平機會主席陳章明倡借鏡星洲：港府應重奪住宅定價權
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GS(14)@2017-12-14 18:24:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8452&issue=20171214
【明報專訊】目前本港私人發展商佔住宅市場的佔有率逾半，平等機會委員會主席陳章明接受訪問時表示，這令政府失去樓價定價權，導致近年樓價飛升至脫離港人購買力水平，而新盤則愈來愈細，令年輕人結婚後亦難有空間生兒育女，結果令生育率偏低，人口老化問題愈來愈嚴重，不利經濟及社會長期發展。因此，他建議港府效法新加坡政府，提高在職人口的強積金供款比率，用來大建公營房屋，目標是令每個香港人都可以擁有自己的房屋。
根據2016年中期人口統計，本港人口734萬，當中116萬為65歲或以上人口，佔總人口比例高達16%，即每6人便有1人是長者，而有關比例是過去30年以來最高（圖1）。陳章明分析，本港人口老化的問題十分嚴重，按照目前的趨勢發展，未來只會愈來愈嚴峻，「估計15至20年後每4個香港人就有1個是老年人，而在25至30年後有關比率更會升至三分之一，可見多麼『大劑』！」
星洲組屋政策助提升生產力
本港出生率偏低，是導致人口老化的主要原因之一，陳章明將此歸咎於港府的房屋政策失當，並認為應該就此向新加坡借鏡，「新加坡永久居民結婚後便可以低廉價格購入政府組屋，而單身人士在35歲或以上亦可享有此福利，故當地八、九成人口住在組屋，只有社會最富裕的一兩成人口才會直接購買私樓，或出售組屋後買私樓。」換言之，新加坡政府於當地住宅市場的佔有率逾八成，「組屋的政策理念非常好——『每個新加坡人都應該有權利去擁有自己的房屋』，這不止令新加坡人年輕時已安居樂業，提升生產力，在他們年老時亦可用組屋做逆按揭，每月取得定額收入作為退休開支」。
相比之下，根據2016年中期人口統計，香港住在私人物業的人口佔比高達53%，公營房屋的比例僅45%（當中29%屬租住，16%屬資助自置居所房屋），後者較新加坡逾80%的比例屬明顯偏低（圖2）。另一個重要問題是，即使住在私樓的人口中，也並非全部屬自置物業，統計顯示以家庭住戶數目計，僅48%家庭自置物業，而且有關比率較2011年的52%及2006年的53%均見下跌。
劏房新盤盛行 礙年輕人生育
陳章明分析，港府的房屋政策失誤，容許私人發展商佔有逾半市場，因此亦失去定價權，形成地產霸權，導致私樓樓價屢創新高，新盤單位則愈來愈細，令港人難以組織家庭生兒育女，人口老化的問題將愈來愈嚴重，「近來新盤樓價之高，數百萬元才可以購買一個百多方呎的開放式單位，住在一個『豆腐潤咁細』的劏房，你（政府）叫年輕人怎樣生小朋友呢？而且這些劏房本身亦不便宜，一般家庭超過10年不吃不喝把所有收入用來供樓才可勉強買到一間」。
「兒子若問我借錢買樓 會要求聯名」
由於本港私樓價格已升至脫離港人購買力，而且金管局近年不斷收緊按揭，港人若未能通過按揭保險計劃的壓力測試借二按，便需要儲夠四成首期才可上車，以目前私樓價格動輒數百萬元計，有關首期金額普遍逾100萬元，一般年輕人難以負擔。因此，近年家境較富裕的年輕人往往向父母借首期置業，「買樓靠父幹」成為社會常態。
陳章明本身亦有多名兒子，但強調只會在自己的利益得到保障的前提下，才會借錢予兒子買樓，「假如兒子問我借錢買樓，置業當然是好事，但大家也知道『借了隨時無得還』，故此雖然我也會願意借錢，但會要求兒子在樓契上也寫上我的名字」。聽來好像有點不近人情，但陳章明認為有必要，「即使我相信兒子，也不知道新抱心裏的想法」。他又教路，即使父母擬將身家百分百分配予子女，也要留意時間安排，避免日後出現不必要的爭拗，「若年老時與家人爭產，是一件頗悲哀的事」。
增強積金供款 助建公營房屋
綜合上述分析，陳章明相信，港府應該全方位檢討房屋政策，大幅增加公營房屋在整個住宅市場的佔有率，「既然新加坡組屋是這樣好的安排，港府有何原因不去跟隨呢？」新加坡政府有資源興建組屋，原因之一是國民須把每月收入相當一部分用來繳付公積金，供款比率按不同年齡及收入而定，但平均高達28%，遠高於本港強積金的10%。陳章明認為，若本港大幅提高強積金供款比率，能換來港人安居樂業、自置居所，相信社會各界能夠接受，籲港府積極研究這種做法。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-12-14 18:24:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0324&issue=20171214
【明報專訊】除了就港府應如何調整房屋政策應對社會老齡化的問題外，陳章明本月初亦以「彈性退休 —— 一石二鳥的考量」為題在理工大學「活齡學院」研討會上分享如何可以退休無憂。他表示，為了避免壯年人由退休前的「有工返」突然轉變至退休後「無工返」，生活方式出現重大改變難以適應，他認為有能力的打工仔應該採用「彈性退休」的方式，由50歲開始逐步減少工作量，「例如50歲將工作量減少一成，雖然薪酬也會相對減少，但可以騰出更多時間享受人生，之後每隔幾年再減少一成工作量，直至退休為止」。
最理想50歲起減工時
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陳章明除了推廣「彈性退休」外，亦建議延長退休年齡。現時本港公務員一般於60歲或以前退休，但本港商界則無法定退休年齡；港府早前在人口政策報告上指出，隨着戰後嬰兒潮一代陸續退休，加上生育率偏低，本港整體勞動人口預料將於明年達365萬並見頂，之後逐步回落。陳章明表示，既然本港勞動人口將見頂回落，而且正進入知識型經濟，「知識不會在嬰兒身上，而是在我們這些壯年人的腦袋裏」，故他建議政商界將員工的退休年齡普遍延長至70歲，此後「仍在公司內可保留一張枱，每星期回來向新一代傳授經驗，證明我們仍有存在價值」。
陳章明補充，日本多年前已面對勞動人口下跌的問題，故政府鼓勵國民每年進行身體檢查，若打工仔能證明其身體狀况理想，便可在65歲退休年齡後申請繼續任職，此舉亦值得本港參考。
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