財仔橫行有學生證即借50萬

金管局近期罕有地連續兩星期，對銀行貸款情況表示關注，尤其是當局管不着的財務公司（俗稱財仔），懷疑銀行借錢予財仔再濫借出去，令已收緊的按揭風險加劇。

自從辣招一出，銀行按揭生意無啖好食。本刊調查發現，原來近期銀行界新興了一種叫「sub-mortgage」（再按）的按揭模式。當業主把物業抵押給財仔借錢後，財仔會將手上一籃子物業捆綁，再抵押予銀行借錢擴展業務，形式就如「按中按」。其中在物業一按市場極進取的財仔康業信貸及GIC環球信貸，大造這類「再按」；幕後泵水者，竟是東亞銀行（23）。亦即東亞兜個靚彎，便繞過了金管局，大模廝樣在樓按市場搵食。

現時猶如「港版影子銀行」的財仔，已開到成行成市，名字千奇百趣，如「疊水」、「醉瓊樓」等，辦公室是唐樓天台或商場死場一角。究竟底子是否豐厚、財政是否穩健，往往爆煲才知。

記者翻查土地註冊處資料，發現部分經由財仔造一按的物業，註冊記錄上出現「sub-mortgage」的字眼，記者問過多名資深銀行家，及前線的按揭職員，大都表示聞所未聞。一名不願透露姓名的財仔說，sub-mortgage（又或sub-charge，再按），近期才在物業市場上出現。與二按不同之處，是「二按」經由業主，將一按後的物業向財務機構抵押借錢，但「再按」卻是由借出一按的財務機構，再抵押物業給同行借錢，猶如「按中按」，業主不涉其中，可以毫不知情。

業主懵然不知

在眾多sub-mortgage中，以東亞銀行造得最多。記者在西貢一獨立別墅找到業主Gloria Law，她今年三月以一千五百多萬，買入這個背山面海的別墅一個單位自住，並於同月向財仔GIC借一千二百萬元樓按。根據金管局按揭指引，這類千萬豪宅，銀行最多只可借五成，不受監管的財仔，則借幾多都有！羅小姐便借足八成。只有三十多歲，打扮入時的羅小姐說：「搵GIC都係貪方便，夠簡單。見佢賣咁多廣告唔會有咩古怪，但利息貴銀行六釐！」按土地註冊處資料顯示，GIC在今年六月，再將這物業連同豪宅紀雲峰及元朗工廈等，共七個由其他不同業主持有的已抵押物業，再抵押予東亞銀行，亦即sub-mortgage。記者向羅小姐透露此情況，她驚訝地表示毫不知情：「真係o架？」她更乘機向記者投訴GIC：「我唔知！而且我一直同佢哋講想借一千萬，點知到簽約時，先知佢哋預備咗一千二百萬，氹我借多啲﹗」

○八年才成立的GIC，創辦人是只三十歲出頭的王瑤，本來在摩根大通做banker的她，向親友借來一千萬創辦GIC，幾年間總貸款額已逾三億，更計劃上市。對毫不知情的羅小姐來說，「大鑊」之處，是若果GIC走佬或財困，東亞銀行有權收樓。翻查GIC與東亞簽訂的sub-mortgage合約，其中一項寫明，假如GIC違約，作為借款人的東亞，可要求物業業主即時還清按揭，或由東亞把該按揭賣出。持有抵押品（物業）的東亞，身份便如物業擁有人，最終要買要賣，由東亞話事。大律師陸偉雄說：「普通嘅按揭，業主只有一個債權人，再按就變咗兩個債權人，一齊凌駕於業主。銀行有需要，絕對有權沒收物業，當然情況較少見。」記者找到GIC的王瑤回應，她聽到sub-mortgage字眼即表示：「唔答呀，你都睇到啦，我只可以講唔否認。」但她表示大家不要一刀切：「大家聽到物業按揭，就覺得我哋係壞人，政府又覺得係我哋support咗個樓市，我可以講借錢嚟炒樓嘅人，少過百分之五，好多人都係要借嚟生意周轉。政府喺中小企方面做得唔好，叫HKMA（金管局）同我哋傾吓！」

