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東亞：人幣上半年料跌至6.3

1 : GS(14)@2015-01-06 09:41:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150106/news/ea_eaa5.htm

【明報專訊】踏入2015年，人民幣匯價繼續偏軟。昨日美元兌人民幣報6.2201，較前一個交易日跌12.4個點子(1元等如10000點子)。東亞銀行(0023)貨幣及利率交易部高級市場分析師賴春梅昨日表示，今年人民幣匯價走勢複雜，雙向波動將成為新常態，美元轉強勢，以及鄰近日本、韓國作出競爭性貶值，料人民幣匯價上半年會跌至6.3水平。


賴春梅稱，美國加息預期令到美元轉強勢，美匯指數年底前可望升至97點，新興市場貨幣將會受壓。另鄰近中國的出口競爭國，如韓國及日本都作出競爭性貶值，都會對人民幣形成下行壓力。

不過，賴春梅認為內地正值金融改革、人民幣國際化時期，人行將希望維持相對穩定匯率以持續進行改革，所以人民幣不會大幅度單邊貶值。她料人民幣在上半年見底後，下半年將反彈至6.15水平。

港銀在2014年底一度出現高息搶人幣情，但踏入新一年後，人民幣定存息率已有回調象。交銀香港昨日半年期及9個月人民幣定存利率分別報3.85厘及3.83厘，較上周五(2日)下調0.05及0.04厘，有關優惠僅限資產達80萬元的通達理財客戶。

永隆：農曆新年後 人幣短息或再跌

永隆銀行存款部主管龔志明表示，早前內地人行容許非銀行金融機構同業存款與同業借款納入存貸比，但同時免繳存款準備金，令市場流動性增加，大部分本港銀行的短期人民幣息率已跟隨回調。他相信，農曆新年後，人幣短息還有下調空間。

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一線舖租金今年料跌15%

1 : GS(14)@2015-02-25 17:24:50





【本報訊】本港零售業見頂回落，導致一線地舖租金轉弱。第一太平戴維斯發表報告指出，今年一線區地舖租金將下跌10%至15%，跌幅擴大。報告指出，本港去年零售銷售總額按年跌0.2%，為沙士以來首次出現全年下跌，主要因為美元持續強勢及歐元轉弱，令香港的吸引力明顯下降，內地高端遊客轉移到歐洲等地購買奢侈品。雖然上一季度訪港的內地旅客人數依然錄得增長，但過夜旅客減少，奢侈產品銷售額亦明顯下跌，導致本港一線街舖租金於去年第四季按季下跌3.1%，全年累計下挫8.5%。該行原本在去年底預期，今年全年一線區地舖租金將下跌5%，不過最新修訂為下降10%至15%，並預期業主會提供租金優惠及更佳的租賃條款吸引租客。反觀大型商場受到本地及國際零售商支持，上一季度租金按季增加1.8%，二○一四年全年亦攀升6.4%。預期今年商場租金表現繼續較地舖出色，租金加幅達5%至10%。另有市場消息指，中環環球大廈二十四樓約一萬零一百六十七方呎樓面，以約二億九千萬元易手，呎價二萬九千元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150225/19053943

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二手私宅註冊量 按月料跌12％

1 : GS(14)@2015-03-02 11:06:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150302/news/ea_eab2.htm


【明報專訊】2月受新春假期影響，樓宇買賣合約登記按月呈下跌勢頭；據代理統計數字顯示，2月截至25日為止，整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄得6833宗，當中二手私樓買賣合約登記，暫時錄得3601宗、總值222.5億元，預測2月整月登記為4000宗及250億元，將較1月錄得的4537宗及涉資272.2億元，分別下跌11.8%及8.2%。

整體樓宇買賣合約登記暫錄6833宗

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，由於受農曆新年長假期影響，工作日數減少，預測全月整體樓宇買賣合約登記登記宗數錄7700宗，較1月份的8310宗下跌7.3%；至於涉及總金額方面，估計全月錄455億元，較1月份536.8億元下跌15.2%。

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一周一行「五一銷情」打定輸數 海洋公園﹕人次料跌 金舖﹕市道難有驚喜

1 : GS(14)@2015-05-01 23:51:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150430/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】「一簽多行」改為「一周一行」後的首個五一假期在即，然而零售市場悲觀氣氛持續蔓延，商戶普遍不敢奢望增長，撈金旺季神話難續。主打內地客生意的珠寶商六福(0590)、周生生(0116)及「自由行熱點」海洋公園均預期，五一期間銷售表現較去年難有增長，不過，主打三星級酒店的華大地產(0201)卻稱，五一期間訂房已全部爆滿，反映消費力較低的遊客或未見明顯減少。
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明報記者 孫娜 魏嘉儀

過去幾年黃金周，本港商戶均絞盡腦汁策劃推銷策略來吸引遊客，惟今年商戶不再標新立異，其中六福及周生生俱低調配合港府統一早前推出、針對本地客的「開心覑數大行動」。

參與「開心覑數大行動」 吸本地客

六福執行董事黃蘭詩表示，自數年前內地縮短五一假期後，黃金周效應已淡化不少，高消費客通常亦較少選擇此時訪港，加之近期周邊國家匯率吸引，預料今年五一銷售「無驚喜」。同樣不看好黃金周的還有周生生，大中華區營運總經理劉克斌表示3月及4月銷售氣氛差，銷售按月均有單位數跌幅，預料今年五一銷售「無增長」。

