📖 ZKIZ Archives

陰招搶郊野公園地陳茂波明益鄉議局

2013-11-28  NM

政府計劃將大浪西灣等三幅「不包括土地」劃入郊野公園，身兼立法會議員的鄉議局主席劉皇發表明，不惜入稟司法覆核及動員鄉民包圍立法會，也要阻止政府的行動。 面對鄉議局的「文攻武鬥」，政府原來早已跪低。本刊獲得一份郊野公園委員會的文件，顯示漁護署今年四月已悄悄完成第二批、共十二幅不包括土地的評估，結果只有五幅較細的土地成功闖關，其餘七幅包括曾遭大規模斬樹、擁有極高生態價值的鎖羅盆土地卻未能入選。正當委員會質疑報告之際，規劃署卻同時推出鎖羅盆的規劃大綱圖，建議最多興建一百三十四幢村屋，企圖製造既定事實。 政府消息人士透露，為安撫鄉議局的不滿情緒，及滿足建屋需要，發展局局長陳茂波正着手將更多不包括土地納入生態保障度低很多的《城市規劃條例》監管。預料全港五十四幅「無王管」的不包括土地，最終只有極少數被納入郊野公園。 被漁護署評估為不建議納入郊野公園的鎖羅盆，毗鄰船灣郊野公園，鄰近沙頭角。由最近的下車地點鹿頸計起，須至少步行三小時以上，若由西貢黃石碼頭乘包船前往，船程亦要半小時。由於位處偏僻，又有行山人士聲稱羅盤會被「鎖住」而迷路，故當地又被稱為「猛鬼村」。 盛產國家級保護物種 記者上週末到鎖羅盆視察，整條村落明顯已荒廢多時，記者逗留三小時期間，亦見不到村民蹤影。村內只剩下數間荒廢的磚屋，全部已被大樹樹根包圍，一片頹垣敗瓦。記者入內細看，發現大多數古宅只剩下大門，屋頂經侵蝕後已蕩然無存，連牆身亦已倒塌，更顯得幾分陰森。不過，正因鎖羅盆人煙稀少，當地生態狀況反而得以保存。與記者一同到當地視察、曾力阻大埔龍尾興建人工沙灘的香港自然生態論壇成員蘇樂軒指出，鎖羅盆的生態保育價值極高。沿岸長滿一個半足球場大小的紅樹林，屬魚類的「育嬰場」，旁邊則有大片海草床，育有香港罕見的「矮大葉藻」：「呢種植物全香港只有四個地方有記錄，呢度係其中一個，另一度係荔枝窩，已經列入海岸公園。」 由岸邊步入內陸的淺水濕地，蘇樂軒更找到國家二級重點保護植物「水蕨」，同樣是香港罕見的品種，他認為鎖羅盆早應納入郊野公園加以保護。「呢度生物係好ecologically sensitive（生態敏感），少少污水或者人類污染，都會影響佢哋嘅生存空間。」根據○三年嘉道理農場的調查報告，鎖羅盆擁有逾廿四種具保育價值的物種，包括本港極度稀有的食蟹獴及黃腹鼬。不過，鎖羅盆的保育價值正逐漸被蠶食，記者在紅樹林旁邊發現大堆建築廢料，包括泥頭及玻璃碎片等。部分土地明顯曾遭大規模斬樹，面積足有兩個籃球場大小，現時疏落地種了十數棵小果樹，樹上掛有名牌，顯示「果園」屬鎖羅盆村村民所有。翻查資料，○九年前村長黃富曾表示村民有意復村，更聲稱因不滿「外來滋擾」而封村，翌年有環團揭發鎖羅盆被人斬去大量樹木，黃富承認剷樹是為了重建村莊。 四年前封村狂斬樹 諷刺的是，如此具生態價值的地方，不但沒有納入郊野公園之內，城規會更於九月底公布，將鎖羅盆納入法定規劃圖則。一一年人口普查只有「零人口」的荒廢村落，署方卻推算未來十年人口將急增至一千人，因而擴大可興建丁屋的「鄉村式發展用地」六成三，預算可興建一百三十四幢丁屋。規劃中的丁屋區，更毗鄰紅樹林、水蕨等珍貴物種，中間並無緩衝帶，人為污染勢將影響當地生態。類似鎖羅盆而又沒有長遠規劃的不包括土地，全港共有五十四幅。七十年代港英政府為行政方便，把毗連或位於郊野公園內的村落剔出，統稱為不包括土地，不受《郊野公園條例》規管。大浪西灣爭議爆發後，前特首曾蔭權曾於一○年發表的施政報告，承諾逐步將有關土地納入郊野公園或規劃大綱圖。但市民苦等三年，上月審計署發表報告踢爆，多年來規劃署已將其中廿七幅納入發展審批地區圖和分區計劃大綱圖，但納入郊野公園方面，漁護署卻並無寸進。 評估不提生態價值 不過，本刊獲得一份郊野公園及海岸公園委員會轄下郊野公園委員會的文件，顯示漁護署早於今年四月，已完成繼大浪西灣、圓墩及金山後，第二批打算納入郊野公園的土地評估。