形同次級債

另一間大造「再按」的，還包括財仔康業信貸，同樣是把手頭一按物業「再按」予東亞銀行。債仔的「身世」更複雜，部分業主曾把物業三按甚至四按。其中觀塘裕民中心低層的業主郭先生最誇張，物業曾按予財仔及時雨、匯龍、GIC、康業等，一個單位前前後後、反反覆覆按足十次！最終財仔康業「再按」予東亞；若果樓市掉頭加息，東亞就形同攬住一批「次級債」，而這正是金管局關注所在。再加上東亞與財仔的再按合約中，並無寫明貸款形式，原來銀行若以工商貸款（commercial loan）形式，收下抵押品借錢予財仔，便可繞過金管局對住宅物業按揭的規定。據一名財務公司老闆說：「東亞有問過我要唔要錢。我借幾多出去俾個客，東亞可借出其中八成。一層樓值一千萬，我借足十成俾客，東亞就借八百萬俾我，利息只係高過同業拆息少少！」如何界定貸款性質，屬銀行內部指引，亦即又是銀行自己話事。本週一，本刊把sub-mortgage情況告知金管局，發言人罕有地發出聲明：「銀行如果提供資金予財務公司進行按揭，而這些財務公司又不依金管局指引進行貸款，可能減低審慎監管的效力。這做法並不理想，所以不鼓勵銀行提供資金予這類公司進行按揭。」上週四東亞銀行公布中期業績，個人樓按業務按年增長百分之零點二，然而香港工商金融的借貸增長卻高達百分之十，金額逾一千億，記者於業績會後，詢問副行政總裁李民橋有關樓按的表現，他說：「樓按業務固然無增長啦！」記者再問他有否借錢俾財仔造樓按，他表現謹慎：「我哋有嘅，不過唔係造二按嗰啲囉。」本刊本週一再向東亞查詢「再按」情況，發言人表示：「不論那一類型機構，均會詳細評估財務狀況、前景等，會嚴守金管局指引。」

財仔門檻低

事實上，金管局多番出招收緊物業按揭成數，令銀行生意大減，客仔轉而幫襯財仔，令後者開到如雨後春筍。根據公司註冊處的財仔名單，財仔名字光怪陸離，如「疊水發展」、「醉瓊樓」、「香港城市貸款集團」及「蛟龍集團」等。其中一間華泰財務，註冊地址為深水埗唐樓六樓，上到去該唐樓原來只有五層，六樓是空空如也的天台；喜喜財務的報址是元朗一個商場鋪位，但鋪位枱櫈鋪上厚厚灰塵，另外的財仔老闆由報住山頂到粉嶺公屋都有，相當參差。跟財仔借錢買樓原來很簡單；記者曾以客人身份，致電GIC環球信貸，表示將買入一層五百多萬的住宅單位，並佯稱這是第二層樓，銀行最多只借五成，但記者希望可以借足八成，職員答道：「無問題o架！我哋亦無須入息證明，你只須要交住址證明，同臨時買賣合約，一個星期就批到o架喇，利息約十二至十五釐。」GIC近來在各大媒體大賣廣告，標榜「用心為你做好物業貸款」，還有「八分鐘即批熱線」，幾分鐘就知初步審批結果，雄心壯志搶佔樓按。另外亦有財仔，標榜內地人不用有香港樓作抵押，亦可借貸。近年放債人牌照數目逐年上升，由兩年前的只有七百多個，至今有逾一千個牌照。根據金管局數據，有四、五十家財務公司與銀行有貸款業務往來，截至三月底，財務公司的貸款總額為三百億元，其中八十億元屬於樓按。做財仔，只需要申請放債人牌照，並由警方進行背景審查。牌照批出後，警方的監管只在於財仔是否涉及高利貸，對於註冊資本或資本充足率等，都沒有規定，即是注資一蚊都可以做財仔！又沒有相關機構進行持續性監管，令財仔如內地的影子銀行。若遇上樓市急跌，勢將成為香港金融的一個大炸彈。

按揭解碼

一按（First Mortgage）即業主把物業作抵押，向銀行申請貸款。一般業主只會把物業按揭一次，稱之為一按或首按，按揭成數通常是物業市值五至七成。二按（Second Mortgage）又稱加按，即業主獲得一按後，再申請額外的貸款。貸款利息亦會較一按為高。再按（Sub-Mortgage）貸款機構把客戶抵押的物業，再抵押給其他機構如銀行，以獲得貸款。轉按（Transfer Mortgage）將現有貸款由原來的貸款機構轉到另一間，一般情況貸款剩餘金額和攤分年期不變。通常轉按是貪新機構利息較低。不過要注意，如提早還款可能給原來的貸款機構罰息。