去年入場人數剛創歷史新高的海洋公園也看淡黃金周。其發言人稱，今年區內旅遊競爭愈趨激烈、港元轉強等因素令訪港遊客數字下跌，預料黃金周期間入場人次亦可能較去年輕微減少。

華美達酒店：黃金周爆滿 房價跌一成

儘管業內普遍看淡，但從酒店及旅遊業界反饋看，情未必如想象中差。華大地產主席鄭啟文甚至形容「這個星期全港酒店都感到很開心」，他指酒店入住率近日不斷改善，更多內地散客重新回來旅行，旗下的華美達酒店本周一直到五一假期結束，酒店房基本都爆滿，不過房價仍按年跌約一成。對於傳統淡季5、6月的表現，他稱今年「淡季不算淡」，現時五一之後的一段時間，訂房率已經高達七成。他認為按照現時的表現，酒店業不需加入到港府「開心覑數大行動」當中。

董耀中：訪港旅客較3月回升

旅遊業議會總幹事董耀中亦稱，今年4月來港的旅行團平均每日380團，雖然較去年超過400團仍有距離，但已經較3月進一步改善，他認為情改善與反水貨活動停止有關。不過他表示五一並不是內地遊客來港的旺季，去年五一期間僅錄得285團，甚至少於平日，而從現時的報團情看，預計今年五一假期團數將較去年再跌一成。據本報查詢華南區一大型旅行社五一三天訪港團參團人數，今年錄得1120人報名，較去年跌超過三成。

董耀中稱，旅遊業界將觀察「開心覑數大行動」效果，有意在6月份再由旅發局牽頭，推出專門針對旅行團的優惠，望借活動帶旺消費。

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2 : GS(14)@2015-05-01 23:53:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150430/news/ea_eaa2.htm
代理：「五一」沒起色 舖租將減一成
  2015年4月30日

【明報專訊】雖然五一期間酒店預租情較預期好，不過有物業代理估計，今年五一假期零售數據將錄跌幅，預料部分舖位業主將視乎五一零售數據而下調一線舖租金，如銷售數據較差，料部分一線舖位業主將減租約一成作招徠，大型舖位則拆細出租。
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視乎五一零售數據

美聯工商舖(0459)執行董事兼行政總裁黃漢成認為，今年五一假期訪港旅客數量將平穩，但在高消費客減少來港下，料零售銷售金額將下調；目前不少舖位業主叫租取態仍較硬淨，倘若五一銷售數據較差，相信一線舖位租金或會短期內減租一成留客。

萊坊：將大舖ṃ細出租

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文亦認為，本港早前推出一周一行，令即日旅客數量減少，五一假期將可反映「過夜」旅客的來港情，因此如五一假期出現零售數據大跌，相信業主會出現心理影響，可能較願意以「不加價方式」續租或略為減租挽留租客。

他又指出，或考慮把月租逾100萬元的大型舖位分隔成細舖迎合普遍租客需求，但料舖位買賣價短期內不會因零售數據下跌而減價放盤。

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轉售為租增　租金料跌3%

1 : GS(14)@2015-09-21 01:27:42

【代理篇】股市波動，地產代理賣花也不敢讚花香，有代理相信樓價將要跌5%。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，本港樓市平均3年跌一跌，例如1997亞洲金融風暴、千禧年科網股泡沫爆破、2003年沙士、2008年金融海嘯，2012年政府出辣招，目前距離對上一次樓市調整剛好3年。他認為，引發今次調整的原因是新興市場走資，造成股市波動。廖偉強指出，目前市場上的確存在減價成交，相信是股市波動及加息逼近，令部份業主願意減價。不過在前線代理接觸業主下，大部份業主僅減2至3%。他認為，自政府實施辣招後已趕絕炒家，市場主要是投資者及用家，投資者實力強，不願減價，寧收租。在無炒家，無人掟貨情況下，相信樓市不會出現骨牌式下滑。而且通脹持續，建築成本上升，估計整體樓價調整約5%，相信不多於10%。



二手買賣呈拉鋸

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，低息環境下，經濟未進一步惡化，料樓市平穩。不過股市波動，令近期出現較多減價賣樓的業主，甚至買家撻定，但大部份業主叫價仍然強硬，相信樓價難大跌，不過市場或出現不少筍盤。業主持觀望態度，不願減價賣樓，寧願出租守一段時間，加上新盤供應持續入伙，相信未來兩三個月租盤陸續增加，租金受壓，估計有2至3%跌幅。二手成交方面，買賣雙方拉鋸，相信樓市年內持續牛皮。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150920/19302213