報告內十二幅不包括土地均毗鄰或位於船灣郊野公園，包括沙頭角的鎖羅盆。根據評估，署方只建議將面積最細、爭議最少的五幅土地納入郊野公園，其餘則建議交由《城規條例》監管，若以面積計算，納入郊野公園的土地更低至總面積的兩成。文件亦顯示，有委員即場提出質疑，署方的評估居然不提生物多樣性及生態價值等資料。亦有委員認為，包括鎖羅盆在內的三幅沿海土地，理應納入郊野公園。身兼該委員會主席的中文大學生命科學學院副教授朱利民承認，委員未能就評估報告達致共識，他於是提出今年六月到鎖羅盆等地實地考察，原意是在其後的會議再討論納入郊野公園的建議，但自考察完成後，漁護署先是取消了原定八月的會議，跟住又將原定十二月的會議押後至明年一月尾舉行，即小組足足九個月沒有機會討論。但另一邊廂，規劃署九月公布，將鎖羅盆納入大綱圖，變相宣布該地無望納入郊野公園。「都好似係架空，就算唔叫架空，叫我哋傾都好似係嘥時間啦！」 朱利民又認為，現時政府對鎖羅盆的規劃不適合：「第一，嗰度無咩人住，而家又話有成千人住，我都係不明所以啦！第二，而家嗰個地方係無路o架嘛！無路咁係發展咩呢？係咪政府有咩盤算，還是希望某啲人得益呢？」他坦言曾詢問署方為何一直不開會，但漁護署只是回覆「有啲嘢未搞掂」。另一小組委員、港大生物科學學院助理教授侯智恆亦承認，漁護署的評估報告「過唔到」委員會，但不覺得政府是刻意拖慢程序。「鎖羅盆受發展審批地區圖保護期限今年九月屆滿，就算四月漁護署贊同納入郊野公園，亦肯定趕唔切完成法定程序，成件事係政府根本投放資源不足，作為委員我哋可以做嘅嘢唔多。」侯智恆表示，早在三年前大浪西灣事件後，已在委員會要求署方一次過替其餘不包括土地進行評估，但署方當時已講明沒有足夠資源。 特首不撐鄉郊保育 政府消息人士透露，將不包括土地納入郊野公園困難重重，以大浪西灣為例，歷時三年仍未完成相關程序，更引來鄉議局入稟司法覆核。故自梁振英去年七月出任特首後，政府已悄悄轉變政策，只會建議地點偏遠又細小的不包括土地納入郊野公園，減少與鄉議局的摩擦。「自成立郊野公園以來，漁護署從一開始就唔想將原居民村落納入郊野公園，以前係咁，而家都係咁，而陳茂波當然亦樂意將呢啲土地納入《城規條例》，以滿足佢發展郊野公園嘅大計，亦可作為與鄉議局討價還價嘅籌碼。」事實上，早於今年九月，陳茂波已於網誌撰文，提及發展郊野公園土地的構思，但隨即惹來全民聲討，表面上政府無法動用現有郊野公園土地，但其實暗地裡已在打不包括土地的主意。「郊野公園用地其實都可以起丁屋，但村民都志不在此，因為若納入《城規條例》，便有機會透過城規會，申請將土地改為低密度甚至中密度住宅，潛力比郊野公園用地大得多，政府和鄉議局係一家便宜兩家着。」 村民擬改建為豪宅 曾形容政府打算發展郊野公園是「思想癌細胞」的前天文台台長林超英獲悉此事後，形容政府的做法是違背當初承諾。「政府當初話不包括土地會逐步納入郊野公園，而家居然咁樣做，對於我呢類做過公務員嘅人，係不可理解。」他又形容現時香港有一股勢力，意圖影響政府政策，不斷提出覓地起樓，最終意圖卻是發展低密度豪宅，對於解決普通市民的住屋需要完全無幫助。上週舉行記者招待會，質疑政府大幅增加鎖羅盆丁屋用地的香港自然生態論壇發言人黃志俊表示，從不知道鎖羅盆原來與郊野公園用地擦身而過。「好震驚，政府咁做有如使橫手，用陰招搶地。」他又質疑漁護署一方面在評估工作大歎慢板，另一方面規劃署則不斷將不包括土地納入規劃大綱圖，擔心最終只有極少數土地能夠納入郊野公園，呼籲漁護署應盡快處理餘下的不包括土地評估工作，並公開評估報告的內容。 鎖羅盆將建134幢丁屋 根據鎖羅盆分區計劃大綱草圖，可用作興建丁屋的「鄉村式發展」地帶，由原本2.51公頃增至4.12公頃，增幅高達六成三，預計可興建一百三十四幢村屋。而且建屋地帶與國家二級保護植物「水蕨」及蘆葦床等接壤，中間並無綠化地帶緩衝。