放債人牌照申請SO EASY

負責部門由三個部門分掌，牌照法庭負責就牌照申請作出裁定及發出牌照，公司註冊處旗下的放債人註冊處，負責牌照續期及在牌照上簽註的申請，並備存放債人登記冊。警務處審查放債人牌照、續期及簽註的申請和投訴。申請程序向放債人註冊處及警務處遞交申請書後，由警務處就申請進行調查，以決定是否有理由反對有關申請。並會查看申請人經營放債業務的處所的租約、公契及財務狀況等文件。如無反對，便交由牌照法庭發放牌照。申請費用申請及發牌分別繳交$8,800及$1,910。最低資本要求沒有。申請續期牌照有效期12個月，如要續牌可在牌照期滿前3個月申請，需時2至3個月。

新興網上財仔

銀行無生意，銀行職員亦要走佬謀出路。曾任渣打銀行東北亞地區主管的龍沛智，今年跳出銀行，成立財仔WeLend，目標是在網上籌集資金，再matching（配對）及借出去，參與各方無須見面。「我哋賺嘅，係促成交易嘅手續費；唔似一般財仔，由銀行低息借錢，再高息借給債仔賺息差，所以我哋嘅息口一定較低。」龍沛智說。WeLend若網上集資，或違反香港《證券及期貨條例》。陸偉雄大律師表示：「一切籌集資金未經證監許可，均屬違法。即使資金係海外戶口（即成立BVI公司）籌集，再匯返香港；抑或話係『朋友間』借嘅，但如出資者對上述財產管理並無日常控制，出資行為是持續，而目的是獲利，仍屬集體投資計劃，須經證監審批。」無申請就會如長實雍晴軒，最終腰斬。

㩒死銀行滋生財仔金管局炮製捆綁式次按炸彈

2016-03-03 NM

樓市跌勢已成。近日有聲音要求政府「減辣」，但財爺曾俊華說：「無條件減辣。」金管局總裁陳德霖也打出「官腔」，認為樓市雖然回落，但仍有待觀察。高官們，對於樓市，你掌握了幾多？近年金管局收緊樓按，㩒死銀行，滋生大批不受辣招限制的財仔。本刊調查發現，這一兩年來財仔新興了一種玩法：多間有做樓按的財務公司、將不同業主向他們抵押的數十個物業，「打包」成一籃子的抵押品，再向另一家財仔借錢。這批叫「sub-mortgage」的次級按揭，恐怖之處是「被捆綁」的業主們並不知情，若其中有業主拖數唔還，終極財仔也有權向其他業主追數收樓，形成火燒連環船。現時樓按的複雜程度，非金管局所能掌握；樓市會衰過九七年，並非天方夜譚。

根據金管局公布的最新數字，去年第四季負資產宗數，只有九十五宗，牽涉金額四億多元。發言人堅持個案源自按揭成數較高的銀行職員，又指銀行「抗震」能力強。這個數字，真是笑大人個口。眾所周知，近兩年政府收緊銀行按揭成數，多數業主已轉向借貸利息及條件都辣得多的財仔，將物業當提款機咁㩒。這已非金管局所能掌握，本刊再發現，財仔之間有一個借貸新玩法，令信貸問題跌入更複雜的黑洞。

業主不知情

本刊翻查多家知名財仔的公司註冊處以及土地註冊處記錄，發現他們竟將旗下多個借貸業主的樓按，捆綁成一籃子抵押品，再向另一家財仔抵押借貸（稱為sub-mortgage）。其中如上市公司環球信貸（1669），至少把旗下牽涉樓按的百多個物業，捆綁成十二個組合，再向另一間財仔利星行借錢。牽涉的物業，既有九龍站凱旋門、天璽等豪宅，亦有將軍澳廣場及元朗村屋等大路物業，亦有尖沙咀南洋中心等商業樓以及工廈，層面極廣。然而，對於物業被sub-mortgage出去，原來業主並不知情。記者到牛頭角金豪閣，找到業主曾小姐。她一直將物業當作提款機，先後向南洋、恒生、及滙豐等借錢，皆已先後還錢贖契。到去年二月，她向環球信貸借錢，金額六百四十萬元。但她不知道的是，環球信貸在同年七月，將她的物業連同其他業主的物業，再按予利星行。在單位內處理裝修的曾小姐，聽到記者提起利星行也變相是她的債主，充滿疑問：「無通知過我喎！係幾時開始o架，你點知道呢？」記者一面解釋，她一面皺眉，最後顯得不相信並打發記者離開。而北角明園大廈的業主胡太，去年一月將物業向環球信貸抵押借錢，去年七月再「被捆綁」向利星行借錢。她聽記者解釋後大為緊張，反問記者：「唔係好大問題o架嘛？」她即時找丈夫搵環球了解，「環球話佢係上市公司，透明度好高，每年都有業績公布o架，利星行亦審核過環球嘅資產、還款能力。我都有問律師，佢叫我唔使咁擔心，我傾向相信環球。」

