拆股樓市場5大預測謬誤 樓市料跌兩成
1 :
GS(14)@2015-11-02 00:54:172015-10-24 iM
星級分析員陸東暫別股壇8個月，將於明年回歸。湊巧2015年股市下調，給他一個喘息並看清形勢的機會。他在接受本刊專訪時，對於今年剩下兩個多月的股市，並不是看得很好，只表示恒指會在20000點至24000點徘徊。樓市方面他卻不是看得太淡，對於已確定進入調整階段的港樓，他不像2013年時一樣悲觀，認為樓市明年初或見小陽春，整個跌浪最多只跌兩成。他撥開雲霧、冷眼旁觀，看見市場上對股市、樓市有五大誤點，認為市場人士有必要以逆向思維，想想箇中玄機。五大謬論包括：量寬救經濟、買樓發達、買中資股、買國際銀行股及賣殼冷卻。
他認為每個謬論都值得大家反思，待釐清方向後重新出發。
揭穿市場5大謬誤
星級分析員陸東去年年底因父母3個月內雙亡，無心戀戰，說需要時間處理家事，暫時退出基金市場，更將一手創立的Look's Asset Management Limited出售。然而自退出以來，他似乎並未有全然身退，常見他充當講者，是退而不休還是已然復出？
陸東接受專訪時一再強調，自己並未復出，只是答應了朋友當主講嘉賓就要應約，他說明年會復出工作。而在休息期間，他仍然出任5間公司的獨立非執行董事，包括：嘉瑞國際（00822）、中信資源（01205）、鴻福堂（01446）、民生珠寶（01466）及TCL通訊（02618）。其餘時間則到東南亞國家旅行散心，希望能盡快擺脫對父母雙亡的憂傷。
本刊自2007年10月27日創刊至今8年，這8年間，環球金融市場瞬息萬變，亦經歷了2008年金融海嘯的洗禮。陸東對過去8年環球金融市場，中國4萬億救市、習李政權上台作出回顧及總結，他在總結之餘，卻提出了市場上五大謬誤，希望投資者都能反思箇中問題。
謬誤一：量寬救經濟
現在歐洲、日本都步美國後塵，推量化寬鬆（QE）救經濟，這幾乎是大勢所趨。陸東卻說：「這8年世界變了，看世界三大中央銀行體系，歐洲、美國、日本、2007至2008年資產20多萬億美元到今天70多萬億美元，升了3倍，是印銀紙的結果，過去7至8年，不停在吃鴉片，不是在醫病，而是令到全世界變成日本，全世界學習日本1990至2010年的經驗。印銀紙可以救經濟的話，吃白粉也可以醫病，無可能得。今天歐、美比日本做得好些，當金融體制出問題時，不單光靠印銀紙而是進行資本重組，大部分有問題的銀行在雷曼爆煲後，如美銀、花旗、AIA、這些在世界經濟舉足輕重的金融機構，她們都進行資本重組，若說這世界在過去8年或未來變成日本那樣，又應該不會，會比日本好少少，因為日本仍有殭屍銀行，即本應倒閉但仍生存的銀行存在。」
縱然知道沒法長期推QE，但卻又無計可施，他說：「縱使全世界都在推QE也沒辦法，民主社會最大的壞處是：執政黨只能做幾年，以後的事留給下一屆政府。我並不是說獨裁好，今天中國體制最好，因為沒有下一屆，自然要做到最好，假設國家主席習近平一做10年，他上台後就可以處理貪腐，處理過剩產能。」
謬誤二：買樓發達
