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連勝文遭槍傷事件近來引起台灣政壇震盪，事件主角之一的台北縣副議長陳鴻源家族的房地產事業，頓時成為外界焦點。陳家不只在政治上嶄露頭角，房地產實力更是驚人，從台北縣山邊到台北市精華區都有他們的土地，他們是如何致富的？

撰文．黃小麟

因連勝文遭槍傷而聲名大譟的台北縣副議長陳鴻源，不只在地方政壇有影響力，依據監察院公職人員財產申報資料，其財力也相當驚人，最引人注目的就是其名下擁有多達四六五筆土地。他為何如此富有？這些土地是如何累積的？

其實陳鴻源只是陳家勢力在台面上的代表，真正的幕後操盤手是陳鴻源的父親陳明雄，他才是真正的﹁新店土地公」。

陳明雄的土地，初期以台北縣新店、新莊為大本營，這幾年一路往外擴張，開始買進台北市大安區古亭市場、文山區、內湖、北投土地，外界估算身價至少數百億元。

在彰化出生長大的陳明雄，二十多歲就隻身到台北打拚，最早在永和定居，民國六十六年，他代表國民黨參選台北縣議員高票當選，從此展開陳家人脈、金脈之路，之後陳明雄又擔任國大代表，直到十三年前將政治資源交棒給從小栽培從政的長子陳鴻源，才退居幕後。

當過第二屆彰化縣同鄉總會會長的陳明雄，目前仍是名譽總會長，可說是「彰化幫」的龍頭。熟識陳家人的建築業者說，與其他旅北同鄉會相比，彰化同鄉會最團 結，凝聚的力量也特別大，往年能掌控的有效票約四萬至五萬票之間。靠著這股力量，陳明雄得以縱橫北縣政壇，與台北縣彰化同鄉會理事長、立委羅明才，及擔任 縣議員的兒子陳鴻源，幫國民黨打下不少江山。

新店、新莊養地規模驚人

「走在台北縣市，一不小心就會踩到陳家的土地。」房地產業者指出，由於家族政治資源雄厚，陳家對於都市計畫方向有一定的了解，總是能搶先布局，例如陳家在 安坑養了快三十年的十萬坪山坡地，未來捷運「三環三線」的安坑延伸線經過，潛在獲利至少百億元以上。還有近來標售頻創新高的新莊副都心土地，早在重劃區尚 未變更前，陳家就已提前卡位，一坪成本才幾千元，因此陳明雄也與三重幫營建大老林堉璘、林榮三成為好友。

搶進北市都更市場

陳明雄的建設事業早年以新店、雄豪、東佳、東懿建設、世國營造等品牌推案，陳明雄曾經擔任雄豪建設董事長，最知名的建案就是二十年前在新店安坑推出「綠野 香波」、「彩蝶」、「伴吾」等別墅案。近來陳家也開始將勢力伸進獲利豐厚的台北市都更案，除了內湖路二段內湖分局附近的都更案，還有北投住宅區土地等，放 眼台北縣市房地產市場，只要有題材、有潛力的，幾乎都有陳家的影子，房地產業者說，﹁再蓋三十年都蓋不完﹂。

前進北市都更市場，陳明雄改採策略聯盟，不再單打獨鬥。一九九九年，陳明雄為了幫好友百年建設董事長陳美龍度過財務難關，入主玻陶類股國賓陶瓷，後改名國 賓大地，初期親自擔任董事長，後來房地產推案都以國賓大地為名，陸續推出「綠中海」、「靜岡」等建案，搭上這七年來房地產景氣多頭列車。

這幾年都市更新案正夯，國賓大也沒有錯過，二○○八年就開始整合位於台北市羅斯福路、和平東路口附近的古亭市場都更案。○九年就已完成八成多的地主簽約手 續，該案基地面積達六九六坪，其中包括二四一坪的第二種商業區土地，二九七坪的市場用地及五十八坪的住宅用地，產品規畫為三十一層商辦大樓。