集裝箱酒店來了！看首旅如家怎樣掘金郊野旅遊市場

非標化住宿業越來越火爆的今天，經濟型酒店出身的如家系正在向個性化體驗式的郊野旅遊市場轉型。

日前，首旅如家的第一個郊野旅遊項目——如家小鎮正式開業。首旅如家酒店集團總經理孫堅接受第一財經采訪時透露，該項目複制性強，今後可以在全國擴張，如果運作得當，則投資回報期會比一般的連鎖酒店短，具有較高的投資價值。

2～3年可回本

太湖如家小鎮建設特色住宿，包括木屋、集裝箱、房車、星空房、帳篷等五種主題房間。結合本地民俗和文化，配以住宿、餐飲、遊樂、農貿、便利店、泊車、電動車租賃等綜合服務設施形成一個大體量的綜合性旅遊產品。

“一間經濟型酒店的客房投入在10萬元左右，集裝箱改建的酒店客房單間投入在10萬元以上，雖然聽起來成本略高，但是集裝箱酒店建設周期短，除去基建不算，一般經濟型酒店的客房裝修需要至少4個月，而集裝箱酒店客房內部建材都是一體化定制的，猶如‘搭積木’一樣嵌入客房，因此裝修周期只要一個月。”孫堅告訴第一財經記者，如家小鎮酒店客房目前的售價1000多元一晚，是普通經濟型酒店的兩倍，所以客房回報很高。“當然，小鎮需要投入更多郊野活動成本和營銷費用，總體而言，如果經營得好，則如家小鎮可以在2～3年回本，而市場上經濟型連鎖酒店的投資回報期大多在3～5年甚至5年以上。”

近年來，隨著新型城鎮化的推進、居民消費升級以及多層次多樣化的休閑度假需求極大釋放，公開數據顯示，2017年全國郊野旅遊達25億人次，旅遊消費規模超過1.4萬億元，郊野旅遊成為越來越多遊客的選擇。

談及特色小鎮的發展，孫堅坦言：“我不客氣地說，今天中國的特色小鎮，大多數還是房地產驅動的，基本上就是圈一塊地，蓋一些房子，這就是一個小鎮。但是我覺得老百姓未來想去的地方，不是房地產，而是有血有肉，需要有內容，需要有標簽，需要讓他能夠感受到你能用心給他的東西。在這個市場上，今天還有很多的難點。但是消費主題已經逐漸向這里靠攏，未來一定有這樣的機會。”

“整個住宿缺乏特色、缺乏個性化。到了今天，我們需要進行整個住宿業態的結構調整，包括旅遊產品的單一化，都是未來要解決的。在這個過程中，需要業態細分，一些豐富多彩的住宿產品，將會適應不同的消費群體、消費需求。”中國飯店協會會長韓明認為。

IP為王，全產業鏈聯動

此前已經通過帳篷客酒店涉足郊野旅遊市場的驢媽媽旅行網創始人洪清華指出，要註重IP的打造。“也許一些郊野住宿項目並不奢華，無法和五星級酒店媲美，但卻可以賣出類似五星級酒店的價格，就是因為植入了郊野旅遊的文化和IP。”洪清華表示。

孫堅也意識到了這一點，在他看來，郊野旅遊不再是“農村旅遊”和“農業旅遊”，而是成為與城市相對應的一個空間概念，逐漸形成一個新的大產業，包括郊野旅遊觀光、郊野休閑度假等。一方面，郊野旅遊呈現出開發潛力，民宿、客棧市場需求空間巨大；另一方面，郊野旅遊產品也待升級轉型，以應對越來越多元個性化的市場需求。

“一條道，一個鎮就可以串聯起很多特色旅遊和餐飲項目，在一條道路上，沿途可以開發很多特色項目，美國的66號公路沿途有那麽多風景，帶動了旅遊、住宿業和餐飲業的發展，我相信我們也可以開發。”愛駕傳媒創始人李克崎表示。

“首旅如家切入城市郊野休閑旅遊市場，不能單純看成是1，而是由更多的1組成的1+1+1。如何將每一個環節串聯，打造成值得依賴的生態系統，發展共享經濟模式是值得嘗試的方向。”孫堅透露，首旅如家酒店集團在持續發力住宿業務的同時，形成以住宿為核心的業務平臺，對接首旅集團旗下的餐飲、娛樂、景區、交通、旅行社資源，對上下遊產業鏈進行整合嫁接，並與各行業企業合作，打造一個顧客價值生態圈。按首旅如家的構想，未來並非主要收入都來自於酒店住宿，還將有更多收入來自住宿之外的場景——如家小鎮未來將在浙江、湖北、雲南、四川各地落地，在已有的本地特色美食、新奇住宿體、自然風景、郊野活動基礎上，加入奧特萊斯等購物資源，涵蓋吃住行遊娛購的顧客價值生態。

【旅遊籽】（速寫郊野系列6）大蛇灣三建三廢失樂園

1 : GS(14)@2015-06-06 09:10:34

插畫師大基替這間大蛇灣度假村感到可惜，但死因不知是宣傳不足還是位置偏遠。



【旅遊籽：假日散心】香港海灣眾多，卻一直沒有民宿，只有度假村、度假中心、度假屋，連B&B也是寥寥可數，西貢大蛇灣和望東灣青年旅舍是個經典例子。如果說時地人都是錯的，從七十年代至千禧，大蛇灣三度成為廢墟，名副其實失樂園。它最後的名字叫熊仔頭──大蛇灣度假中心（Club Captain Bear），留下來的島民包括模型猩猩、長頸鹿、鸚鵡、巨蛇、大笨象等，歲月消磨。當初度假中心收留了結業的Rainforest Cafe的明星動物作賣點，最後二度被遺棄。大蛇灣是遊艇最愛停泊的海灣，卻有個被人遺忘的廢墟，與我們同行的事吉茶記插畫師大基說：「遠處遊艇的音樂聲很吵，破壞了寧靜。」喧嘩聲像在諷刺。