陸東說：「在可見的將來會是一個低增長，低利息、低通脹的環境，會很悶。以前長升長有的時代已成過去。香港1967到1997年買樓發達的情況不會再出現，而我卻是非常好彩，仍能靠買樓發達。」此外他亦勸喻年輕人要離港尋發展。他說：「我今年50歲，朋友的兒女都差不多大學畢業，我勸他們不要回港發展，現在只有兩條路可選：一是留在海外繼續學習，二是北上工作，因為這地方已經養不起他們。舉例說，30年前我在海外讀完大學回來，英文好，識西方制度，人工低，我們趕走鬼佬，用了30年時間，30年後的今天，內地人來趕走我們，因為我們不懂得國情。現代本港年輕人不夠人爭，他們Hungry，識國情、語言技巧好過你，看業績會，幾乎全是國語人，今天畢業生要入投行，大行一定請內地人，不會請香港仔，因為不夠競爭。
謬誤三：買中資股
陸東希望大家想一想，為何中國經濟年年有增長，但在股市中賺錢的人卻不多。他說：「很少人在中國股市賺錢，主要有兩大理由：一、國企為人民服務，並不是為股東服務，民企為自己服務也不是為股東服務，所以做股東好悲涼。我記得在保誠保險工作時，中國移動（00941）上市時說好了不派息，我告訴他們的領導層，說退休基金不可以買不派息的公司，否則不能持有中移動，最後才願意派末期息，他們言下之意是為何要派息？」
謬誤四：賣殼冷卻
經歷股市大跌後，有說賣殼熱潮有所冷卻，易手消息沒有像以前般那麼頻密。亦有說熱潮冷卻只基於市況欠佳，很多背後的企業活動暫且擱置而已。由於「啤殼」（即公司上市並非為了集資壯大本業，而是為了取得上市地位後方便出售控股權；有的更早於上市前已計劃好賣盤，甚至搵定新殼主「落定」，即所謂「期殼」）已成為一門生意且惹人垂涎。
陸東則認為：「暴力救市後，殼的價錢一定升到飛起，現在說主板6億元、創業板3億元，我認為遲些會雙倍。內地金主在內地不讓沽空股票，有本事的一定走，證監又不準『啤殼』，更加物以罕為貴，賺3,000萬或以下的公司很多，殼價6億元，發展本業要20年才有6億，為何不賣殼？殼股市場會很蓬勃，除非內地忽然改政策，沒有定點配股又沒有批股、供股、沽空等限制。」
謬誤五：買國際銀行
投資者認為國際銀行的壞消息已被消化，可趁平吸納，但陸東卻認為現在仍然不能買入，他說：「國際銀行高層乞人憎，因為環境好時不派給股東，說要加人工留伙計，環境不好時要供股問股東拿錢，瑞銀、高盛、滙豐（00005），間間都一樣。跟內地國企一樣，變相為人民（員工）服務，金融海嘯後，發現國際投行間間都亂來，開始限制。所以我說，國際銀行不能買，以前可以槓桿10至20倍，現在最多2至3倍，即使大環境好轉，賺錢能力卻不可同日而語，國際銀行便宜是應該的，加上年年被人罰錢，被『斯文打劫』，監管機構說她們賣有毒產品，但錢不是賠給苦主卻自己袋，用藉口打劫股東，一間國際性銀行未來的盈利能力比起2007年大打折扣，還有按《巴塞爾協定三》增加資本充足比率，她們要籌錢，所以國際銀行前景不會好。」
陸東Profile
事業
?2009年至2015年 創立Look's Asset Management Limited
?2000年加入瑞銀，至2008年8月離任瑞銀亞洲董事總經理，之後出任瑞銀外部顧問至2012年
?1994年至2000年於保誠保險任基金經理
?1990年至1994年任職麗新集團企業策略及財務部
?1986年至1990年任職恒生銀行（00011）投資部
學歷
?加拿大多倫多大學財經系畢業
成就
?2001年至2003年、2005年至2007年獲《亞洲貨幣》選為香港分析師第一名
?2002年至2005年獲《機構投資者》選為香港研究隊伍第一名
港股20000至24000點間上落