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瑞銀看淡一手樓價　料跌3成

1 : GS(14)@2015-09-22 02:22:25

■瑞銀預期由現時至2017年底，本港一手樓價會跌3成。　資料圖片


【本報訊】瑞銀看淡本港樓市，由於本港宏觀趨勢逆轉，預期現時至2017年底一手樓價要跌3成。旅遊業疲弱，遊客消費由升轉跌，旺區商場舖租料亦將跌25%。該行預計香港通脹或由過去4年平均4.5%，於2015至16年度減慢一半至2%，事關港元跟隨美元持續強勢，相對於環球商品以及本港入口貨品的價格較為低。




舖租跌幅或高達25%

本地經濟惡化，導致流動性、就業市場與通脹等宏觀趨勢逆轉，觸發樓價需求減慢。中港經濟放緩、加息及樓價已達歷史高點，料將見樓價調整的轉捩點。另外，股市波動亦影響短期市場氣氛，牽制樓市。商場租金同樣難倖免。由於內地旅客受到打貪及內地經濟放緩影響，消費由升轉跌，旅客對本港零售銷售的貢獻將由2014年的42%水平回落。瑞銀預期，旺區的商場店舖由現時至2017年底，租金跌幅將有可能多達25%，預期零售業將會進入長達數年的結構性下行。瑞銀將本地地產股2016至17年的每股資產淨值（NAV）下調7%及5%，現時部署地產股反彈屬過早，因為樓價與租金按年升幅，只是剛剛從今年5月高位20%，開始下跌至9月的16%。受樓價拖累，料地產股股價仍受壓，地產股未來兩年目標價亦分別下調20%及12%。該行下調多隻本地地產股的評級，包括九倉（004）、嘉里（683）及恒地（012）評級由中性降至沽售，目標價分別下調至40.4元、20.59元及45.39元。該行指，九倉業務集中於高端零售物業，易受零售業的結構性低迷影響。嘉里的本港住宅業務較同業多，而恒地雖然得到主席李兆基積極增持，但瑞銀指有關增持已達上限。新世界（017）由於盈利基礎轉差，以及本港項目銷售進度緩慢，評級亦由買入降至中性，目標價7.59元。瑞銀認為，地產股派高息對支持股價有幫助，現時行業平均負債率14%，假設其賬目健康，應有空間增加派息。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150919/19301549

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拆股樓市場5大預測謬誤 樓市料跌兩成

1 : GS(14)@2015-11-02 00:54:17

2015-10-24 iM

星級分析員陸東暫別股壇8個月，將於明年回歸。湊巧2015年股市下調，給他一個喘息並看清形勢的機會。他在接受本刊專訪時，對於今年剩下兩個多月的股市，並不是看得很好，只表示恒指會在20000點至24000點徘徊。樓市方面他卻不是看得太淡，對於已確定進入調整階段的港樓，他不像2013年時一樣悲觀，認為樓市明年初或見小陽春，整個跌浪最多只跌兩成。他撥開雲霧、冷眼旁觀，看見市場上對股市、樓市有五大誤點，認為市場人士有必要以逆向思維，想想箇中玄機。五大謬論包括：量寬救經濟、買樓發達、買中資股、買國際銀行股及賣殼冷卻。

他認為每個謬論都值得大家反思，待釐清方向後重新出發。

揭穿市場5大謬誤

星級分析員陸東去年年底因父母3個月內雙亡，無心戀戰，說需要時間處理家事，暫時退出基金市場，更將一手創立的Look's Asset Management Limited出售。然而自退出以來，他似乎並未有全然身退，常見他充當講者，是退而不休還是已然復出？

陸東接受專訪時一再強調，自己並未復出，只是答應了朋友當主講嘉賓就要應約，他說明年會復出工作。而在休息期間，他仍然出任5間公司的獨立非執行董事，包括：嘉瑞國際（00822）、中信資源（01205）、鴻福堂（01446）、民生珠寶（01466）及TCL通訊（02618）。其餘時間則到東南亞國家旅行散心，希望能盡快擺脫對父母雙亡的憂傷。

本刊自2007年10月27日創刊至今8年，這8年間，環球金融市場瞬息萬變，亦經歷了2008年金融海嘯的洗禮。陸東對過去8年環球金融市場，中國4萬億救市、習李政權上台作出回顧及總結，他在總結之餘，卻提出了市場上五大謬誤，希望投資者都能反思箇中問題。

謬誤一：量寬救經濟

現在歐洲、日本都步美國後塵，推量化寬鬆（QE）救經濟，這幾乎是大勢所趨。陸東卻說：「這8年世界變了，看世界三大中央銀行體系，歐洲、美國、日本、2007至2008年資產20多萬億美元到今天70多萬億美元，升了3倍，是印銀紙的結果，過去7至8年，不停在吃鴉片，不是在醫病，而是令到全世界變成日本，全世界學習日本1990至2010年的經驗。印銀紙可以救經濟的話，吃白粉也可以醫病，無可能得。今天歐、美比日本做得好些，當金融體制出問題時，不單光靠印銀紙而是進行資本重組，大部分有問題的銀行在雷曼爆煲後，如美銀、花旗、AIA、這些在世界經濟舉足輕重的金融機構，她們都進行資本重組，若說這世界在過去8年或未來變成日本那樣，又應該不會，會比日本好少少，因為日本仍有殭屍銀行，即本應倒閉但仍生存的銀行存在。」