國賓大曾保守估計，未來這件個案總銷售金額將達五十億元，因屬於合建案，國賓大可銷售部分約占三十五億元左右。房地產業者私下表示，一般的營建個案起碼都 抓二○％獲利，都更案的利潤會更高，而這件個案又在台北市大安區，還是商辦的產品，利潤應該會拉高到三成，甚至可能更高。此外，國賓大也悄悄插旗台北市文 山區興隆路靜心小學附近景華街的都更案，與陳明雄的女兒陳玉桂合建，其中還有一個地主是靜心小學，因地點距離總統馬英九老家極近，未來推案房價也相當可 觀。

但由於都更案利益牽涉複雜，陳明雄選擇退居幕後。今年六月，上市營建股興富發建設董事長鄭欽天，透過取得廣陽投資持有的國賓大股權，掌握國賓大經營權，引 起市場議論。興富發當時表示，國賓大正在做環保建材，除自用外，可經由興富發推銷給建築同業使用。但熟悉內情人士透露，這是一加一大於二的手法，因興富發 具備整合能力，又是上市公司品牌，古亭市場開發利益可觀，陳家不可能輕易放掉，只不過陳明雄認為古亭市場尚未談妥，乾脆賣掉公司部分股權轉退幕後。

陳明雄入主國賓陶瓷擔任董事長後，○三年大舉進入焚化爐「底渣」處理再利用的環保產業，成為國內第一座焚化爐底渣再利用處理廠。所謂底渣，是將垃圾焚燒後 的殘留物篩選出有用的金屬，再回收利用，最後的殘渣可用來當作回填道路的材料。目前國賓大已處理超過一百萬公噸的焚化底渣，相當於全國一年產生的底渣。

陳明雄養地頗有心得，連底渣都可以作為養地的工具！房地產業者說，陳明雄家族很會蓋資源回收廠養地，因為回收廠環境不好，地價不高，陳家趁低點慢慢把周邊的工業地、農地買起來，等到附近交通建設完工再變更開發，可說是一魚雙吃。

陳明雄家族土地資產分布

地點 面積

台北市大安區和平東路 700坪台北縣新店安坑 十餘萬坪台北市內湖路二段 一千餘坪台北縣輔大附近 2000坪台北市文山區興隆路二段 500坪

台灣誠品書店終於成功登陸，蘇州金雞湖畔的一．七萬坪中國旗艦店日前盛大開幕。在電商網購、手機閱讀的多重衝擊下，誠品依舊堅持對文創的思考與對空間的詮釋，更將「台灣製造」的優越性展露無遺。

帶著二十六年推廣「閱讀生活化」的實驗成果與文創模式，誠品集團在中國絕地大反攻。「自蓋自營」的中國第一家旗艦店「誠品生活蘇州」於十一月二十九日隆重開幕，成為「台灣誠品」升級版典範，可望為誠品帶來「閱」火燎原的展店與獲利效果，備受矚目。

連鎖而不複製

兩岸三地店數將逾五十家

多位參加開幕的誠品董事與親友團喜形於色，「誠品總算熬出頭，找到可以兼顧理想與獲利的存活模式，不再被視為只會賠錢的事業體了！」這是繼二○一二年誠品 進駐香港後的境外突破，目前香港「第二家誠品」已於十月在尖沙咀開幕，上海中心大廈的「高樓誠品」，也蓄勢待發。其他接踵而至的合作邀約，絡繹於途。在網 路購物、手機閱讀及電子商務多重衝擊下，誠品在中國，反而因為中國人對精緻生活的期待，凸顯實體空間經營的必要與重要性。

今年底誠品在台灣、香港與中國預計改裝十二個營業據點，一六年底，兩岸三地店數將超過五十家，「連鎖而不複製」，各自形塑特色，誠品在兩岸三地，快步向前。

據指出，光是開幕前後兩天，排隊申請誠品會員卡的人數就超過五萬人，這是誠品團隊所無法想像的。「來自台灣」的誠品，不管書店、商場、居所，儼然是精神閱讀、靈魂依靠的聖地。

開幕大會上，身著筆挺西服、赭紅領帶的誠品創辦人吳清友，先恭敬地行了三鞠躬：向幸運結緣的蘇州文化古城致敬、向落實理想的土地、建築與空間致敬，更向所有促成、參與協助打造蘇州誠品的善心人士致敬。