踏入10月，港股便擺脫弱勢，恒指一口氣直衝上23000點，較低位升逾一成。眼見美國加息遙遙無期，加上內地下周就要召開五中全會，投資者都希望港股能夠再下一城，攻克24000點關口，甚至更高水平。
不過，陸東傾向保守的看法，估計中港股市呈上落市格局，恒指會在20000至24000點之間上落，換言之，港股於現水平要再上，將會舉步為艱。他解釋：「內地五中全會可能令股市調轉行，你看恒指由28000點跌到20000點，反彈抽返一半也差不多，我覺得股市很難大升，始終企業盈利增速還在跌，樓價在跌，息口也見了底，恒指已試了兩次20500點，或會試多幾次。」
無他，他堅信股市要出現估值重估，才能展開真正升浪，尤其在現時的行業和財務結構下，很難走出困境。「內地政府比美國負債低很多，但內地企業剛剛相反，減息降準（編按：人行周五宣布調低一年期人民幣存貸利率0.25個百分點，下調存款準備金率0.5個百分點）對其盈利有益，但是，不會因為利息支出減少，以致盈利增長，最後令股價上升，只會是毛利率擴闊，以及產品需求上升，股價才會上升。內地經濟未來一至兩年都會低增長，轉型是痛苦的。」
電子商貿留意騰訊阿里
以鋼鐵、水泥股為例，他道出中資股的困局，就算估值再便宜，也難吸引投資者進場，「馬鞍山鋼鐵（00323）、鞍鋼股份（00347）只有0.5倍市帳率，股價對帳面值已告訴你，公司在蝕錢，但是內地講了關閉產能很長時間，始終沒有做。水泥股也是一樣，盈利的波動性很大，投資者不是要求盈利年年勁升，起碼要顯示出持續改善的趨勢，才有估值重估的機會，股票先有人買。」
內地正經歷經濟轉型，傳統產業無運行，屬無可避免，新經濟板塊又如何？相對來說，他對電子商貿的接受程度較高，皆因他眼見內地消費習慣正在改變，即使沒有國策扶持，單靠市場力量已足以推動行業發展，因此他覺得騰訊控股（00700）及阿里巴巴（BABA）都值得跟進。
他說：「世界變了，現在我朋友仔女都上網買衫，食落口的東西都可以在網上買。我也在淘寶買狗牙刷，或在外國網站買維他命。市場需要這些科技產業，很多人的消費習慣也改變了，我諗阿里巴巴還有一段時間仲得，騰訊都可以，不過阿里巴巴估值較平。」資料顯示，阿里巴巴和騰訊的預測市盈率為27.6倍及36.59倍。
港交所買入後可不理
然而，其他新興產業，他則有保留，難在判斷誰是行業贏家，例如文化、體育及新能源車等行業，「我有些少懷疑是否比亞迪（01211）跑出，整個行業應該很闊，我不認為一家公司可以獨攬。」
據他說法，大市暫難打破悶局，而且向上的空間也不大，除了部分科網股外，還有甚麼股票可吼？陸東就向本刊透露了私人的長綫持股名單，當中有「一褲都係」的港交所（00388），還包括恒基地產（00012）、中國龍工（03339）及太平洋航運（02343）。
事實上，今年港交所走勢就像過山車，最高見過311.4元，然後掉頭衝落174元才煞車，目前又在200元左右浮沉，可見要短綫圖利，首要條件是識得走位。好像紀惠集團行政總裁湯文亮聽了陸東介紹在140元買入港交所，然後在接近最高位沽出，結果勁賺5,000多萬元，「湯文亮在300元走了，跌到180元又可以買回。他經常說層陽明山莊單位是我送的。」
陸東手上仍持有港交所，期間並無炒出炒入，如此堅持，因他視港交所是受惠人民幣國際化的鐵膽，索性擺埋一邊不用理。「人民幣國際化是習李任內的里程碑，人民幣調整中間價後，加入SDR機會大了，MSCI也會納入A股，或者因今次救市可能拖慢一點，考慮到中國是全球第二經濟體，佔全世界GDP約10%，不能不納入，但要慢慢開放，所以我叫人買港交所就是這個原因。」