那些年　阿姐開餐廳　朱翁搞船河

誰遺棄了誰，誰又負了誰，大蛇灣這筆債，糾結難纏。《香港廢墟》作者劉李林在書中總結了熊仔頭的失敗，「可惜交通、客源、排污、用地限制都是致命打擊，由二○○六年試業到結業也不過是一年多吧。」大蛇灣的發展，一直是倒錢落鹹水海。大蛇灣也曾風光過，七十年代朱翁朱維德曾經商借大蛇灣舉辦天鵝船漫遊活動，汪阿姐汪明荃接檔開餐館；到了九十年代，有西貢人士經營泰菜館，不少人乘遊艇甚至直升機來吃海鮮，可惜貪新鮮的港人再度嫌悶，最終生意不佳而結業。劉李林在書中憶述關閉的食店由一老伯看守，還養了一大班惡狗，「九十年代行山經過這兒總是提心吊膽，亦因此很多人索性不走這段路。」吃海鮮的人嫌遠，這個失樂園卻大受野戰迷歡迎，大基指着現場留下的大量白色BB彈。大蛇灣的傳奇，朱翁最為熟悉，先由地理位置說起。西貢海岸多姿多采，早年還未有地質公園、海岸公園，但游泳、遊船河及探海洞等活動大受歡迎，由於興建萬宜水庫，糧船灣洲北面建有車路和西貢連接，現時仍有三條村落有人居住，包括白腊、東丫及北丫，各村有行人徑可通，而位於糧船灣洲西面的大蛇灣村，則與北丫村有山路可通。



天降金條　灣主發展十七年受挫

大蛇灣在明朝的《粵大記》已有記載，村民多姓張，因為大蛇灣是個天然避風良港，自古便是為漁船提供補給及貨物集散地，村民一般為前舖後居，後來因商船太大，進不了大蛇灣，貿易大減，村民改為農耕，漸漸遷出城市打工便是後話，朱翁說：「七十年代只剩下幾戶村民，陳發向村民買屋，做了灣主。」陳發是誰？他便是大蛇灣村廢墟始祖。陳發之所以有錢做灣主，不得不提一九四七年一場空難。那年一月二十五日，一架菲律賓航空的DC3貨機撞上港島柏架山，機上載了一批價值二千萬的黃金，大家爭着上山掘金，當時任職大潭水塘工人的陳發首個到達飛機失事現場，據聞因而致富，其後他到筲箕灣東大街置業，還到大蛇灣買屋準備發展水上康樂中心，朱翁說：「大蛇灣灘淺，於是投資二百萬來築堤壩、填海拉直海岸線，建碼頭及兩棟建築物。」因為大蛇灣村位置偏遠，陳發引入的街渡服務高洲一號十分受歡迎。全盤計劃最後因填海計劃未獲政府批准，且在新填土地上建屋非常耗時，最終一拖十七年也沒有成事，陳發過於悲憤，在其中一村屋的前柱寫了一副對聯：「非吾十七載創業　手鋤肩挑　移山填土　此處何來官地？捨我弍佰萬投資　口提面命　勤奮辛勞　本灣仍是荒蕪。」



機械動物是昔日Rainforest Cafe的賣點，是香港人的集體回憶。

廢墟中共有三隻較為完好的大猩猩，這隻「甫士」極為人性化。

美國主題餐廳連鎖店Rainforest Cafe落戶香港，成為一九九八年開幕的又一城引入的旗艦食肆。



仿富士五湖　坐天鵝船飲玉泉

仍是荒蕪，似是大蛇灣的寫照。陳發的大計不成，反而朱翁有所用，七十年代的一個夏天，商借大蛇灣辦活動，「當時常為玉泉汽水水陸旅行團度新玩法，我參考日本富士五湖的天鵝船，叫無綫道具部製造兩艘觀光船，當時還在長洲製作兩艘玻璃船看珊瑚。」村內無食物供應，識飲識食的朱翁每逢活動日，便請來燒味師傅即席侍客，在偏遠鄉村吃燒味雙併飯，果然有噱頭，「玉泉汽水還向每名參加者送兩支汽水，每次六百人即一千二百支了！」恨生不逢時！陳發大計不成，九十年代泰菜館又不成，二○○六年，又有一個外籍人士向地主劉婆婆租屋搞熊仔頭度假中心，他看中這裏的寧靜的海色。大蛇灣是遊艇停泊地點，灣內有大蛇灣和蠄蟧灣兩個沙灘，很多人沿岸綑邊到水清沙幼的蠄蟧灣游水，水底下珊瑚覆蓋率雖達67%，但為硬珊瑚，色彩不夠艷麗，但因為內灣風平浪靜，吸引潛水人士來訓練。他翻新兩棟舊屋，還有一處廢泳池，是潛水訓練池，所以在池底放了珊瑚。熊仔頭已荒廢，到這個廢墟尋幽探秘，交通是個問題，最快是在西貢碼頭租快艇前往，船程約十五分鐘，想省錢也可乘的士前往北丫頂，經北丫村步行前往，約四十五分鐘。船快要靠岸時，遠遠已看到兩間黃色小屋，在它們短暫的生命裏，一棟為客房，設有十個房間，每間房間均有獨立廁所及浴室，另一棟為酒吧餐廳，可以容納百人，提供簡餐和飲料。英文消閒雜誌《Time Out》都介紹過，據說收費每晚600至750元，旅客需要預約，有專船從西貢碼頭接載。



