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《必勝房產投資術》作者曾琦殷:借二按攻澳洲細單位

1 : GS(14)@2016-09-01 05:51:33

【明報專訊】1997年後本港股樓表現大不如前,年輕人上流機會亦減少。不過,「80後」的曾琦殷於2000年中五畢業後隻身到澳洲留學,靠化妝品生意賺到第一桶金,跟着先後投資悉尼物業及在布里斯班發展地產,目前發展和管理逾1億澳元(約5.83億港元)的房地產項目。她近日出版《必勝房產投資術》,接受訪問時分享自己過去多年主力投資澳洲細單位的心得:借二按加碼再買樓長期持有,賺盡樓市升浪。

明報記者 葉創成

本港土生土長、僅30歲出頭的曾琦殷,2000年中五畢業到澳洲升學,到今日成為當地地產發展商,創業路由2002年以5000元在悉尼雜貨店售賣日韓化妝品開始,「繼父是一名建築師,有很多親戚在澳洲居住,所以家人安排我到澳洲讀高中及大學。當時本港經濟正經歷通縮期,我每次回港也覺得本港的貨品比澳洲便宜一大截,故2002年便以5000元在本港批發商買入日韓化妝品,帶回悉尼轉售」。

由於資本有限,曾琦殷最初將化妝品於悉尼某一雜貨店寄賣,向店主就利潤分成作為租金。當時本港尚未開放自由行,在澳洲讀書或生活的中國內地人不能隨便來港購物,故對日韓化妝品需求很大,曾琦殷這門小生意迅速獲得可觀利潤,她除了頂租該雜貨店全部樓面外,更飛到日本與當地化妝品經銷商訂貨,以取得更低的批發價。故此,她在就讀大學時已賺到人生第一桶金。她說,「賺到錢後第一件事便是買樓」,2004年斥資65萬澳元(約379萬港元),在悉尼買入實用面積達千呎的住宅單位。

當地讀大學 賣化妝品賺錢買樓

曾琦殷的化妝品生意愈做愈大,2007年已擁有6間連鎖店,盈利與日俱增,亦為她提供資本連連置業,先後在本港新界買入一住宅單位,以及在悉尼購入一寫字樓單位自用。有關物業至2008年已錄得可觀升幅,加上她看到化妝品行業前景轉淡,於是深入鑽研房地產投資技巧,之後決定轉讓3間化妝品零售店,套回現金加碼投資房地產,「我的目標是達到財務自由,即是可以『打跛腳唔使做』,當時我一方面擔心隨着年紀漸大沒有足夠的精力打理化妝品連鎖店,另一方面亦留意到街上的空舖愈來愈多,反映電子商貿的興起打擊傳統零售業,決定開展人生的第二個事業——地產。」

根據澳洲統計局數據,當地樓價於2004年起展升浪,即使在2008年第二季至2009年第一季的金融海嘯期間曾出現調整,但跌幅不足5%,2009年第二季已掉頭回升,跟着15個月累積升幅逾兩成,大漲小回至2015年底,累積升幅接近1倍(見圖),故期內在當地投資物業的確頗容易賺錢。曾琦殷強調,所謂「學習」,是「學完之後便要練習」,故她於2008年金融海嘯前後,出售原先自住的千呎單位轉買細單位,「逼自己去投資更多物業」,再將物業組合加按以購入更多細單位,高峰期曾擁有10套物業,大部分持有至今,「從投資的角度看,首先我推崇細單位,買兩個細單位較一個大單位好,因為呎租較高,而且轉手亦較靈活;第二我喜歡只買不賣,假如樓市長期看升,賣樓是一種浪費,因為之後你只能以更高價才可買回同一單位」。

按揭計劃只還息不用還本 加按再買

接着曾琦殷問記者,「澳洲有一種按揭計劃,需要置業者長期供款,只付利息不還本金,你覺得這是否好的選擇呢?」這個計劃「供一世也供不完」,一般人聽起來就覺得不划算,但她笑說,過去12年澳洲樓市持續上升,採用這種按揭計劃其實最好不過,「每月供款3000澳元(約1.7萬港元)聽起來很多,但考慮通脹因素,等於物業升值、按揭貶值,10年後的3000澳元已變得相對少;另外,隨着樓價升值,亦可以抵押該物業再借二按買多層樓。」

記者將上述「必勝房產投資術」總結為「吼細單位」、「只買不賣」、「加按再買」等3招,惟認為這些招數只可局限於樓市上升周期。曾琦殷回應說,買樓時機的確非常重要,但由於全球各地的經濟表現、物業供求及政策方向各有不同,故只要選中適當地點,任何時候都是買樓的好時機,「有調查公司統計,去年香港樓價是家庭入息中位數的19倍,貴絕全球,但悉尼只有12倍,很多美國大城市更只有數倍,既然這樣,投資者為何一定要買香港樓,不到其他城市尋找機會?」

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0990&issue=20160901
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=306834

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