恒地若重組可升四成
問題是，港交所自高位回落不少，估值依然昂貴，據彭博預測，今明兩年預測市盈率達29.7倍及27.5倍，息率只有3厘，還值得買嗎？他解釋：「在價值角度來說，你可能不買，30倍PE，9倍PB，但還要看政策，內地一定要依賴這個平台與世界接軌，李小加說暫停內地設立註冊倉庫，但我相信最終有一日會搞。」他補充，港交所以外，中銀香港（02388）也是人民幣國際化的得益者，因在本地銀行中，該行擁有最多人民幣業務和人民幣資產。
陸東三番四次預言樓市調整，惟仍然覺得本地地產股值得長綫持有，一來樓市調整幅度會比想像中少，二來個別地產股基本面有進一步向好的可能，而在芸芸眾多地產股中，他偏好恒地及信和置業（00083）。
他透露，目前兩股之中，只持有恒地，皆因該股有幾個過人之處，「她不在公開市場搶地，收舊樓可維持非常低的成本，又能夠將以前不值錢的單幢樓豪宅化，而且公司有重組概念。」
的確，市場早就盛傳恒地有重組計劃，其中一個綫索是，恒基主席李兆基頻頻在市場增持恒地；截至上周三（14日），四叔又增持了10萬股恒地，持股量增至71.58%。券商大多預期，恒地會將其持有的中華煤氣（00003）41.51%股權以實物分派予現有恒地股東，藉以釋放隱藏價值，綜合市場估算，重組計劃能夠帶動股價上升兩至四成不等，是故有一定吸引力。
另外，他之所以看好信置，皆因其財務狀況良好，就算未來樓市掉頭向下，公司有能力吸納平地，規模可再上一層樓。他解釋：「買信置很簡單，如果樓價跌兩成，地價跌五成，信置今天是淨現金公司，現金流又好，有機會成為新鴻基地產（00016）第二。」
內銀不良貸款率或急升
他過往多次推介內銀股，貪其估值不貴，不過，今天他千叮萬囑別沾手內銀股，皆因內地銀行很有機會成開放市場的犧牲者，更重要是，派息的持續性也很成疑問。「有結構問題的公司，不用諗住長揸，比如內銀股，相信估值下調（De-rating）的壓力很大。當然目前估值很平，只有5、6倍PE，6厘股息，但你可以想像到，未來不良貸款率會升得很急，尤其內地要開放市場比花旗、美銀美林等銀行遍地開花，內銀會受影響。」
他續說：「即使現估值已反映壞消息，你也要懷疑派息的持續性，不要諗住今年收5厘息，以後照樣有5厘息，因為未來減息可能都是不對稱的，換言之，貸款減多些，存款息減少些，對銀行最痛苦，息差落得很快，千萬要小心。」
大價股以外，陸東對細價股也有心得，其投資組合就有中國龍工，看好該股可受惠「一帶一路」概念。他表示，龍工估值夠平，今明兩年預測市帳率僅0.6倍左右，且公司一直執行力尚可。上半年，龍工業績不算好，較去年同期少賺48.9%至1.8億元人民幣，營業額下跌34.3%至29.5億元人民幣；其中來自海外業務的收入微增，按年升33.3%至4.1億元人民幣，佔整體收入比重也由6.9%調高至約14%，反映公司加強了海外市場的分銷能力。
其實基建設備股不止龍工一家，還有規模更大的中聯重科（01157），但他嫌後者業績差，不是他杯茶，「中聯重科剛發盈警，而且應收帳太多，我不是說會變爛帳，問題是這樣會令我對其信心打了折扣。」資料顯示，中聯重科已連續多季發盈警，剛公布首三季將轉盈為虧，蝕5億至6億元人民幣，去年同期則賺10億元人民幣。
