元出售，順利獲利六十八萬元，再加上每月強迫儲蓄一萬五千元，扣掉分期還母親與友人的借款，黃柏鈞在二十九歲那 年就存到人生的第一個一百萬元。

﹁其實，剛買房子的前三年，我的財務還滿吃緊的，買屋的裝潢費、平常的開支都要控制好預算。﹂原來，在買第 一間房子的年底，黃柏鈞又看上了當時飯店式管理、坪數十三坪、總價一八二萬元的預售小套房。他花了十八萬的頭期款買下後，以每月九千元回租給建設公司，再 轉租給南科的高階員工。

控制預算 再買小套房賺租金收益﹁雖然每月的租金，剛好可以打平月繳八千六百元的房貸，但頭期款的負擔，還是得一肩扛，當然要省吃儉用！﹂黃柏鈞笑著說，為了省錢， 他不敢買車，工作前五年，每天從新市老家坐火車通勤到台南市上班，每月交通費不過六七四元，伙食費每餐平均不超過六十元。

另外，文筆不錯的 黃柏鈞，還曾參加文學獎徵文比賽賺獎金，並出版過四本書，把賺來的錢用來買房子外，平常也勤閱房市理財相關資訊，跟房仲交朋友培養取得好物件的默契。有趣 的是，為了節省開支，他還常常在書店裡一站數小時，詳閱房市理財相關書籍；他十分推崇《張淳淳教你三十萬買屋當富豪》一書，認為最適合作為房市理財的入 門。

﹁當然，買房子的頭期款籌措最不容易，除了借款，我也會找人合資。﹂比方說，黃柏鈞位在台南市﹁吳園﹂附近的房子，八十萬元的頭期款就 是找哥哥一起合資。這戶靠近台南火車站、鄰近台南護校的公寓，經過他巧思整理，三間房間分租後，月租可收二萬元，扣掉每月房貸七三○○元，每月就有一萬二 千元的租金收益，投資報酬率將近一○％。

除了賺取租金收益，黃柏鈞也懂得在市場景氣欠佳時，﹁錢﹂進房市撿便宜。﹁像在金融海嘯時，當台股 跌到四千點附近，我就曾買下一戶位在百貨公司附近、總價一百八十萬元的房子，半年後帶租約出售，不算租金收益還獲利四十萬元。﹂黃柏鈞有些得意地說。

以 屋養屋 嚴選投報率八％物件下手去年四月，黃柏鈞又物色到一棟總價五百萬元的透天厝，自己找木工、找朋友粉刷省裝潢費，再上網買便宜、有質感的家具布置後，改裝成 擁有六間房間的學生宿舍。

更特別的是，這戶被黃柏鈞稱為﹁學生宿舍﹂的透天厝，還以﹁經營民宿﹂的手法，在部落格上介紹房間的擺設與風格， 不論是﹁希臘風﹂、﹁地中海風﹂等，目的在於提高出租賣相，算算加計手上另外兩間的租金收益總額大約六萬五千元，早已超過每月本薪的五萬元。

﹁ 其實我購屋的邏輯很簡單，就是用自住的角度看房子，用巧思布置房子，提高租金收益率，並選擇有保值與增值空間的房子。﹂的確，綜觀黃柏鈞手上的房屋物件， 都有幾項共同特色：鄰近學區、生活機能佳、交通方便、格局方正，及通風、採光佳的房子，且最好是一層一戶、動線流暢、房屋棟距不能太窄的房子。

另 外，黃柏鈞還強調，要精算每月房貸，並設定只買投報率八％以上的物件，才能達到﹁以屋養屋﹂，與創造年收百萬元的目標。

﹁我不覺得買屋真有 這麼難，關鍵在於你有沒有做好計畫，並徹底執行！﹂黃柏鈞打趣地說，相當慶幸自己﹁一股傻勁﹂的執行力。的確，正確的房市理財觀念與紀律化的執行力，再透 過簡單的理財行動，就讓工作才七年的他，累積了意想不到的財富。

黃柏鈞（化名）

出生：1977 年

現職：公務員

學歷：台北藝術大學戲劇研究所

工作資歷：7年

省錢 心法

1.先住家裡省下租金。

2.不開車省交通費。

3.簡單飲食省下伙食費。

黃柏 鈞的投資心法

1.收入減掉儲蓄才等於開支。

2.兼差賺稿費補貼。

3.只挑租金收益率8％以上的房子創造收益。

黃 柏鈞的房市理財七招

房市獲利方程式

薪資月收入：

約5萬元

租 金收益：

6萬5000元

每月房貸總額：

3萬6300元

每 月總收入（本薪+業外－每月房貸總額）：

7萬8700元

年收入（本薪+租金+兼差）：約109萬（本薪5萬元x13.5個 月+租金2.87萬元x12個月+接外稿約7萬元）

房屋持有標的：

1間自住，3間收租

名下房產市值：

自 住小套房200萬元+透天厝學生宿舍620萬元+2間公寓（138萬元＋280萬元）

名下房產市值粗估

1238 萬元

1.用自住的角度篩選房子。

2.與仲介保持良好關係，掌握不錯房屋物件的訊息。

3.買學區附近的房子，賺 租金收益。

4.挑生活機能佳、交通方便的物件。

5.格局方正、通風與採光佳者。

6.最好是一層一戶與動線流暢 的公寓或透天厝，且棟距合宜的物件。

7.用租金繳房貸，單層公寓或透天厝以隔間分租提高收租總額，並自己花巧思布置提高出租賣相。