三次心臟開刀的生死徘徊、獨子早凋的致命打擊，吳清友帶著接班中的女兒、也是誠品副董事長的吳旻潔，出席開幕活動。

父女默契十足，「外界可以輕易複製誠品的櫥櫃賣場，但複製不來吳清友父女的神髓與理想！」會場中，大家交頭接耳。

顯而易見地，「誠品生活蘇州」處處流露「台灣製造」的優越性。延續誠品「人文、藝術、創意融入生活」的核心理念，「在書與非書之間閱讀」的經營初心。整棟建築設計融入園林、湖水等元素，在空間中展現人、建築與環境的平衡。

館內三個主入口處，均規畫有博覽大廳，一入內首先給人博大的直觀感受。從一樓直通三樓，高十八米、寬六米，共七十二階的大型步梯，是館內最重要的人流動線，也是每位入館人必經路徑，希望在拾級而上的過程中，能夠沉澱心緒，享受閱讀。

在台賠十六年

依舊堅持推廣閱讀夢

十二位來自不同地域、不同世代的藝文人士受邀參與誠品「閱讀大講堂」，從各自的經驗出發，對談與分享深刻影響他們人生的一本「生命之書」。

雲門舞集創辦人林懷民、和碩聯合科技董事長童子賢、天下文化創辦人殷允芃等，均出席這次開幕典禮；藝術家蔡國強也飛奔至蘇州，展現《晝夜》作品外，開幕會致詞時，一再肯定誠品對文化藝術推動的崇高信念與無私誠意。

林懷民形容誠品書店之於台灣社會，有如人們向神父懺悔告解的地方，更是充電、安頓靈魂的所在。當他面臨心緒低潮時，習慣到誠品帶兩包書回家，心情立刻會轉 好。他特別推崇吳清友對閱讀文化的信仰，當台灣人沉迷炒作發財，吳清友還是堅持推廣閱讀夢，連賠了十六年，還不斷擴張，這是光榮印記，也是稀有的台灣現象 與企業奇蹟。

林懷民幽默地說，雖然「買書代表欲望，不一定代表學問，但仍然喜歡去誠品看書、發呆。

在誠品閱讀、做夢、打開視野，然後自信地向世界走出去。」在蘇州投資設廠多年的童子賢，形容誠品是「安頓心靈的故鄉」，他特別引用川端康成的詩句「…如此 佳作，唯嘆息而已，無話可說…。」誠品團隊將「誠品生活蘇州」視為一個作品，藉以展現對蘇州城市的敬意。除了五十萬冊中外文書籍，還帶進二百個精選品牌， 其中有四十二個來自台灣、一二七個中國品牌，雲門舞集舞蹈教室也在此開出中國第一家教室。

值得一提的是，簇擁在書店旁的「誠品居所」，由誠品控股母公司邀集日本三菱地所出資打造，大元建築姚仁喜擔任建築設計，名建築師與室內設計師陳瑞憲打造內 部裝潢，強調是誠品集二十六年經營經驗，在人文主張上又一次思考與創作，把都市、自然、人文融入生活當中，旨在為居住者營造一處款待人、款待心情、款待生 活的場所。

資源配套完善

吳清友品味旋風令人稱奇

左右並列的「誠品居所」，一至四樓與書店主建築相連，複合使用。兩棟建築南北矗立，南棟臨湖二十四層高、北棟二十六層高，共有五款房型，折合新台幣每坪約在九十萬元上下。

由於金鷄湖景觀特殊，又有湖東ＣＤＢ（中央商業區）完善配套資源，把都市自然與人文納入生活體系，衣食住行一站享受。因此，附近台商、中國崛起新貴趨之若鶩，有別外界對地產悲觀態度。

吳清友曾強調，蘇州店客戶不會只是蘇州當地人，會有來自武漢、山東地區的民眾，就像信義店不光只有台北人，也有來自兩岸三地的民眾，每年光中國內地的旅遊人口就達六千萬人，在一日生活圈的期待下，蘇州店不單純只是蘇州店，有非常大的想像空間。