行業稍好轉 太航已倍升
此外，他又持有太平洋航運，估計只要行業經營環境稍為好轉，經已足夠支持股價倍升。不說不知，原來他本身有投資航運生意，故掌握了些行業訊息，「我有投資貨櫃、乾貨船，知道行業甚麼環境，現在整個行業充滿壞消息，其實不用復甦，彈少少已經會升一倍。乾散貨船需要內地商品貿易出現再添庫存（Restocking）才會好，我見正在開始，而且波羅的海乾散貨指數（BDI）也摸了底。」
值得注意是，今年上半年太平洋航運轉虧為盈，賺575.5萬美元；而公司公布第三季營運數字後，瑞信維持「跑贏大市」評級，並指公司第三季小靈便型及靈便型船運費較市場平均現貨價高出39%及15%，反映在市場環境不佳的情況下，公司船務仍錄得好表現。
樓價最多跌兩成
國際物業顧問世邦魏理仕發表報告指，香港蟬聯全球住宅價格最高城市，較第二及第三位的倫敦和紐約，分別高出38%和68%。報告指，在全球最受歡迎的31個居住城市中，香港住宅平均呎價高達1,416美元（約1.1萬港元），位居榜首，倫敦和紐約分別為1,025美元和842美元。
本港樓價貴一直為人咎病，當前樓價完全脫離市民的負擔能力及經濟基本面，回報率及潛在投資價值也遠遜其他地區。最近有關港人生活質素的調查再次顯示，香港樓價是市民入息中位數的15倍左右，意味着一個香港中等收入上班族要不吃、不喝、不花一塊錢達15年之久才能支付樓價。這個比例不但毫不合理，更是冠絕全球。
DSD宗數連跌4個月
最近樓市成交慘淡，不單新盤難以一Q清袋，大型二手屋苑也數星期「食蛋」，而中原城市領先指數（CCL）上周開始下跌，跌1.26%，報144.61點，跌幅為118周最大，CCL周五報144.33，按周跌0.19%，連跌兩周，加上近月股市下跌，本港樓市開始見調整。地產代理的共識是一手市場轉勢已成。9月以來，多間外資投行亦先後看淡樓市，料樓市跌幅介乎5%至30%。當中較為樂觀的大和資本，認為香港國際金融中心的地位，具有一定的需求，樓價具抗跌力，料樓價明年平穩。
最新中信里昂證券報告則指，在雙倍印花稅（DSD）下，市場換樓需求顯著下降，二手樓市吹淡風。從數據顯示，300萬至500萬元細價樓交投確在放緩，小業主議價空間逐步擴大，以細價樓指標屋苑沙田第一城為例，本月錄得6宗兩房成交，當中5宗跌穿400萬元。利嘉閣地產研究報告指出，9月二手住宅買賣登記僅錄2,831宗，較8月的3,316宗下調約14.6%，可見樓價已開始下調。
報告續指，發展商為新盤買家提供高成數按揭後，下一步會是減價促銷，預期未來27個月住宅樓價會下跌17%。在市場失去流通性下，由第四季起本港樓價將跌2%，2016年跌10%，2017年再跌5%。同時受累於落成量大增，主要為700平方呎以下單位，租務市場亦將進一步受壓。
中信里昂指，近期繳付雙倍印花稅宗數由4,544宗急降至2,952宗，不僅連跌4個月，也創一年以來低位，顯示換樓需求急降。二手樓市成交量亦創新低，35個主要屋苑一周僅錄41宗二手成交，較沙氏期間的2003年第一季還要少40%，顯示樓價上升至今，再難在高位橫行。
3大關鍵沒出大事