縱然知道沒法長期推QE，但卻又無計可施，他說：「縱使全世界都在推QE也沒辦法，民主社會最大的壞處是：執政黨只能做幾年，以後的事留給下一屆政府。我並不是說獨裁好，今天中國體制最好，因為沒有下一屆，自然要做到最好，假設國家主席習近平一做10年，他上台後就可以處理貪腐，處理過剩產能。」

謬誤二：買樓發達

陸東說：「在可見的將來會是一個低增長，低利息、低通脹的環境，會很悶。以前長升長有的時代已成過去。香港1967到1997年買樓發達的情況不會再出現，而我卻是非常好彩，仍能靠買樓發達。」此外他亦勸喻年輕人要離港尋發展。他說：「我今年50歲，朋友的兒女都差不多大學畢業，我勸他們不要回港發展，現在只有兩條路可選：一是留在海外繼續學習，二是北上工作，因為這地方已經養不起他們。舉例說，30年前我在海外讀完大學回來，英文好，識西方制度，人工低，我們趕走鬼佬，用了30年時間，30年後的今天，內地人來趕走我們，因為我們不懂得國情。現代本港年輕人不夠人爭，他們Hungry，識國情、語言技巧好過你，看業績會，幾乎全是國語人，今天畢業生要入投行，大行一定請內地人，不會請香港仔，因為不夠競爭。

謬誤三：買中資股

陸東希望大家想一想，為何中國經濟年年有增長，但在股市中賺錢的人卻不多。他說：「很少人在中國股市賺錢，主要有兩大理由：一、國企為人民服務，並不是為股東服務，民企為自己服務也不是為股東服務，所以做股東好悲涼。我記得在保誠保險工作時，中國移動（00941）上市時說好了不派息，我告訴他們的領導層，說退休基金不可以買不派息的公司，否則不能持有中移動，最後才願意派末期息，他們言下之意是為何要派息？」

謬誤四：賣殼冷卻

經歷股市大跌後，有說賣殼熱潮有所冷卻，易手消息沒有像以前般那麼頻密。亦有說熱潮冷卻只基於市況欠佳，很多背後的企業活動暫且擱置而已。由於「啤殼」（即公司上市並非為了集資壯大本業，而是為了取得上市地位後方便出售控股權；有的更早於上市前已計劃好賣盤，甚至搵定新殼主「落定」，即所謂「期殼」）已成為一門生意且惹人垂涎。

陸東則認為：「暴力救市後，殼的價錢一定升到飛起，現在說主板6億元、創業板3億元，我認為遲些會雙倍。內地金主在內地不讓沽空股票，有本事的一定走，證監又不準『啤殼』，更加物以罕為貴，賺3,000萬或以下的公司很多，殼價6億元，發展本業要20年才有6億，為何不賣殼？殼股市場會很蓬勃，除非內地忽然改政策，沒有定點配股又沒有批股、供股、沽空等限制。」

謬誤五：買國際銀行

投資者認為國際銀行的壞消息已被消化，可趁平吸納，但陸東卻認為現在仍然不能買入，他說：「國際銀行高層乞人憎，因為環境好時不派給股東，說要加人工留伙計，環境不好時要供股問股東拿錢，瑞銀、高盛、滙豐（00005），間間都一樣。跟內地國企一樣，變相為人民（員工）服務，金融海嘯後，發現國際投行間間都亂來，開始限制。所以我說，國際銀行不能買，以前可以槓桿10至20倍，現在最多2至3倍，即使大環境好轉，賺錢能力卻不可同日而語，國際銀行便宜是應該的，加上年年被人罰錢，被『斯文打劫』，監管機構說她們賣有毒產品，但錢不是賠給苦主卻自己袋，用藉口打劫股東，一間國際性銀行未來的盈利能力比起2007年大打折扣，還有按《巴塞爾協定三》增加資本充足比率，她們要籌錢，所以國際銀行前景不會好。」

陸東Profile

事業

?2009年至2015年 創立Look's Asset Management Limited

?2000年加入瑞銀，至2008年8月離任瑞銀亞洲董事總經理，之後出任瑞銀外部顧問至2012年

?1994年至2000年於保誠保險任基金經理

?1990年至1994年任職麗新集團企業策略及財務部

?1986年至1990年任職恒生銀行（00011）投資部

學歷

?加拿大多倫多大學財經系畢業

成就

?2001年至2003年、2005年至2007年獲《亞洲貨幣》選為香港分析師第一名

?2002年至2005年獲《機構投資者》選為香港研究隊伍第一名

港股20000至24000點間上落

踏入10月，港股便擺脫弱勢，恒指一口氣直衝上23000點，較低位升逾一成。眼見美國加息遙遙無期，加上內地下周就要召開五中全會，投資者都希望港股能夠再下一城，攻克24000點關口，甚至更高水平。

不過，陸東傾向保守的看法，估計中港股市呈上落市格局，恒指會在20000至24000點之間上落，換言之，港股於現水平要再上，將會舉步為艱。他解釋：「內地五中全會可能令股市調轉行，你看恒指由28000點跌到20000點，反彈抽返一半也差不多，我覺得股市很難大升，始終企業盈利增速還在跌，樓價在跌，息口也見了底，恒指已試了兩次20500點，或會試多幾次。」