「台灣製造」的誠品，在蛻變、轉身的精緻優雅中，跨海落腳有成。期待「誠品生活蘇州」的一小步，會是台灣文創綜效發展的一大步！

（作者為《典藏雜誌》發行人）

撰文 / 簡秀枝

趕在五二○前，國民黨持續處分黨營事業旗下不動產，近日更出現近年開價最高的標售案，金額高達四十二•六四四億元，一旦順利出售，政府將更難追回不當黨產。

繼民進黨立委公布國民黨脫產七筆市值高達九十八億元黨產後，《今周刊》掌握獨家消息，三月十四日，國民黨又再度登報標售大面積土地，地點正是坐落新北市中和南勢角的齊魯兵工廠，底價高達四十二．六四四億元，堪稱國民黨近半年標售黨產金額最高、面積最大的標的，預計四月七日截標，若含過戶時間，正好可趕在五二○前入帳。

夾雜在報紙分類廣告

標售過程相當低調

雖然這宗標案售價高達四十二．六四四億元，但投標人要發現這則訊息還真不容易，因為這塊夾雜在報紙分類廣告、只有郵票大小的公告，僅簡單註明「不動產標售」、地號等，可能是為了過濾買家身分，想了解詳細資料必須購買一份五千元的標單，且須電話洽詢，標售過程相當低調。

據了解，賣家窗口正是國民黨黨營事業中央投資公司不動產管理部，經調閱地籍資料後發現，這宗標案目前所有權人登記在齊揚開發，而這間公司只有齊魯企業一個股東，惟兩家公司登記地址皆位於國民黨中央黨部，台北市八德路二段二三二號六樓。

齊揚開發只是齊魯企業的轉投資公司，幕後掌控的實為國民黨最具代表性的「直營」事業齊魯企業，現任董事長為去年接任的證交所前董事長陳樹，他也是國民黨黨營事業中央投資公司董事長兼總經理。

現為停車場

地點熱門 候補已逾百號

雖然齊魯企業在經濟部商業司登記為一九五一年成立，事實上，早在一九四七年，齊魯企業就在中國青島成立，主要負責接管日本人成立的企業，包含麵粉、啤酒、橡膠廠，後來也跨足軍事工業生產，因此目前公司登記營業項目還有炸藥製造業務。

一九四九年，齊魯企業來台後，又設立建台水泥、中興電工、橡膠廠、工礦廠及玻纖廠等。

因生產事業龐大，齊魯在全台各地擁有不少土地，全盛時期一年光靠不動產租金收入，就有近三千萬元的水準，加上本身也是中和大地主，包括冠德建設轉投資的中和環球購物中心土地，前身正是齊魯旗下中興電工廠所有；一九九六年冠德向齊魯企業購買開發，至今齊魯也仍是環球購物中心股東。

更值得探究的是，齊揚開發想要處分的「新北市中和區烘爐地段四三五地號等一一三筆土地，暨烘爐地段八二一建號等七筆建物」，背後更大有來頭，因為它過去正是早年冷戰時期專門生產彈藥、設置飛彈的彈藥庫基地，當地老一輩居民皆稱為「齊魯兵工廠」。

事實上，此地○六年也曾遭民眾檢舉為不當黨產，國產局當時回覆，這整片土地，在日據時期屬於台灣窯業工業株式會社所有，光復後由台灣省政府接收，並由國營事業台灣工礦公司管理，一九五四年又登記到台灣工礦所有，五九年六月二十四日移轉給台灣省農工公司，但同一天又移轉給齊魯企業，立刻從國有土地轉成國民黨黨產，二○○四年因法人分割，改登記在齊揚公司名下；移轉過程充滿爭議。

陳樹：

公開標售 一切依規定處理類似案例還包括中央投資公司當年處分三中：中視、中影與中廣以及國發院等土地資產，原本都是來源具爭議的不當黨產。

實際來到位於中和區興南路上的齊魯兵工廠勘查，面積廣達三萬零一百四十五坪的土地，還可見廢棄工廠樣貌，但可以使用的空地都闢為停車場委外經營；當地居民表示，這塊地曾租給保齡球館經營，後來歇業後，連工廠、遊樂場都被規畫為停車位對外收租，室內外至少有上千個車位，停車場管理員也透露，「這個停車場很熱門，附近新社區林立，車位不足，這裡月租型的車位已經候補到一百多號了。」事實上，近期輿論壓力絲毫無法阻擋國民黨脫產的決心，《今周刊》整理自去年十月起至今，半年來國民黨陸續公告標售之不動產有九筆，連同齊魯兵工廠，標售金額高達一四一．八五億元，標售範圍遍布國內外，物件類型從廠房、商辦到飯店，樣式非常多元，甚至不乏劃定為台北雙子星BOT案範圍之內的土地，以及帛琉飯店的股權，顯見國民黨急欲在政權交替之前拿土地換回現金的時間壓力。