陸東於2013年8月24日本刊第305期接受專訪時說：「樓價兩年跌五成。」他當時說：「樓市在三大因素驅使下會穩步向下，整個跌浪幅度可達五成。」但接下來兩年樓價依然沒有大跌，他回應說：「不可以說陸東話樓市兩年一定要跌五成，你要記住，樓市跌要基於3件事情（供應增加、失業率上升及美債息升）同時發生，樓市爆破要有外來衝擊，譬如息口升，如果息口不升就沒有問題，你借很多錢但還很少息。」今年2月28日，本刊第384期暫別贈言時他已經預測美國今年不會加息。那代表樓價不會大跌嗎？
8個月後的今天，他又如何看樓市？他認為由現在開始的這個跌浪，最多跌兩成。陸東說：「住宅方面，3個令樓市大跌的關鍵都沒出大事，故我相信此輪跌市，樓價難大跌。一、現在息口去到零，息口一定會上升，但升幅會好慢，我覺得現在全世界除了美國，都驚通縮多過驚通脹，息口會升但會很緩慢。二、供應慢慢開始增多，但並不像當年特首董建華的八萬五一樣，最多一年賣兩、三萬個單位。我認為這次跌浪，最多跌十多個巴仙，除非有很大的震盪，令風險溢價上升：例如政治風險、內地出事，但現在看來，卻不似會發生。」
因此，他認為香港住宅樓宇會繼續貴，發展商現在就算「盲搶地」都搶不到，連單幢樓都豪宅化，故這個跌浪，不會像1998年至2003年那時跌幅很大，會像1994至1995年時美國加7次息，又有墨西哥危機，香港樓市跌三、四成，今次卻不用跌那麼多，最多跌兩成。
料明年初才會加息
現時市場共識是，美國聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）明年才會宣布加息，陸東同樣認為美國今年難加息。他說：「我覺得今年沒可能加息，她不會食言，明年才會加息，加的意思是告訴大家，This is the bottom。加息並不是要打擊通脹，而是要Kill通脹預期，通過將資金成本提升，去掉通脹預期，大家看看油價、商品跌到一仆一碌，有說美國勞工市場好了，其實只是分母細了，因為勞動力參與率跌了，很多人找工作找了很久，最後不找了，就業率一定升，但分子無跌到，我並不覺得很健康。」
所以陸東堅信今年美國不會加息。他說：「今年不會加，我估明年初會加，大趨勢正在轉變，9月沒有宣布加息，市場又推到12月，總之加息日期不斷延後，我覺得就算加都只是一次、兩次。你要記住美國經過3輪量寬，印很多銀紙，但銀紙流轉速度沒有升，還跌了，因為很多錢留在銀行體系裏，銀行沒將他貸出，很多人無借錢進行投資，那來通脹推動力，加上油價跌了很多（布蘭特期油由去年6月高位每桶114.26美元跌至今年8月每桶43.21美元），其他商品價格也幾乎創新低。」
農曆年或現小陽春
陸東過去一直堅持樓市會在2015年大跌，因為他看到供應將大增，但實際上供應並沒有增多，2014年每年供應1.5萬個單位。他說：「從大趨勢看，供應量正在增加，包括公型和私人房屋，但似乎供應增加的曲綫（由好斜變為平緩），好明顯正在增加（見供應圖），但不會過量地上升，因為根本無法增加供應，年青人說樓價貴住不起，在郊區增加供應又說要保護環境，最後變成為反對而反對，為嘈而嘈，最後沒有結果。」
現時市場差不多已有共識說：樓價已現向下調的趨勢，是否今年第四季開始就會大跌，他卻不認為如此，強調樓價不會大跌，會反覆向下。他說：「樓市趨勢在跌，但劈一輪價，等好多人恐慌性沽售後，農曆年可能有小陽春，至於調整多久就要看內地經濟放緩的速度，資金流走多少，其實樓價最大關連是M2（廣義貨幣供應量），我以前在瑞銀時計算過達七成，資金流走樓價才會跌，1983年中英談判後大家對港元沒信心，資金大量流走，樓價就會下跌，或者1998年金融風暴，資金流走樓市就會死！」