大基覺得這裏有一半房間向海，這些是珍貴資源，可以套用墾丁民宿模式，做海景民宿。

建築物外本來鋪滿木板伸延至海灘，現在長滿綠草。

水底放有珊瑚道具的泳池，同時是潛水訓練池，若滿水時倒映山色，極為美麗。



Cafe結業　動物模型散落荒野

大基感嘆這裏雖然偏遠，但硬件設施非常完善，荒廢非常可惜，「配合環境，可以享受郊野之餘，這裏是中途站，睡醒翌日可以繼續行山或玩水上活動。」灣內很適合玩風帆、獨木舟，如政府也在西貢辦黃石及創興兩個水上活動中心，「浪費大自然資源。」度假村裏的家具或已殘破，或已不見，最受遊人歡迎的便是二○○三年結業的又一城Rainforest Cafe的動物模型，本來移師島上做主題裝飾，比在商場裏更為配合，可惜最終仍是被遺棄。Cafe之死，港人失去新鮮感是死因之一，大基都說港人喜歡貪新鮮，「香港主題公園經常要引入新主題，西貢以前有個橋咀島都有休閒設施，但很快已經結業。」提起橋咀島，一九八一年由葉玉卿兄長葉志銘開設的北海漁村度假村，曾經興旺一時，電影《殺妻二人組》中，梅艷芳在此拍過一場戲，朱翁曾在此搭建十個牛仔布製帳篷，每個帳篷內放四圍枱辦海鮮宴。



日治時期有村民協助東江縱隊抗日而被殺，村中有一古榕樹，又稱「忠義榕」，樹下是洪聖宮。

大蛇灣是個天然良港，每逢大晴天，皆吸引遊艇前來停泊，遊人來玩樂。



七十年代　風光一時



七十年代的大蛇灣，主要建築物已在，遊人前來須靠街渡。朱維德提供圖片

「灣主」陳發的悔恨，從對聯可見。朱維德提供圖片





朱翁參考富士五湖天鵝船（右圖），製作港版天鵝船，為救生船規格，已向海事處申請牌照。朱維德提供圖片





大嶼山望東灣　得獎建築大量宿位

熊仔頭因位置偏遠而結業，這類故事，重複發生，大蛇灣附近的北丫村一角砂橋如是，而更遠水路的大嶼山望東灣也有發生，廢墟曾是獲獎建築。「看到這條樓梯，我覺得值了！」本地著名建築師嚴迅奇為香港青年旅舍協會設計過三間旅舍，包括大嶼山望東灣、荃灣大帽山施樂園及西貢白沙澳，我們跟廢墟探索群組HK URBEX的成員Ghost從貝澳鹹田村步行半小時而來，眼前的望東灣青年旅舍已經關閉，當年以幾何元素為設計意念的建築物，曾獲一九八四年香港建築師學會會長獎，已經被荒草掩埋。這間青年旅舍共有七座房子，附設燒烤場，運用了大量三角形元素，跟大自然融合。營舍附近還有人經營望東灣度假中心和一間無人看管的私人度假屋，三個度假設施，共提供過百宿位，在今時今日，全部歸於寂靜荒涼，只有度假中心仍有傭工看守。



Ghost探索過不少廢墟，他為這裏的建築而着迷。

今日被野草覆蓋拱門，昔日設計佈局極富巧思。



一小時步程嚇怕港人

望東灣位處芝麻灣郊遊徑內，這條據稱是最長的郊遊徑，以老人山及貝澳、望東灣、連島沙洲等景色聞名，望東灣青年旅舍於一九八三年啟用，距離貝澳村巴士站約一小時步程，雖然是石屎路，但一小時足以阻斷香港人度假的心情，而於長洲乘街渡又動輒花費數百元，所以入住率持續低迷，旅舍靜悄悄關閉。在台灣花蓮推廣簡樸生活的區紀復，二○○六年在營舍裏短住數個月，舉辦靜心營，是旅舍最後的熱鬧時光。Ghost對於這間旅舍，以及附近度假設施荒廢並不感到奇怪，「我們無從猜測這些度假設施不受歡迎的真正原因，但我們都知道，香港人對於度假地點，有三點迷思，第一，他們往往希望遠離煩囂，但希望地點容易到達及寧靜；第二，他們想找便宜住宿，但又希望有豪華享受；最後，他們希望度假點有wi-fi、電腦，但同時期望與世隔絕。」想起貝澳營地被內地人霸佔事件，除內地遊客過於霸道及不文明行為，香港人應否反省有沒有人珍惜過四分之三的香港郊野，好好欣賞天然資源，享受大自然？



