新居屋挑動全民矛盾衝突李兆富

新居屋實地大搜查

2014-11-20 NM

當恒基新盤曉悅的百多呎單位、售價300萬元；當長實新盤嵐山的墳景單位，仍大把人爭，就知道香港人對「上車」的渴求，已欲罷不能。政府近月公布，推售一批共二千一百多個、新建成的居屋單位。這批全新居屋，下月已可申請，將以市價七折發售，定價介乎187萬至326萬元，適合缺乏大額首期的八、九十後。本刊深入這五個新居屋地盤，就交通、校網、配套及升值潛力等進行分析，並分類為升值型、怪獸家長型、及OL之選等。大家要認清自己所需，做個精明的上車客。

對上一次推售新居屋，是○二年七月，政府推售藍田鯉安苑一期、沙田愉翠苑二期及大圍嘉徑苑。當時私樓低迷，反應未見熱烈。幾個月後，時任房屋及規劃地政局局長孫明揚使出「孫九招」，包括無限期停售及停建居屋。

升值型荃灣最啱投資客

買樓，除了自用，大貪一點的，有得升值當然更好！荃灣新居屋尚翠苑，位於沙咀道，記者試過步行往大窩口港鐵站，要十五分鐘，去荃灣西鐵站則十八分鐘。唔想行，可選擇搭一程$3.8接駁小巴。唔近港鐵站唔緊要，因升值潛力反而最高，事關荃灣的「核心地帶」，這幾年已悄悄由荃灣港鐵站，向西伸延至荃灣西一帶，吉之島、一田超市等已應有盡有。新居屋的斜對面，是恒隆盤名逸居及悅來酒店（即熊貓酒店），後兩條街是爵悅庭、樂悠居等。○五年爵悅庭因位置不佳，開售呎價（實用）只是五千，現價已升超過一倍，當年嫌棄者只能喊三聲。這區仍在變身中，附近楊屋道商住項目，本年八月由億京投得，會建最少七百九十個單位，明年動工。而旁邊幾幢工廈，亦已申請改變土地用途，變身酒店及商用住宅。該地帶尚有三個「綜合發展區」會發展，合共面積逾二十六萬平方呎，估計有二千四百伙，屆時交通、配套等一定再變身。所以讀者來視察，不是看現況，而是要想像這裡五年後的光景！

缺點：四面環廠

當然，買這裡短期內仍要面對「四面環廠」，以及地盤林立的事實。附近廠廈亦多大貨車出入，空氣較差，住在樂悠居的呂先生便說：「朝早繁忙時間最多車，情況會差少少，但非繁忙時間都唔算好大影響。」同樣居於樂悠居的陳先生則說：「呢邊啲廠廈無乜噪音，但始終人多車多，盡量都唔會同小朋友行工廠呢邊返屋企。」對於衣食住行，他們都大表滿意，呂先生說：「呢度搭車去葵芳、荃灣都方便，去楊屋道街市都係行五至十分鐘，買菜最平就係楊屋道啦！連住葵芳葵盛嘅人都嚟買，行五至十分鐘去荃灣舊區又多嘢食。」

名校網大圍啱家長

另兩個新居屋：美盈苑及美柏苑，都在大圍，只是一街之隔。這裡最靚的是校網，要贏在起跑線，又住唔起九龍塘，可揀「一脈相連」（當年同區豪宅「名城」銷售口號）的大圍。事實上，大圍所屬的88號校網，小學有沙田官立小學及聖母無玷聖心小學；中學有沙田官中、浸信會呂明才及聖公會曾肇添等傳統名校，久不久出狀元。這裡亦是百分百住宅區，樹蔭處處，不時傳來蟬聲，有人放狗，有人散步，屬真正的「心曠神怡」，讀書環境都幽靜啲，是怪獸家長的當然首選。記者問剛接大仔放學的黃小姐，她說：「呢區都有唔少出名嘅英文中小學，我大仔讀嗰間（樂善堂楊葛小琳中學）都唔錯！附近選擇好多，絕對有得揀。」要留意的還有，美柏苑最平單位只是一百八十七萬，一成首期只是十八萬元，入場費是五個居屋中最平，啱晒年輕小家庭。

缺點：多人住少車搭

由這兩個屋苑步行至大圍火車站，要十五至二十分鐘，大部分人都會揀搭63k小巴，往美田邨商場再步行回家。居民俾了一個tips，就是在返工放工時間，該小巴的人龍甚長。居於美林邨的林先生說：「喺繁忙時間，嘩，架小巴多人等到好誇張！」晚上七時放工時間，記者跟居民搭小巴由大圍回美田，竟然有五、六十人等車！等候時間約十分鐘，唯候車處無瓦遮頭，落雨天將相當濕滯。兩居屋日常配套，亦要依賴附近公屋美田邨及美林邨，但坦白說，選擇有限。附近居民提醒，「街坊都會去大圍街市，多款又平一點。」記者格價發現，美林邨餸菜價錢的確比大圍貴一成。由美林邨行往大圍街市的路上，迎面而來都是拎住一袋二袋的師奶，街坊智慧，不可不信。

