編者按：上海一手房成交均價在三季度突破了3.2萬元/平方米，四季度房價尚在想象中——土地市場面粉比面包貴的行情，將導致明年入市的新項目都將以高端面目的姿態出現，由於利潤不如高端項目高，開發商也紛紛放棄剛需項目的開發——遍地難覓剛需盤、被擡上風口的房價，將越來越多的剛需購房者擠出樓市。

但改善型需求在政策的刺激下或將被透支，而此前一直旺銷的豪宅最近開始出現客戶危機……這一切能讓上海樓市回歸普通市場嗎？

“很多時候即使土地價格很貴，但是我們也到了不得不買土地的時候，即便我們拿到這個土地的價格可能導致項目利潤很低，但是為了公司正常運作我們也需要拿地。”華東某房企參與拿地策劃的負責人張斕(化名)告訴《第一財經日報》記者。

“很多時候即使土地價格很貴，但是我們也到了不得不買土地的時候，即便我們拿到這個土地的價格可能導致項目利潤很低，但是為了公司正常運作我們也需要拿地。”華東某房企參與拿地策劃的負責人張斕(化名)告訴《第一財經日報》記者。

“對於一個預算只有150萬的年輕人，在上海買一套剛需的樓盤非常困難，上海已經很少有小戶型適合我們。”購房者林偉(化名)一提起買房就會習慣性吐槽。

今年以來，上海土地價格上漲較快，很多時候土地樓板價格已經和周圍的房價相當，而這也是導致上海的房價不斷上漲的重要因素。對於很多像林偉這樣的首次置業剛需者而言，買房的門檻也不斷擡升，這些工薪階層的80後甚至90後們正面臨買房難的問題。

土地供應轉向了，房企的壓力能緩解嗎

《第一財經日報》記者註意到，也有房企雖然總部已經在上海但是由於土地價格較高其在上海竟然沒有一塊土地。多名房企土地部門人士都向記者表示，雖然目前土地價格很貴，但是不得不拿地，否則公司沒有土地開發已經不能運作下去。

今年9月末，上海的土地拍賣會現場，濱江集團&平安集團聯合體以總價34.65億競得上海寶山區大場鎮一宗宅地，其成交樓面價28755元/平方米，溢價率91.7%。上述土地是上海寶山區的純宅地，包括萬科、龍湖、招商、九龍倉、中糧等其余14家競爭對手參與拍賣。值得一提的是，在土地總價為19億時，濱江平安聯合體直接跳價11億至30億。

而在9月中旬的拍賣會上，上海則共計拍賣了3塊土地，金額約78億，值得一提的是其溢價率均超過了100%。其中，青浦區趙巷鎮嘉松中路東側純宅地被旭輝&上海建工聯合體以26.16億元摘得，溢價率114.9%，樓板價22122元/平方米，單價首破2萬。保利地產則花費41億元獲得寶山大場宅地，地塊溢價率107.22%，樓板價22314元/平方米。首創置業以10.98億的價格獲得澱山湖新城宅地，溢價率103.87%，樓板價17324元/平方米。

“從房企角度看，市場供求風險降至低位，金九銀十預期會繼續加速存量消化，房企補貨意願增強。同時，近日國務院還下發《關於調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》，部分房地產開發項目最低資本金比例下調5%，對保障性住房和普通商品住房開發房企並無影響，但卻能緩解高檔住宅開發房企的資金壓力，為‘地王’誕生打下基礎。”克而瑞研究中心研究員楊科偉告訴《第一財經日報》記者。

同策咨詢此前的一份報告顯示，2011年上海市住宅用地計劃供應量為1200公頃，2012、2013年該數值為1000公頃，2014年為700公頃，供應量持續收縮。而新鮮出爐的上海2015年供地計劃顯示，商品住宅建設用地供應計劃面積為400~600公頃，其中還包含了保障房，實際供應的商品住宅用地就更少。從上述數據可以看出，上海的土地供應在不斷減少。

對於張斕而言也有很煩惱的地方，其公司總部在上海但是項目所剩無幾。今年第四季度他的任務就是無論如何都需要拿下土地，這個價值不是財務意義，而是公司戰略意義。同時讓張斕感到緊張的是還有更多的房企希望把總部搬到上海，這些房企也將和他們一樣展開競爭。