隨時叫你還錢

懵然不知的業主，持有的物業由一個債權人，變成有兩個債權人，問題複雜得多。以環球信貸打包物業、向利星行借貸為例，專做樓宇買賣合約的鍾卓成律師指，假如環球信貸出現財政問題，未能還錢給利星行，則後者可接收環球在業主身上可履行的權利。「財仔同業主份loan agreement，通常有寫一行叫『repayment on demand』嘅條款，咁佢哋隨時可要求業主即時還錢（call loan）。」按此，環球信貸與利星行，一樣有權要求業主即時還款。這款新式次按的另一問題，是物業組合的質素參差，加上樓市正大幅下滑，若組合內有業主未能還款，隨時引發財仔要其他無辜的業主提早還款，還不起自然被收樓瞓街。由於財仔搵財仔做sub-mortgage，是無需通知業主的；換句話說，作為業主，根本不知自己的終極債主是誰，可能直至被收樓，業主才驚覺已被「賣豬仔」！

金管局無搵我

財仔搵財仔借錢，成本較向銀行借「揦脷」得多，「財仔借財仔，息口通常十二釐，再用十六釐、甚至二十四釐借出去。」一名財仔公司老闆說。「有時有啲財仔想做多點生意，但如果逐間細價樓搵業主挖生意，對佢哋嚟講又太細，所以會接受一籃子sub-mortgage囉。」次按正是由此衍生。除了環球信貸及利星行，本刊發現，由「鋪王」鄧成波揸旗的港銀財務，近年亦有做sub-mortgage。例如其中一個位於大埔的物業，業主於○七及一二年，兩次按予中銀，皆未還晒錢，到一四年十月再三按予港銀財務。港銀財務其後把這個物業，連同其他十多個物業「打包」，向長城環亞借錢。對於做sub-mortgage融資，波叔兒子鄧耀昇向記者解釋，並非為錢，「我哋資金好充裕。我哋係同長城環亞打關係，至於點解佢哋想做樓按，你就要問番佢哋。」問到金管局有否要求他們提供樓按數據，他笑說：「金管局無搵過我，可能我哋太細啦！」但他承認樓市向下，做樓按有一定風險，自問已做好風險管理，「如果一按銀行借咗四成俾個客，我哋最多借多三成俾個客，兩者夾埋唔會超過樓價七成，比較保守。」

負資產將增加

不過，並非每個財仔都嚴守紀律。記者翻查土地註冊處資料，發現環球部分物業，已屆負資產的臨界點。例如一個位於洪水橋石埗路的村屋單位，業主一四年六月以二百五十萬元買入，只需半年，就能按予環球信貸借到二百六十萬元。又如另一個天后廟道百福花園單位，一三年十月按給環球信貸，借到一百六十萬元，在一四至一五年間再先後加按三次，再借二百四十萬，前後共借四百萬。然而這層物業，銀行估價才四百三十萬元，按現時樓價「斷層式」下跌，業主肯定在不久的將來變成負資產。有財務公司老闆指，物業第一次向財仔抵押借錢，利息可能是十二釐左右，但贖回後再向財仔借錢，利息可能會增加一倍至二十四釐，業主還款的困難度更高，還不起便被收樓變「銀主盤」。曾發表「細價樓爆煲論」的紀惠集團行政總裁湯文亮，指現時有千五間財務公司，活躍於樓按的都有六百至八百間。他認同sub-mortgage令問題更嚴峻，事關財仔借給財仔的錢，年期會較銀行短，但利息卻高，「財仔問財仔借，年期係一、兩年，壓力大好多，嚟緊問題會反映出來，估計現時市場已有三千個銀主盤。」本週二，金管局發言人回覆本刊指有收集透過銀行做融資的財務公司所涉及的物業抵押資料，此類融資總額佔銀行總貸款額少過百分之一，但承認沒有財仔整體按揭規模數據。