旅舍有條老香港常見的旋轉樓梯，線條極為迷人。

松樹遍山，松葉落在無人打掃的旅舍裏，成為天然地毯。

望東灣度假屋提供最多宿位，但近年人流稀少，已停止經營。



旅舍小，設施不多，只提供燒烤爐設施。

台灣簡樸生活大師區紀復在旅舍留下墨寶，為望東灣美景即興賦詩。



記者：邵超攝影：梁志永、楊錦文插畫：大基＠事吉茶記編輯：謝慧珊美術：孔文彬





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20150606/19173612

---

地產潮文：郊野建屋誰最得益

1 : GS(14)@2016-11-24 07:35:11

近日一段推廣香港旅遊的宣傳片，以三位韓仔做主角，玩盡沙灘、遠足徑，並在山上與香港夜景selfie，好評如潮，令大家重新認識香港郊野公園與自然風景的吸引力。剛過去的周末是一年一度的樂施毅行者，筆者有幸完成100公里路程。今年綠色毅行固然是焦點，更重要是帶出愛護郊野公園的訊息，並欣賞麥理浩徑沿途風光，如鹹田灣與背靠的蚺蛇尖、馬鞍山與西貢雙重遠景、從飛鵝山外望的港九維港夜景、從針山頂俯瞰城門水塘、大帽山一帶的芒草與及錦田大埔遠景等，都是香港旅遊特色。郊野公園除了能吸引四方遊客，也維持生態平衡與生物多樣性。香港的山勢陡峭，到處隱藏滑坡的危機，隨意在山裏建屋是漠視地理條件和製造事故。郊野公園普遍遠離道路、食水、電力、煤氣、電訊、排污渠道等基建，還有作為生活關鍵的就業機會，要在郊野公園建屋遠比其他增加土地的選項，成本更高兼效益更細。當地產財團囤積海量農地和棕地，土地儲備甚至遠勝政府，亦有不少哥爾夫球場、前公屋變豪宅地等只供少數有錢人享用的土地之時，特首梁振英、發展局局長陳茂波與南豐CEO梁錦松等人曾先後提及未來可能撥出部份郊野公園用地建屋，到底此舉最終誰得益？筆者不知道，但肯定不是你和我。提倡開發郊野公園的人是否真正為香港着想，為國家減少麻煩，大家心中有數。地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161124/19843537

---

重提開發郊野公園建屋

1 : GS(14)@2016-11-27 13:00:27

【本報訊】極有可能尋求連任的特首梁振英，再提出為增建房屋向郊野公園開刀。他昨表示，若社會准許政府開發一些被視為「不能開發、神聖不可侵犯」的土地，他會以「成本價」出售在這些土地上新開發的房屋，保證價錢會比居屋便宜。


保證價格比居屋低


新界有大量棕地未有開發作建屋用途，政府卻多次表示要開發郊野公園土地建屋。梁振英表示，香港面積只有1,100平方公里，但集合了「城、鄉、郊、野」；其中郊野公園佔地達40%，相反住宅用地僅佔7%。他呼籲社會思考兩者之間的關係，重新考慮長遠房屋規劃的方式，「或者我哋呢屆政府唔諗、下屆政府都唔諗，但你哋呢一代人都要去諗」。活動後梁振英隨即在個人facebook專頁重申，只要改變土地用途，「政府可以用只收回土地開發和建築成本的價格，以較現時居屋更低的價格為青年人提供房屋」。立會議員朱凱廸稱，梁振英言論只是開空頭支票，「想攞新聞焦點」，不能即時解決市民房屋需求。他指政府只需於現時市區重建舊樓項目，興建市民可負擔單位而非豪宅，已幫助不少無殼蝸牛。■記者陳沛冰




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161127/19847068

---

開發郊野　黃錦星：睇社會回應

1 : GS(14)@2017-01-22 01:56:54

【本報訊】特首梁振英在最後一份施政報告提出郊野公園「可加可減」引發爭議，環境局局長黃錦星昨無正面回應是否支持開發郊野，稱要由社會回答，「我諗如果一個負責任政府都要睇睇社會點樣回應，跟住先至做，唔係話自己想點樣，而係（睇）社會主流。」


果洲南丫島擬建風場


黃錦星指特首的建議包含一個原則，在郊野公園總面積一直增加情況下，再考慮在郊野建屋。他強調個人珍惜郊野，認為有助紓緩熱島效應和城市降溫。他續說，現屆政府增加了郊野公園面積，任內提出多個關於環境的藍圖，形容是「瞓身做」，現時自己未考慮留任問題。環境局昨公佈《香港氣候行動藍圖2030+》，回應去年11月生效的巴黎協定。香港2014年人均碳排放量是6.2噸，2030年擬訂目標介乎3.3至3.8噸。港府又計劃可再生能源在2030年佔總發電量3至4%，未來在水塘和安達臣礦場試驗安裝太陽能板，中期不排除在南丫島西南海面和果洲群島興建兩個造價共100億元的風力發電場。兩地點過往提出建立風場，但遭質疑影響海洋生態和不符合成本效益。■記者潘柏林




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170121/19904334

---

大欖郊野公園最高危

1 : GS(14)@2017-01-26 15:51:29

【本報訊】前長策會成員、「梁粉」劉炳章，早於前年已就發展郊野公園放風，建議以大欖郊野公園東北面作為試點，將接近170公頃的郊野公園土地，以試點形式興建3萬個公私營單位。有環保團體指出，曾聽聞政府有意開發的高危郊區，尚包括北大嶼郊野公園及金山郊野公園。


當局屢放風盼發展北大嶼


劉炳章前年7月接受《星島日報》專訪時，透露曾與業內人士在各郊野公園覓地，提出先發展大欖郊野公園東北面共170公頃土地為試點。有關選址鄰近大欖隧道收費廣場轉車站及馬鞍崗村西面，包括大欖涌郊遊徑起步部份。長春社助理公共事務經理吳希文指，除大欖郊野公園發展計劃外，近年屢次聽聞當局放風，希望發展北大嶼郊野公園部份土地；而石籬邨附近的金山郊野公園，也有公屋發展計劃，屬高危範圍。立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員姚松炎也指，近年政府不斷發展毗連郊野公園的綠化帶，如鄰近獅子山郊野公園的九龍大窩坪，及新納入發展房屋發展研究的馬鞍山郊野公園旁地皮。服務石籬邨的葵青區議員林紹輝指出，2013年曾接獲葵青民政事務處，就位處金山郊野公園界線地皮興建公屋計劃「摸底」。他表示，地區人士並非刻意反對政府建屋，但質疑政府開發郊野公園說法「呃人」；在金山郊野公園開山劈石建屋，欠缺交通及基建配套，發展難度肯定比收棕地或粉嶺高爾夫球會地皮高，「發展準則任佢講，仲有咁多棕地未用，冇辦法令人信服」。■記者鄭啟源