無他，他堅信股市要出現估值重估，才能展開真正升浪，尤其在現時的行業和財務結構下，很難走出困境。「內地政府比美國負債低很多，但內地企業剛剛相反，減息降準（編按：人行周五宣布調低一年期人民幣存貸利率0.25個百分點，下調存款準備金率0.5個百分點）對其盈利有益，但是，不會因為利息支出減少，以致盈利增長，最後令股價上升，只會是毛利率擴闊，以及產品需求上升，股價才會上升。內地經濟未來一至兩年都會低增長，轉型是痛苦的。」

電子商貿留意騰訊阿里

以鋼鐵、水泥股為例，他道出中資股的困局，就算估值再便宜，也難吸引投資者進場，「馬鞍山鋼鐵（00323）、鞍鋼股份（00347）只有0.5倍市帳率，股價對帳面值已告訴你，公司在蝕錢，但是內地講了關閉產能很長時間，始終沒有做。水泥股也是一樣，盈利的波動性很大，投資者不是要求盈利年年勁升，起碼要顯示出持續改善的趨勢，才有估值重估的機會，股票先有人買。」

內地正經歷經濟轉型，傳統產業無運行，屬無可避免，新經濟板塊又如何？相對來說，他對電子商貿的接受程度較高，皆因他眼見內地消費習慣正在改變，即使沒有國策扶持，單靠市場力量已足以推動行業發展，因此他覺得騰訊控股（00700）及阿里巴巴（BABA）都值得跟進。

他說：「世界變了，現在我朋友仔女都上網買衫，食落口的東西都可以在網上買。我也在淘寶買狗牙刷，或在外國網站買維他命。市場需要這些科技產業，很多人的消費習慣也改變了，我諗阿里巴巴還有一段時間仲得，騰訊都可以，不過阿里巴巴估值較平。」資料顯示，阿里巴巴和騰訊的預測市盈率為27.6倍及36.59倍。

港交所買入後可不理

然而，其他新興產業，他則有保留，難在判斷誰是行業贏家，例如文化、體育及新能源車等行業，「我有些少懷疑是否比亞迪（01211）跑出，整個行業應該很闊，我不認為一家公司可以獨攬。」

據他說法，大市暫難打破悶局，而且向上的空間也不大，除了部分科網股外，還有甚麼股票可吼？陸東就向本刊透露了私人的長綫持股名單，當中有「一褲都係」的港交所（00388），還包括恒基地產（00012）、中國龍工（03339）及太平洋航運（02343）。

事實上，今年港交所走勢就像過山車，最高見過311.4元，然後掉頭衝落174元才煞車，目前又在200元左右浮沉，可見要短綫圖利，首要條件是識得走位。好像紀惠集團行政總裁湯文亮聽了陸東介紹在140元買入港交所，然後在接近最高位沽出，結果勁賺5,000多萬元，「湯文亮在300元走了，跌到180元又可以買回。他經常說層陽明山莊單位是我送的。」

陸東手上仍持有港交所，期間並無炒出炒入，如此堅持，因他視港交所是受惠人民幣國際化的鐵膽，索性擺埋一邊不用理。「人民幣國際化是習李任內的里程碑，人民幣調整中間價後，加入SDR機會大了，MSCI也會納入A股，或者因今次救市可能拖慢一點，考慮到中國是全球第二經濟體，佔全世界GDP約10%，不能不納入，但要慢慢開放，所以我叫人買港交所就是這個原因。」

恒地若重組可升四成

問題是，港交所自高位回落不少，估值依然昂貴，據彭博預測，今明兩年預測市盈率達29.7倍及27.5倍，息率只有3厘，還值得買嗎？他解釋：「在價值角度來說，你可能不買，30倍PE，9倍PB，但還要看政策，內地一定要依賴這個平台與世界接軌，李小加說暫停內地設立註冊倉庫，但我相信最終有一日會搞。」他補充，港交所以外，中銀香港（02388）也是人民幣國際化的得益者，因在本地銀行中，該行擁有最多人民幣業務和人民幣資產。

陸東三番四次預言樓市調整，惟仍然覺得本地地產股值得長綫持有，一來樓市調整幅度會比想像中少，二來個別地產股基本面有進一步向好的可能，而在芸芸眾多地產股中，他偏好恒地及信和置業（00083）。

他透露，目前兩股之中，只持有恒地，皆因該股有幾個過人之處，「她不在公開市場搶地，收舊樓可維持非常低的成本，又能夠將以前不值錢的單幢樓豪宅化，而且公司有重組概念。」

的確，市場早就盛傳恒地有重組計劃，其中一個綫索是，恒基主席李兆基頻頻在市場增持恒地；截至上周三（14日），四叔又增持了10萬股恒地，持股量增至71.58%。券商大多預期，恒地會將其持有的中華煤氣（00003）41.51%股權以實物分派予現有恒地股東，藉以釋放隱藏價值，綜合市場估算，重組計劃能夠帶動股價上升兩至四成不等，是故有一定吸引力。