另一位知名房企內部人士這樣向記者吐槽：“之前我們也打算參與火車站北廣場土地的拍賣，即使我們把該項目的所有可以想得到的成本攤到整個城市公司的成本里面去，並調用城市公司的資源去滿足這個潛在項目的需求，結果我們發現我們的價格還是比競爭對手低。”

張斕和所有房企拿地的負責人一樣，感受到了深深的壓力。但是近日這個情況似乎開始悄然變化，新江灣城的土地已經開始了這個變化。

10月12日，上海市規劃和土地資源管理局(下稱“規土局”)網站發布公告稱，原定於本月14日下午進行拍賣的上海楊浦區N091104單元C1-02(D7)地塊中止出讓。資料顯示，該地塊出讓總面積為13.2萬平方米，容積率為1.125，為住宅用地，地塊的掛牌起始價40.1725億元，樓板價2.7萬/平方米。彼時，《第一財經日報》記者采訪多名業內權威人士預計，如果拍賣上述土地樓板價預計將超過4萬/平方米。

四天過後，上述地塊再度在上海規土局掛牌，起始總價為40.1725億元。和此前相比，重新掛牌的新江灣地塊中，大幅度增加了中小戶型的比例以及保障房的配比，要求配建的保障性住房建築面積應占該宗地規劃總住宅建築面積的20%以上，套數不得少於412套(以審定的方案為準)。此外，該地塊還被要求中小套型(90平方米以下)住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的60%。

業內普遍認為，上述土地的出讓條件調整和近期上海市領導提出上海房地產存在的兩大結構問題有關。今年10月，上海市委書記韓正表示，上海房地產市場有兩大結構性問題：辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大；中小套型商品住房供應嚴重不足，特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。

一般而言，開發中高端戶型的利潤率比小戶型的利潤率要高，因此開發商都會選擇做一些改善類的產品，這樣也無形增加了土地的價格，而上述的改變，或許會對土地價格有所降溫。而上述土地也要求增加中小戶型的比例，那麽上海的中小戶型目前究竟是什麽情況呢?

利潤不如改善型項目高，房企不願再做剛需盤

與上海高漲的房價相對應，高價地的入市，將大大拉升新項目價格，明年的樓市或將難尋普通商品房，取而代之的或許是高端樓盤遍地開花。像林偉這樣首次置業的年輕剛需購房者，或許將不斷被擠出購房者的隊伍。

林偉在上海工作了大概五年，每月收入大概一萬元，在上海這個城市收入不高不低，屬於工薪階層。

今年開始，林偉因為結婚打算在上海買第一套房，初步的預算是150萬，但是林偉看了很多房子以後發現，按照目前這個預算他的剛性需求置業很難實現。

“目前上海市區基本沒有中小戶型的供應，按照我150萬的預算只能買30平方米~40平方米的老公房。房子舊都不說了，還有一個問題是這種房首付高而且貸款困難，對於一個需要貸款的年輕人而言壓力是非常大的。”林偉告訴記者。

如果市區不行，很多年輕人就選擇搬離去郊區居住。林偉發現，如果買郊區可以買川沙、奉賢之類的地方，房子新而且會大一些，但是對於他而言交通又成為非常大的壓力。“晚上加個班都沒有公車回家，交通成本大大提高，現在的新房子一室都在60平方米左右，對於剛結婚的人雖然很好，但是以後有了孩子還得換房。”林偉抱怨道。

記者註意到，也有開發商開始設計40平方米左右的公寓來滿足這些剛需客戶的需求，比如陽光城就在位於二號線唐鎮的項目和寓見公寓合作，打造40平方米不到的公寓，並通過挑高設計實現雙層，增加了使用面積。這一類產品保證了空間的使用效率，但是供應情況也並不多見。

“很多人都選擇租酒店式公寓，因為酒店式公寓的水電寬帶費用很貴，其產權時間也很短，購買過後想要賣掉的難度也是非常大，我個人是不考慮買這類產品。”林偉認為，“而且很多公寓雖然是雙層設計，但是樓梯的面積也很浪費，而我還需要花錢買這一部分面積。”