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170125/19907916

---

覬覦郊野公園　梁命部門交發展選址林超英：寸步不讓

1 : GS(14)@2017-01-26 15:51:29

【本報訊】對發展郊野公園虎視眈眈的特首梁振英，昨出席行政會議前突然「出手」，表明已要求相關政府部門，研究交出具發展潛力的郊野公園選址名單，梁聲稱計劃只屬初步研究，旨在讓社會思考得失利弊。曾為梁撰寫政綱的天文台前台長林超英認為，對減少郊野公園面積必須寸步不讓；環保團體也指，郊野公園能起城市緩衝功能，單憑斬件式生態價值評估判斷能否開發絕對「講唔通」。記者：鄭啟源　林社炳港府連日對開發郊野公園發動輿論攻勢，特首梁振英上周發表施政報告時，先提出討論郊野公園面積可加可減機制，建議以高生態價值地點列為郊野公園，換取釋放部份現有郊野公園邊陲生態價值較低位置發展公營房屋。梁振英昨日出席行會前，主動提到現時樓價高、租金貴的房屋問題，認為社會應思考，是否應將郊野公園內生態價值較低的部份邊陲位置，改劃作住宅及非牟利用途。梁更加突然「出招」，稱已經促請包括環保等部門，研究合適發展的郊野公園邊陲選址，強調是初步研究，有結果後就會盡快向公眾公佈地點，但未有回應能否趕及在其任內公佈。



林超英

施永青：地球沒環保需要


開發郊野公園論，獲地產代理業龍頭中原集團主席兼總裁施永青和應。施在其創辦報章《AM730》的專欄，直指「環保只是人類自己弄出來的概念，地球可沒有這樣的需要」，批評反對發展郊野公園人士表面上有道理，卻「完全不理會人的住屋需要，缺乏全局的考慮」。他更不點名批評有樓住的環保人士，沒有考慮居住劏房基層，天天為口奔馳，根本沒有餘閒去逛郊野公園。施的言論惹起網民激烈批評，有網民更揶揄他，「炒樓的人有考慮過住在劏房的基層嗎？」曾協助梁撰寫政綱的林超英昨表示，對政府減少郊野公園面積的立場依然寸步不讓，除非政府保證郊野公園範圍只加不減，否則難以就運用郊野公園邊陲地方建公營房屋作討論。他強調，環保部門沒有責任為建屋覓地，應由相關部門研究選址，再由環保部門評估用地價值，再提出如何作補償。


議員指圖藉機繞過議會


立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員姚松炎指，相對發展郊野公園，政府更應優先發展棕地。他認為，政府發展郊野公園最大誘因是不涉收地，不需向持份者賠償，可以藉機繞過議會監察。他質疑政府早前借發展綠化帶試水溫，為開發郊野公園鋪路，現時更得寸進尺。長春社助理公共事務經理吳希文也指，郊野公園功能及價值，不能斬件式逐部份按生態價值水平作比較，部份具高生態價值地點，早應被納入郊野公園保護，不能接受港府視之為交易籌碼，作為發展現有郊野公園的地換地條件。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170125/19907901

---

開發郊野公園漁署被轟角色衝突

1 : GS(14)@2017-01-27 07:37:08

■多個環團昨批評政府圖開發郊野公園起樓。



【本報訊】特首梁振英日前點名環保部門選址開發郊野公園，負責保護郊野的漁護署成為磨心之一。新民主同盟區議員陳兆陽昨在區議會質疑漁護署署長梁肇輝有角色衝突，「你哋係着重保育，如果佢（梁振英）話郊野公園要發展，咁你點去處理？」梁肇輝無回應是否支持開發郊野公園，僅稱有需要會就地點的生態價值提供專業意見。沙田區議員丘文俊昨亦在區議會質疑梁肇輝有角色衝突：「你（責任）去保育郊野，你上司鼓勵郁你嘅地？」梁肇輝解釋開發郊野公園現時無具體建議，任何發展建議須根據《郊野公園條例》列明的程序處理，公眾有充份機會發表意見。他指署方角色是就不同地點的生態價值提供專業意見。他拒絕表態是否支持開發郊野公園低生態價值地段。


環團斥製造社會矛盾

創建香港行政總裁司馬文昨指，根據《郊野公園條例》，漁護署署長身兼郊野公園及海岸公園管理局總監，職責是保護郊野公園及特別地區內的花草樹木及野生生物，他憂慮梁振英逼署方交出地圖去劃分「低生態價值」和「高生態價值」，成為開發郊野的理由。他重申開發郊野是政治問題由公眾回應，不應該由環保部門決定。香港地貌岩石保育協會副主席蔡慕貞批評梁振英做法荒謬，令環保部門職責變成覓地建屋，「環保部門包括漁護署，佢哋本身係保衞我哋嘅郊野、保衞我哋嘅環境，好似媽媽咁。?家CY竟然叫佢哋將自己嘅BB（郊野公園）交出嚟？」19個環團昨發表聯合聲明，批評政府未有善用棕土、軍營及高爾夫球場，便提出開發郊野公園，製造社會矛盾。長春社高級公共事務經理李少文分析，特首刻意在離任前將開發郊野的政治任務推卸環保部門處理。海下之友主席Nicola Newbery指郊野公園欠缺交通配套，根本不適合發展公屋，諷刺特首參選人林鄭月娥在市區買不到廁紙，開發郊野公園後，更難在當地買到廁紙。■記者潘柏林