本刊向中央投資公司董事長陳樹查證，他證實，的確正在處分中和齊魯兵工廠，且是第二次標售，一切依規定處理。「由於目前國民黨黨營事業不做積極投資，為了減輕負債壓力，只要是閒置、低度利用的土地皆會優先處分，讓資產有效利用。」他並強調，「一定採公平、公正、公開、透明的方式標售。」至於目前領標情況，陳樹並不清楚，要等截標日才會一起統計。

不過，逾四十二億元的標案僅登報了事，房地產業者認為相當罕見。DTRE德天國際地產總經理田揚名表示，通常這麼大金額、大面積的土地，都會委託商用不動產顧問公司公開標售，因為透過商仲，買主較多元，且有口袋名單可立即聯絡潛在買家，業主僅登報紙小廣告，曝光度稍嫌不足。

企業主小心

小心誤買不當黨產！

此外，齊魯兵工廠領標時間只有兩周，一一三筆土地光是釐清地籍、召開董事會、找銀行團評估貸款就要花很長時間，給買方實地查核時間不充分，且齊魯兵工廠屬保護區及特種工業區，未來土地若要變更，須依《都市計畫工業區檢討變更審議規範》相關規定辦理，還要經新北市政府審查，變數較多，加上目前房地產景氣不佳，若短時間要找到開發商或買方接手，並不容易。

雖然，立法院內政委員會三月十六日已經通過，內政部應立即恢復註記國民黨黨產提案，未來須在地政資料上，以「社團法人中國國民黨及其附隨組織取得之國家資產」作為資訊類別，加註代碼「C1」，提醒買方如果購買國民黨黨產，將面對不可預知的風險。

不過，恢復國民黨黨產註記的動作，還是無法阻止國民黨在五二○前處分掉黨產的動作，因此，民進黨立委葉宜津提醒各路買家，全民追討不當黨產已全面啟動，交易前要睜大眼睛，以免得不償失。

撰文 / 梁任瑋、賴若函

升格不過八個月的中租能源開發，善用經營中小企客戶的專長，靠著四百人業務部隊，把客戶屋頂變「種電廠」，擠下同業稱王。

為了達成二〇二五年非核家園目標，經濟部規畫自二〇一八年起，太陽能發電量預計每年增加兩百萬瓩，至二〇二五年將達兩千萬瓩，約為目前的三十倍。

太陽能發電，突然成為一門熱門生意，不過，出乎眾人所意料的是，台灣的「太陽能發電王」，竟然是一個與太陽能科技毫無關聯的公司。

這家公司目前坐擁兩百多座屋頂可供發電，已是全國「屋頂發電王」。今年底前，該公司估計屋頂電廠數達五百座，面積合計約四十五萬坪，將近六座大安森林公園，創造逾九億元電費收入、一百五十兆瓦（MW）裝置容量，占去年底台電公司太陽能電力裝置容量的五分之一左右。

這是中租控股集團旗下的「中租能源開發公司」，其生意模式是：直接向中小企業客戶承租屋頂興建「屋頂型電廠」，在屋頂上蓋集電板，進行太陽能發電。中租負責管理、維修屋頂，並提供客戶租金收入，同時售電給台電。

中租控股董事長陳鳳龍說，太陽能業者確定售電給台電，雙方簽訂二十年長約，對中租來說售電淨利空間約三%以上，是長期、穩定的「固定收益」。

中租能源開發，原本只是中租五年前成立的一個事業處，去年十一月中才升格成子公司。毫無太陽能技術背景的中租，為何不到兩年內就成為國內的太陽能發電王，關鍵其實是「土地面積」。

太陽能不缺設備，缺地要建廠，它看上客戶的屋頂

「現在要發展太陽能，最大問題不是設備，而是有沒有土地。」陳鳳龍說，以政府喊出的二〇二五年要達到兩千萬瓧的目標來看，需要二百五十平方公里的土地，這逼近一個台北市的面積。