機鐵線青衣最啱上班族

青衣青俊苑建在青衣半山，用地本是長青邨旁邊學校。由於地勢較高，面向貨櫃碼頭的單位可以飽覽藍巴勒海峽，隨時有機成為海景居屋王。青衣這一區，最大賣點，是坐機鐵近香港站，故極適合中環OL。居民可到屋苑對面美景花園乘249M號巴士往青衣站，記者實地測試，六分鐘便有一班車，但候車人數較多，亦是中途站，繁忙時間多數無位坐。車程需十六分鐘，再轉乘港鐵到香港站，全程共四十四分鐘。街坊李太教路，如果往九龍或新界，可乘小巴到葵芳轉車，「只係五分鐘咋！」但由於長青邨門口上車，是尾站，「成日上唔到。呢區較老化，啲後生唔願住，我哋師奶就無所謂。」

缺點：「無啖好食！」

街坊曾女士大控訴邨內「無啖好食」，「呢度餐廳好少，茶餐廳咁多年都係嗰間，對面美景最近開番間大快活咋。要多啲嘢食就要去長發商場、葵芳或者青衣城。個街市都老化晒，要搭程車去青衣宏福街市先多啲選擇！」有意買青俊苑亦須留意，青俊苑建在斜坡之上，屋苑未來有可能需要分擔斜坡保養費用，青俊苑是單幢樓，管理費加上斜坡保養費用，絕對唔嘢小！

近內地元朗最啱中港客

元朗宏富苑位於宏業西街，即使在元朗長大的人，都不知在哪裡。其實五個居屋當中，以這個盤最近鐵路站，前往朗屏站，步行只需六分鐘。回內地亦十分方便。由宏富苑出發，步行十五分鐘至元朗廣場，便有B2巴士直達深圳灣，記者試搭，等了四分鐘便有車，車程約二十五分鐘，每位車費十二元，同行有不少跨境幼稚園學童和家長。

缺點：最荒蕪

住在宏富苑要吃飯，是大難題，絕對不適合宅男宅女。屋苑周圍是工廠大廈，除了工廈飯堂，就一間餐廳都無，最近的一間麥當勞，要行十五分鐘至元朗廣場。鄰近的朗屏邨有商場有街市，只是和其他老化屋邨一樣，選擇不多，「呢度街市商場得幾檔，無選擇得嚟價錢又貴。人哋出面一斤菜賣八蚊，呢度可以賣十二蚊！食嘢就得一間茶餐廳、一間米線，以前有大快活麥當勞o架，不過依家都無咗。平時要買餸食嘢，要行十五分鐘出大馬路。」朗屏邨街坊羅小姐說。不但「百無」，宏富苑附近的廠廈亦多大型車輛出入，加上附近有九巴車廠，凌晨時分會有不少巴士出入，相當嘈雜。要解決「孤兒仔」狀況，至少要等至一九年。宏富苑附近，由信置及嘉華發展的朗屏站上蓋項目，將提供九百一十伙住宅；而華懋則將興建另一朗屏站上蓋項目，提供七百二十伙。待這批私樓全數入伙，才可為這個工廠區帶來一點「生機」。

小心加息易爆煲

公屋聯會主席王坤認為，今次新居屋七折賣樓，對公屋戶的吸引力不高，「我哋做咗個調查，只有約兩成六公屋居民覺得有興趣。今次七折發售，似乎係與居民承擔能力脫節。」加上，市場普遍預期美國於明年中開始加息。假設一個收入$35,000的二人家庭，買入一個$326萬單位，做一成首期，若加息三釐，每月供款達$17,000，已超過家庭月入一半，非常吃力。

搏升值揀邊區？

買居屋自住之餘，亦望佢升值，才可繼續向上流。本刊找來各路投資者，點評五個居屋盤，看哪個最具升值潛力！

科達地產湯君明：睇交通揀荃灣

青衣係悲情城市、返咗屋企就唔想出街；大圍個屋苑又遠離港鐵站，一定唔使諗。荃灣同元朗都幾好，不過我就睇好荃灣多些，你知未來大窩口區好多活化工廈計劃，我收到風長實都喺嗰區落緊釘，誠哥都睇好，未來潛力好大！元朗都好，不過單幢樓，管理費都唔少，大家要度吓先。

資深投資者陳清白：憑感覺揀荃灣

投資嘅人，梗係熟嗰區，買嗰區。我以前買過荃灣樓，近港鐵站，都有啲賺吓嘅，所以今次都會揀荃灣區。其實元朗都唔錯，近西鐵站，但最緊要自己去睇過鍾意。好似我介紹男朋友俾你，我話好，你都要自己有感覺先得嘅。

祥益地產汪敦敬：睇價錢揀元朗

其實五個居屋都揀唔落手，屯門天水圍二手樓四千幾蚊呎，平過批居屋。居屋最大風險係出年三月抽、五月揀，如果到時抽唔中，再去二手市場搵盤，三百萬樓下一定無晒。但如果一定要買，五個盤當中，最看好係元朗宏富苑，呎價比起沙田兩個居屋平約一成，反映到地段差異。但元朗有港珠澳大橋同西部通道，同內地連接一氣呵成，五年後增值空間較大。雖然荃灣都有市區重建概念，但同元朗成個道路網絡嘅變化相比，驚喜唔大。

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