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170127/19910434

---

發展1%郊野公園 可解決住屋問題

1 : GS(14)@2017-09-10 14:39:54

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1498&issue=20170909
【明報專訊】猶記得5年前梁振英剛當選特首，說他的施政會以解決房屋問題為「重中之重」，並成立了一個名為長遠房屋策略督導委員會的組織，之後不斷推出打擊樓巿的新辣招，並同時增加土地和房屋供應，但在他的任期內，香港樓價不跌反再升了近三成。現在新特首林鄭月娥會在下月公布首份施政報告，也說解決房屋政策會是她的施政重點，亦同時宣布成立了土地供應專責小組，大家又可有信心她能將樓價壓下來，令到港人不再為買樓而憂愁？

剛成立的土地供應專責小組，成員之一黃元山最近在友人主持的扶輪社例會演講分析香港樓巿最新形勢，提出的一些數據頗值得思考。筆者一直指出，一個地區的樓價長升不跌沒有問題，只要經濟和巿民收入跟得上就沒什麼大不了，但黃元山提供的數據卻顯示，2003年後香港的樓價升幅，卻是遠遠拋離香港的GDP和一般巿民的工資增長（圖1），這代表什麼呢？筆者認為這反映過去10年來能買樓的，愈來愈集中在收入或財富高於一般巿民的買家，於是也造成香港擁有自置居所單位比例不升反跌，貧富愈加懸殊，又或將社會撕裂成有樓和無樓兩大族群，前者的財富和收入（部分來自租金）愈來愈高，相反無殼蝸牛就愈難發圍。

近年樓價租金飈 無樓難發圍

本來呢，買不起樓，也可選擇租樓住，但黃元山提供另一項數據顯示，過去10多年香港住宅租金的升幅也愈來愈拋離香港一般家庭的工資增長（圖2），變成買不到的樓，不只是財富被有樓者跑贏，其收入要用來應付租金支出的負擔也愈加沉重，社會怨氣便由此累積。

那為什麼樓價和租金升幅會遠遠跑贏香港的經濟和工資增長？原因多樣，包括低息和資金流入，最重要的是土地供應受到限制，一來是因為政府曾停止賣地，二來是近年政府雖然改為積極搵地起樓，卻又遇到諸多掣肘，在巿區增加密度或提升建築高度，會被批評為起屏風樓、盲搶地，又或說會遮擋山脊線，要在維港填海更是萬萬不能，因要保護海港，若要在郊區作大規模發展，又會被指摘破壞鄉郊，當然若要打綠化地或郊野公園的主意，更往往被描述為官商勾結的萬惡……

星洲已發展地達七成 遠超香港

令人困惑的是，一些政客或年輕人，一邊幾乎將發展等同妖魔，另一邊又會批評地產霸權衍生出劏房和不人道的居住環境，更有趣的是會提出香港蝸居，新加坡安居的比較，說星洲那邊能提供大量組居，幾乎可以人人買樓，不過他們又似乎忘記了一個事實，就是新加坡過去20多年，透過填海增加了國土約四分之一面積，自然有充足土地來起樓，但香港近10多年填海幾乎完全停頓。他們又可知道，他們所艷羨的新加坡居住環境，當地國土中佔73%為已發展土地，香港則為了保育，有關比例只為24%（圖3）？

說回土地供應專責小組，日前已召開首個會議，據傳媒報道，會上多名委員指政府提出「尚欠1200公頃土地」是低估需求，未來土地供應其實相當嚴峻。其實，大家可了解1200公頃土地是什麼概念？筆者不妨和大家計計數：

1公頃等於1萬平方米，1平方公里等於100萬平方米，1200公頃是1200萬平方米，即等於12平方公里。那大家又可知道香港有多大？原來香港有2754平方公里，香港就算「尚欠1200公頃土地」是低估了一半需求，將其增加至2400公頃，都只是等同香港不足1%的面積！

筆者可以這樣說，香港沒有土地或土地不足根本是一個「偽命題」，只需多開發1%的土地，便可解決所謂的不足，為何做不到？事實上，已有研究指出，只要開發1%的郊野公園邊緣用地，便已足夠興建150萬個公私營住宅單位！

1個月前當恒基地產（0012）股價仍是約48元的時候，筆者在《明報》財經網的視像節目「淘寶圖」極力推介，指其作勢升破金融海嘯和大時代的高位後，將會急升，之後該股公布極理想的業績，而近兩日更一舉升破歷史新高，昨日至早上11時許，單日已升了約8%，而以上月筆者推介時股價計，更累升了近13%，等同今年以來中原樓價指數的升幅。

雖然今年以來樓價指數也升了約13%，但若是年頭買樓投資，單是入場已要支付15%的印花稅，若計及其他費用，以及若是短炒更要再支付另一大筆的額外印花稅，到現今仍是未能「甩身」，相反若是上月才買入恒地，則除了累計不用1%的佣金或手續費外，可隨時獲利走人。

首置盤引商界 恒地多農地受惠

其實，以現時恒地的股價雖已升破歷史高位，但若是計算其股價相對價產的折讓，隨時仍有五成或以上，而近日特首林鄭月娥說要推首置上車盤計劃，並會引入巿場力量參與，而恒基主席「四叔」李兆基，更是一早提出了有關的概念，而其在新界擁有大量農地，隨時可配合有關發展用途，相信政府在補地價上更易讓其過關，令其股價更加受惠。

[陸振球 樓市解碼]

---