原本台灣的「種電王」是具太陽能上游材料開發能力的李長榮集團。該公司的模式是在屏東開發一個完整的工業區，直接在各廠房屋頂設置可供太陽能發電的設備。

中租不是壽險公司，手上更沒有土地資源，他們的主要策略是：善用中小企業客戶們的「屋頂」。

中租能源開發公司副總經理陳瑞興指出，中租的核心優勢，不是土地、也不是太陽能技術，而是他們長久經營台灣中小企業所累積出來的網絡，以及中租整個集團遍布全台灣、多達四百人的「螞蟻雄兵」業務部隊。

中租的核心業務形態，必須深入地方中小企業，因應客戶產業屬性不同，提供融資方案，這容易觸及一般銀行不會深入耕耘的客戶群，像是果農、菜農、養殖和畜牧業負責人等。這些客戶群幾乎位在日照充足的中南部，是台灣最適合進行太陽能發電的地區。

台語「不輪轉」更得人心 業務每天百通電話博信任

但集邦科技旗下綠能事業處分析師林嫣容也說：「普遍來說，台灣人還沒有很能接受在我家蓋一個（太陽能）屋頂。」

因此，如何卸下他們心防，讓中租在其建築上蓋太陽能屋頂？陳瑞興指出，他常教導業務們，堅守「腳要勤、腰要軟、嘴要甜」準則，務求客戶感覺到受尊重，無畏當地天氣炎熱，穿西裝、打領帶是必備條件；不諳台語沒關係，只要願意開口說，「不輪轉」（台語，指不流暢）的台語往往更能讓對方感受到積極溝通的誠意。

對這群業務部隊來說，每人平均一天打一百通以上電話、為客戶跑一份公文而不辭辛勞蓋六百個章，或是大清早搭高鐵到中南部拜訪客戶，一坐下來泡茶聊天就聊到晚上十一點，都是家常便飯。「我們夠『耐煩』，這是其他有資金的業者做不到的。」陳鳳龍說。

靠口碑行銷，快速推廣意見領袖背書，約一簽20年

選擇目標客戶時，中租的策略是，先鎖定當地產業界的「意見領袖」，他們往往是願意優先嘗試太陽能屋頂的人。「第一個很重要，只要推出第一個（使用太陽能屋頂）成功的個案，很快就能一傳十、十傳百。」陳瑞興說。

位於高雄市阿蓮區的麗園牧場負責人許自足，正是最好的例子，許自足的雞舍和肥料廠屋頂，分別為「中租一號」、「中租二號」屋頂。

身為退休國文老師，許自足勤於閱讀、汲取新知，在當地業界有舉足輕重的地位。他說，當初與中租合作，主要是聽到太陽能光電板可以協助雞舍屋頂降溫、延長屋舍的使用壽命，又覺得符合環保觀念，所以嘗試看看。雙方合作近兩年後，他發現發電效果比預期好，讓他覺得獲得雙重好處，這樣的例子在中南部一傳十、十傳百的口碑行銷下，成了中租能在兩年內快速擴展屋頂型電廠的致勝關鍵所在。

靠著螞蟻雄兵部隊快速攻占屋頂，太陽能發電屋頂的建置一簽約就是二十年，需要長期的資金與維護計畫，這正好又是中租核心融資業務的財務金融工程強項。

台達電太陽能逆電器事業部專案經理何立邦說，中租在資金充沛的優勢下，從提供客戶貸款、設備、施工廠商，到最終提供租金收入，都不虞匱乏，「這種由上游到下游的加乘效果是很大的，因為同一個客戶可以做不只一次生意。」這也是其他業者做不到的。

中租以本業的核心競爭力，做為開創新事業商機的基礎，拓展出「太陽能種電」這項全新業務，為自己和顧客創造雙贏，這或許可做為許多台灣企業尋求轉型創新時，最具有啟發性的一課。

中租能源開發

成立：2015年

董事長：陳鳳龍（右2）

主要業務：尋找合適屋頂建設太陽能電廠

成績單：擁有226座屋頂型電廠，年底前將達500座，成為最大民營電廠

撰文者張舒婷