過去發展商都搶閘於新年賣紅盤，但猴年第一個新盤位於元朗的映御，「千呼萬喚」在上週五年十九才開賣。映御平均呎價一萬元，最細二百九十多呎單位，售價低於三百萬，即揸住三十萬可以上車，入場費低。但發展商似乎非常保守，項目五百多個單位，只推一百三十八個「試水溫」。雖然賣樓當日有近千人排隊，惟只賣出一百一十四個，尚有十幾個「滯銷」，發展商亦只是「循例」加推六十個，反映一手樓市比過年前更差。二手情況更嚴峻，綜觀十八區的樓價表現，跌幅較去年最高位，平均跌幅達到一成。大型屋苑如南區海怡半島及紅磡海逸豪園，跌幅高達兩至三成。由於近月成交嚴重萎縮，業主要賣到樓勢要狠狠劈價，每口劈價達到三五十萬，令樓價及銀行估價閃電式下滑。眼見樓市下行已成定局，業主不惜降價，令減價成交頻現。嘉湖山莊麗湖居四座一個頂層連天台複式戶，實用面積千二呎，最近以七百六十萬元成交，呎價六千元，上月同類單位成交價要八百九十萬元，意味同類複式造價，不足兩個月大劈一成五。另一個二手樓指標屋苑，九龍灣淘大花園L座一個高層三百五十六呎單位，業主上月才叫價五百二十萬元開賣，但見無人吼，最後要劈到四百四十萬元才成交，劈幅一樣超過一成五。

美聯三人組賺變蝕

在去年十一月，樓市仍未明確下跌前，有三個美聯經紀以二百六十萬元，買入嘉湖山莊美湖居單位，比同期同類單位劈價足一百一十萬，令市場人士嘩然，單位於去年十二月已上會，並已簽訂租約。當日冒上「利益衝突」風險，以為三個經紀賺到笑，但市況不斷跌，其實無肉食。土地註冊處記錄顯示，今年一月底，面積相若的同類中層單位，成交價為三百萬。以三人組當時買入價計算，持貨四個月，賬面原來僅賺四十萬元，如果樓價仍然不止跌，估計將由盈轉虧。有見樓市已下調近一成多，近日發展商及地產代理「唱雙簧」要求政府減辣，刺激交投，資深投資者陳清白認為即使政府願意減辣，亦不代表樓市會掉頭回升，「當年政府加辣，都估唔到樓市係咁升。減辣唔代表大家會睇好樓市，如果減辣嘅措施，係包括三年內賣樓唔需要俾雙倍印花稅，咁好多人會即刻拎層樓，減價賣咗佢，樓市都會跌。不過經紀理得你樓市升定跌，最緊要有成交。」陳清白認為現時樓市只平均下跌了一成，實在是微不足道，「之前咁多年升得太多，跌一成邊度夠？個股市又唔好，遲吓供應又多，進入加息周期，樓市前後要跌三成。」

東亞借錢俾財仔

三年前政府推出雙辣招，收緊按揭成數及新增雙倍印花稅。銀行按揭生意無啖好食，sub-mortgage應運而生，本刊當年曾就此報導，其中做最多的是東亞銀行。財仔通常將一籃子物業「再按」予東亞。若果樓市掉頭加息，事實上財仔走佬或財困，東亞就形同攬住一批「次級債」。金管局隨後向銀行發出指引，要求銀行不應提供融資予沒有遵守金管局物業按揭規定的財仔。東亞承接的sub-mortgage已轉往其他公司，表面上東亞回應了金管局的聲明。但實情是本刊發現東亞近年仍繼續向康業信貸提供sub-mortgage。東亞本週二回應指，自新規定後，已逐步縮減貸款組合，惟具體數字，則不便透露。

按揭冷知識

一按（ First Mortgage）即業主第一次把物業作抵押，向銀行申請貸款。按揭成數通常是物業市值五至七成。

二按（ Second Mortgage）又稱加按，即業主獲得一按後，再申請額外的貸款。貸款利息會較一按為高。

再按（ Sub-Mortgage）貸款機構把不同客戶抵押的多個物業，捆綁式再抵押給其他財務公司或銀行，以獲得貸款。

轉按（ Transfer Mortgage）將現有貸款由原來的貸款機構轉到另一間，一般情況貸款剩餘金額和攤分年期不變。通常轉按是貪新機構利息較低。

按中按四步曲

撰文：梁佩均、黃家慧、孫樂祈攝影、攝錄：財經組資料：黃詠茵插圖：詹震寰、朱桂葉[email protected]

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