另外，他之所以看好信置，皆因其財務狀況良好，就算未來樓市掉頭向下，公司有能力吸納平地，規模可再上一層樓。他解釋：「買信置很簡單，如果樓價跌兩成，地價跌五成，信置今天是淨現金公司，現金流又好，有機會成為新鴻基地產（00016）第二。」

內銀不良貸款率或急升

他過往多次推介內銀股，貪其估值不貴，不過，今天他千叮萬囑別沾手內銀股，皆因內地銀行很有機會成開放市場的犧牲者，更重要是，派息的持續性也很成疑問。「有結構問題的公司，不用諗住長揸，比如內銀股，相信估值下調（De-rating）的壓力很大。當然目前估值很平，只有5、6倍PE，6厘股息，但你可以想像到，未來不良貸款率會升得很急，尤其內地要開放市場比花旗、美銀美林等銀行遍地開花，內銀會受影響。」

他續說：「即使現估值已反映壞消息，你也要懷疑派息的持續性，不要諗住今年收5厘息，以後照樣有5厘息，因為未來減息可能都是不對稱的，換言之，貸款減多些，存款息減少些，對銀行最痛苦，息差落得很快，千萬要小心。」

大價股以外，陸東對細價股也有心得，其投資組合就有中國龍工，看好該股可受惠「一帶一路」概念。他表示，龍工估值夠平，今明兩年預測市帳率僅0.6倍左右，且公司一直執行力尚可。上半年，龍工業績不算好，較去年同期少賺48.9%至1.8億元人民幣，營業額下跌34.3%至29.5億元人民幣；其中來自海外業務的收入微增，按年升33.3%至4.1億元人民幣，佔整體收入比重也由6.9%調高至約14%，反映公司加強了海外市場的分銷能力。

其實基建設備股不止龍工一家，還有規模更大的中聯重科（01157），但他嫌後者業績差，不是他杯茶，「中聯重科剛發盈警，而且應收帳太多，我不是說會變爛帳，問題是這樣會令我對其信心打了折扣。」資料顯示，中聯重科已連續多季發盈警，剛公布首三季將轉盈為虧，蝕5億至6億元人民幣，去年同期則賺10億元人民幣。

行業稍好轉 太航已倍升

此外，他又持有太平洋航運，估計只要行業經營環境稍為好轉，經已足夠支持股價倍升。不說不知，原來他本身有投資航運生意，故掌握了些行業訊息，「我有投資貨櫃、乾貨船，知道行業甚麼環境，現在整個行業充滿壞消息，其實不用復甦，彈少少已經會升一倍。乾散貨船需要內地商品貿易出現再添庫存（Restocking）才會好，我見正在開始，而且波羅的海乾散貨指數（BDI）也摸了底。」

值得注意是，今年上半年太平洋航運轉虧為盈，賺575.5萬美元；而公司公布第三季營運數字後，瑞信維持「跑贏大市」評級，並指公司第三季小靈便型及靈便型船運費較市場平均現貨價高出39%及15%，反映在市場環境不佳的情況下，公司船務仍錄得好表現。

樓價最多跌兩成

國際物業顧問世邦魏理仕發表報告指，香港蟬聯全球住宅價格最高城市，較第二及第三位的倫敦和紐約，分別高出38%和68%。報告指，在全球最受歡迎的31個居住城市中，香港住宅平均呎價高達1,416美元（約1.1萬港元），位居榜首，倫敦和紐約分別為1,025美元和842美元。

本港樓價貴一直為人咎病，當前樓價完全脫離市民的負擔能力及經濟基本面，回報率及潛在投資價值也遠遜其他地區。最近有關港人生活質素的調查再次顯示，香港樓價是市民入息中位數的15倍左右，意味着一個香港中等收入上班族要不吃、不喝、不花一塊錢達15年之久才能支付樓價。這個比例不但毫不合理，更是冠絕全球。

DSD宗數連跌4個月

最近樓市成交慘淡，不單新盤難以一Q清袋，大型二手屋苑也數星期「食蛋」，而中原城市領先指數（CCL）上周開始下跌，跌1.26%，報144.61點，跌幅為118周最大，CCL周五報144.33，按周跌0.19%，連跌兩周，加上近月股市下跌，本港樓市開始見調整。地產代理的共識是一手市場轉勢已成。9月以來，多間外資投行亦先後看淡樓市，料樓市跌幅介乎5%至30%。當中較為樂觀的大和資本，認為香港國際金融中心的地位，具有一定的需求，樓價具抗跌力，料樓價明年平穩。

最新中信里昂證券報告則指，在雙倍印花稅（DSD）下，市場換樓需求顯著下降，二手樓市吹淡風。從數據顯示，300萬至500萬元細價樓交投確在放緩，小業主議價空間逐步擴大，以細價樓指標屋苑沙田第一城為例，本月錄得6宗兩房成交，當中5宗跌穿400萬元。利嘉閣地產研究報告指出，9月二手住宅買賣登記僅錄2,831宗，較8月的3,316宗下調約14.6%，可見樓價已開始下調。

報告續指，發展商為新盤買家提供高成數按揭後，下一步會是減價促銷，預期未來27個月住宅樓價會下跌17%。在市場失去流通性下，由第四季起本港樓價將跌2%，2016年跌10%，2017年再跌5%。同時受累於落成量大增，主要為700平方呎以下單位，租務市場亦將進一步受壓。