而林偉的顧慮也不無道理，記者曾在嘉定新城走訪酒店式公寓發現，其周邊的大戶型已經幾乎銷售一空，但是酒店式公寓項目卻出現了滯銷。記者了解到，目前上海酒店式公寓多以租賃為主，買賣的量並不大。

為什麽開發商都不願意做小戶型的房子呢?記者從多家開發商處了解到，剛需人群對於價格非常敏感，開發商能夠在里面賺取的利潤和改善型住宅比還是差很多。這也是很多開發商不願意做小戶型的原因。

自今年3·30新政以來，上海的中高端市場井噴，連續六個月成交量超過120萬平方米，這其中大部分都是改善型需求。據上海鏈家市場研究部數據，9月上海單價5萬元/平方米以上的高端商品住宅成交量為1309套，環比上漲42.0%，同比上漲4.2倍之多，已接近今年6、7月份成交峰值。截至10月18日，10月上海高端商品住宅成交量已達651套，隨著高端項目近期入市步伐加快，10月成交量有望繼續維持高位。

上海中環內的新房總價多數在500萬左右，更是非常嚇人，但是對於這個人口眾多的城市，卻依舊有著強大的購買力。還有更多像林偉這樣的人群，顯然壓力非常大。

豪宅賣不動了，樓市會回歸普通市場嗎

一方面上海的剛需戶型嚴重不夠，另外一方面在過去的二、三季度上海的豪宅和高端住宅市場卻表現非常好。

新江灣城板塊周圍有許多豪宅項目，2014年10月記者走訪發現該板塊曾一度出現滯銷。有的項目二手房價相當於高峰買進時的一手房價打6~7折，整體供應量過大，產品同質化嚴重導致競爭激烈是當時的現狀。當時包括三湘七星府邸、新江灣九里、中建大公館、銀億領墅等以大平層為主要產品類型的高端項目入市導致供應和庫存都非常大。

但是隨著今年市場的好轉這里的項目開始快速銷售。“目前總價1000萬以下或者面積在250平方米以下的戶型基本都沒有了，今年開始這里的銷售非常好，很多樓盤甚至不用代理公司就可以自己銷售一空，這里的客戶大部分都是置換性需求，財富有一定的積累希望改變自己的居住環境。”上海鏈家新江灣一區區域總監王平告訴記者。

王平認為，這個板塊之所以出現這樣的銷售主要是去年沈澱的客戶和今年股市行情及救市政策的多重驅動。

上半年上海豪宅可謂風光無限，截至今年上半年上海成交均價超過10萬元/平方米的一手高端豪宅成交超過150套，創新上海的歷史新高。此前，豪宅歷史最高點是2012年創造的149套。王平所在的新江灣板塊就已經感受到了這樣的好轉，雖然這邊的單價並沒有10萬/平方米的數字，但是很多總價1000萬左右的房屋已經所剩無幾。此外，由於這一輪市場的波動這個板塊很多樓盤都有不同程度的價格上漲。

但是到了下半年呢?中原地產提供給記者的數據顯示，新江灣板塊在三季度一手豪宅成交486套，環比減少38.8%;成交均價46391元，環比上漲1.6%。而這個板塊二手豪宅三季度成交323套，環比減少10.5%。豪宅市場也已經開始悄然轉變，王平認為，今年上半年的瘋狂行情把去年積壓的客戶和未來的潛在客戶全部消耗，而未來的市場就不會那麽火爆。

“蓄客數量不夠，很多豪宅的操盤手都在頭疼找不到買家了，有實力購買豪宅的客戶就那麽多。”一位不願透露姓名的豪宅營銷人士告訴記者，“此外，股市不景氣導致很多人財富縮水，大家對於市場的觀望情緒也開始增加。”

以位於上海黃浦區的豪宅項目黃浦灣為例，其在很早就宣稱在今年上半年將開盤，後一直不斷延後，直到今年10月其才開盤。記者查詢網上房地產數據顯示，其在今年10月16日開盤，新開盤總套數122套，但是目前10月的銷售速度顯示僅為3套。

黃浦灣只是一個豪宅項目的縮影，上述豪宅營銷人士提到，目前豪宅僅幾個項目有良好的客戶基礎和銷售能力，很多豪宅在今年下半年都面臨了滯銷的難題，而上半年豪宅旺銷，業內普遍預測的豪宅年或將提前結束。