中信里昂指，近期繳付雙倍印花稅宗數由4,544宗急降至2,952宗，不僅連跌4個月，也創一年以來低位，顯示換樓需求急降。二手樓市成交量亦創新低，35個主要屋苑一周僅錄41宗二手成交，較沙氏期間的2003年第一季還要少40%，顯示樓價上升至今，再難在高位橫行。

3大關鍵沒出大事

陸東於2013年8月24日本刊第305期接受專訪時說：「樓價兩年跌五成。」他當時說：「樓市在三大因素驅使下會穩步向下，整個跌浪幅度可達五成。」但接下來兩年樓價依然沒有大跌，他回應說：「不可以說陸東話樓市兩年一定要跌五成，你要記住，樓市跌要基於3件事情（供應增加、失業率上升及美債息升）同時發生，樓市爆破要有外來衝擊，譬如息口升，如果息口不升就沒有問題，你借很多錢但還很少息。」今年2月28日，本刊第384期暫別贈言時他已經預測美國今年不會加息。那代表樓價不會大跌嗎？

8個月後的今天，他又如何看樓市？他認為由現在開始的這個跌浪，最多跌兩成。陸東說：「住宅方面，3個令樓市大跌的關鍵都沒出大事，故我相信此輪跌市，樓價難大跌。一、現在息口去到零，息口一定會上升，但升幅會好慢，我覺得現在全世界除了美國，都驚通縮多過驚通脹，息口會升但會很緩慢。二、供應慢慢開始增多，但並不像當年特首董建華的八萬五一樣，最多一年賣兩、三萬個單位。我認為這次跌浪，最多跌十多個巴仙，除非有很大的震盪，令風險溢價上升：例如政治風險、內地出事，但現在看來，卻不似會發生。」

因此，他認為香港住宅樓宇會繼續貴，發展商現在就算「盲搶地」都搶不到，連單幢樓都豪宅化，故這個跌浪，不會像1998年至2003年那時跌幅很大，會像1994至1995年時美國加7次息，又有墨西哥危機，香港樓市跌三、四成，今次卻不用跌那麼多，最多跌兩成。

料明年初才會加息

現時市場共識是，美國聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）明年才會宣布加息，陸東同樣認為美國今年難加息。他說：「我覺得今年沒可能加息，她不會食言，明年才會加息，加的意思是告訴大家，This is the bottom。加息並不是要打擊通脹，而是要Kill通脹預期，通過將資金成本提升，去掉通脹預期，大家看看油價、商品跌到一仆一碌，有說美國勞工市場好了，其實只是分母細了，因為勞動力參與率跌了，很多人找工作找了很久，最後不找了，就業率一定升，但分子無跌到，我並不覺得很健康。」

所以陸東堅信今年美國不會加息。他說：「今年不會加，我估明年初會加，大趨勢正在轉變，9月沒有宣布加息，市場又推到12月，總之加息日期不斷延後，我覺得就算加都只是一次、兩次。你要記住美國經過3輪量寬，印很多銀紙，但銀紙流轉速度沒有升，還跌了，因為很多錢留在銀行體系裏，銀行沒將他貸出，很多人無借錢進行投資，那來通脹推動力，加上油價跌了很多（布蘭特期油由去年6月高位每桶114.26美元跌至今年8月每桶43.21美元），其他商品價格也幾乎創新低。」

農曆年或現小陽春

陸東過去一直堅持樓市會在2015年大跌，因為他看到供應將大增，但實際上供應並沒有增多，2014年每年供應1.5萬個單位。他說：「從大趨勢看，供應量正在增加，包括公型和私人房屋，但似乎供應增加的曲綫（由好斜變為平緩），好明顯正在增加（見供應圖），但不會過量地上升，因為根本無法增加供應，年青人說樓價貴住不起，在郊區增加供應又說要保護環境，最後變成為反對而反對，為嘈而嘈，最後沒有結果。」

現時市場差不多已有共識說：樓價已現向下調的趨勢，是否今年第四季開始就會大跌，他卻不認為如此，強調樓價不會大跌，會反覆向下。他說：「樓市趨勢在跌，但劈一輪價，等好多人恐慌性沽售後，農曆年可能有小陽春，至於調整多久就要看內地經濟放緩的速度，資金流走多少，其實樓價最大關連是M2（廣義貨幣供應量），我以前在瑞銀時計算過達七成，資金流走樓價才會跌，1983年中英談判後大家對港元沒信心，資金大量流走，樓價就會下跌，或者1998年金融風暴，資金流走樓市就會死！」

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高盛：港元料跌至7.85 走資3000億

1 : GS(14)@2016-01-18 15:46:59

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160118/news/ea_eaa5.htm


【明報專訊】港匯上周收報7.795，超過4年以來低位，高盛資深中國經濟分析師鄧敏強表示，由於1年的遠期價格已跌至7.83，估計港匯將跌至弱方兌換水平，即7.85，走資潮可能涉及3000億元資金。

鄧敏強在報告中稱，港匯下跌主要是美國加息，美息較港息高，以致資金有流出香港的壓力，並會把港匯推低至7.85。他指出，難以預料港匯何時見7.85，但在跌至7.85後，香港的銀行體系結餘將由現時近4000億元，大幅減少至數百億元，估計走資規模將高達3000億元。

他又指出，有別於上一個加息周期，這次本港息口，即HIBOR(香港銀行同業拆息)，會緊貼美息，即LIBOR(倫敦美元同業拆息)。但該行認為，聯繫匯率的基礎仍然穩固，不會受這次波動影響。

雖然港匯轉弱，事實上過去幾年港元持續強勢，兌環球主要貨幣均大幅升值，例如在過去5年，港元較加元、澳元及日圓均上升逾四成。

曾俊華：港匯仍處強勢範圍

財政司長曾俊華(圖)昨日亦強調，港匯仍處於強勢範圍(即7.75至7.8之間)，未見有走資情况。但他重申，過往幾年大量熱錢流入本港，若有資金流出亦是預期之內，政府會密切注意。

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港舖租今年料跌15%

1 : GS(14)@2016-01-19 22:39:39

【本報訊】國際物業顧問世邦魏理仕總結去年本港舖租市況，整體舖租按年跌17%，本港最貴零售地段銅鑼灣區租金跌幅最大，按年跌24%。該行預期，本港舖市兩年無運行，一線舖租今年再跌10%至15%，其中尖沙嘴部份舖位今年續租，料尖沙嘴租金跌幅更大。



卓悅棄租葵涌廣場

世邦魏理仕商舖服務部執行董事連志豪表示，銅鑼灣區舖租料已跌停，值得注意是尖沙嘴，今年料跌幅高於大市。他預期本港街舖租金下行周期持續兩年，一線舖租今年跌10%至15%。此外，卓悅（653）棄租民生區舖，為葵芳葵涌廣場地下A23號舖，面積2,365呎，2003年起租用，租約下月屆滿後棄租，由建設銀行以月租38萬元承租，較舊租增加8.6%。另市傳南豐集團持有中環威靈頓街184至198號全幢約30億元售出，截稿前該發展商未有回應。工商方面，樂視租用嘉華（173）荃灣嘉達環球中心3層共約4.57萬方呎樓面，傳月租約70萬元，呎租約15元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160119/19457702

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中國外儲勢續縮水上月料跌1,500億美元　人幣恐受壓

1 : GS(14)@2016-02-08 03:22:58

【本報訊】1月份中國外滙儲備數字明日（周日）公佈，市場普遍估計，在人行干預滙率及資金外流情況下，最新數字會再跌1,300億至1,500億元（美元．下同），人民幣滙率將繼續受壓。人行副行長兼外管局局長潘功勝重申，當局會「打擊外滙違法違規行為，不會走資本管制的老路。」不過，當局對內地客藉「碌卡」在港投保逃滙，繼續擴大防控力度。記者：劉美儀


外管局繼日前通知銀聯（國際），境外保險商戶須按現行規定，執行單筆交易金額不超過5,000元限額外，昨再就其他國際卡組織Visa及萬事達卡，卡戶若涉境外「碌卡」買保險時，須按境外保險商戶類別碼（MCC）使用，執行每單金額的上限規定，有關政策並未調整。




外管局將緊盯刷卡逃滙

對持卡人可否通過多次刷卡規避5,000元限制，該局在官網答問部份表示，會同銀行卡組織及發卡行，對涉嫌多次刷卡交易持卡人及商戶，進行重點監測。外管局亦引述潘功勝接待歐美投資者時表示，人幣滙率對一籃子貨幣保持基本穩定，「不存在持續貶值的基礎」。農曆年假前最後1個交易日，人幣中間價大幅開高105點子，至每美元兌6.5314，是一個月以來的高位。人幣離岸價前晚大幅反彈後，昨晚約8時，走勢較在岸價更強，報6.5672，升80點子；在岸價報6.5707，微跌61點子；每百港元兌83.9人幣現鈔。在過去一年的羊年，人幣在岸價及離岸價均貶值達4.87%，幅度厲害，主要因去年8月人行滙改引發。上商經濟研究部主管林俊泓表示，市場普遍預期1月份中國外儲再按月跌1,300億至1,500億元，因為月內人幣中間價及在岸價，比12月更穩定，反映央行干預市場的力度增大，加上股市波動，實質資金持續流走，對外儲水平均會形成壓力。外管局明日公佈數字，而不是在正常交易日宣佈，他不排除是當局趁假期公佈，讓市場情緒消化，儘管外儲下跌乃意料之內，惟始終對滙率走勢會帶來負面影響，當局亦可能要加大管制資金外逃的行政措施。中港滙市假期休市，但他相信若有需要，央行可隨時干預。恒生銀行（011）執行董事馮孝忠認為，人幣離岸價前晚回升，可能是之前睇淡人幣的空倉，趁假期前獲利回吐平盤離場所致。另外內地媒體《觀察家》報道，根據俄國央行統計，部份在當地有分支機構的大型中資行開始撤資，但未知是否因內銀資金緊絀而作出的調動。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160206/19482096

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