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台積電分割 引爆接班人競逐

銅鑼灣神話砌低希慎單挑鋪王逆權分割利舞臺

產品觀：網頁設計中的分割佈局

隨著互聯網的高速發展，各種各樣的網站層出不窮。在這樣的環境下，用戶是如何在浩瀚的互聯網海洋中快速挑選網站的呢?網頁設計師又如何能讓自己的網站在用戶匆匆一瞥後就迅速吸引到他們進一步注意的呢?本文作者向用戶介紹了一種簡單的頁面佈局方式——分割佈局，這種佈局方式試圖讓用戶初覽頁面時感受到一種友好的瀏覽體驗。

下面進入翻譯正文：

作為網頁設計師，我們可以參考的設計範例和佈局原則有很多，比如說：柵格化、縱向一致性、F型佈局、Z型佈局、三分法則、黃金分割法等等。注重這些原則將會給你的設計帶來視覺吸引力和功能性——現在讓我們來看一種簡單的方式，將頁面兩等分。

雖然在一開始聽起來有點傻，但是這種基本佈局確實能起到非常好的效果。當我們通覽一個頁面時，我們的視線常常會沿著一個「之」字形移動。而如果用戶的視線是沿著一條水平線移動時——就像在Z型佈局裡一樣，那麼他/她就會很專注(或者說嘗試著專注)。但由於初來你網站90%的用戶都不會很仔細的去關注你的頁面，因此讓你的設計「瀏覽起來友好」肯定會獲得不錯回報哦!

　　(圖1)

眼動和「之」字形

從雅虎的眼動追蹤研究可以發現：

·人們通過掃視頁面的主要部分去判定這是個什麼網站以及他們是否想在這多呆一會。

·用戶僅僅在三秒內就會對頁面做出決定

·如果用戶決定留在頁面，他們會最關注屏幕頂部的內容。

網站的用戶總是很匆忙，他們有其它的事情要做，你不要指望他們會停下來去欣賞你網站的美學。雖然良好的美學設計是非常重要的，但是這並不能完全激發訪問者去採取行動——去點擊「立即購買」或者「瞭解更多」按鈕。

我們不能去埋怨這些用戶。永遠記住，當你想查詢什麼東西時?你會急著打開谷歌的第一個搜索結果並且火速看完，或者更確切的說，是粗略的瀏覽整個頁面。大多數時間，你甚至是毫不留意就將鼠標滾動到了頁面底部。經過這個階段後，如果你認為這個頁面值得你花時間，你就會又回到頁面頂端並且著實花精力去閱讀和關注。

那麼，用戶初始瀏覽的目的究竟是什麼呢?就是在你最初掃視頁面時，捕捉到儘可能多的信息。如果我們以某種方式「制定」這種瀏覽模式，應該就能夠得到更多訪問者的關注。通過觀察大量網站的熱圖，我得出了一個共通的趨勢。

　(圖2)

在上圖中你會發現，你毫不費勁就能看到那些紅點。奇怪的是，就經驗看來，相比於斜線而言，我們的視線能更輕易的跟隨水平線移動——因為我們都是沿著直線閱讀。但請注意，我討論的是在初始瀏覽階段，並不是你關注網站每個細節時的階段。

每當你不是很專注時，你的視覺流向很自然的就會呈現為「之」字形。除非有對比度更高或者更重要的元素「召喚」你，不然你的視線就將會遵循上圖的模式。你還會發現，這種模式看起來和F型佈局非常相似，並且用戶會在紅色端點有短暫的停留。

你的大腦會在這些「暫停點」生成快照。在之字形佈局裡，在這些「暫停點」佈置一些包含重要信息的元素，用戶的大腦就會很自然的吸收更多的細節，並將這些作為獨立實體存在的「之」形端點聯結起來。

(圖3)

「設計不僅僅是它的外觀怎樣或者感覺如何，而是它是如何工作的。——史蒂夫·喬布斯」

舉例來說，你可以利用半分割佈局的這一特點去有效的佈置你作品集的預覽、你的產品或服務的重要特性，這樣很快就能引起網站訪問者的注意。最終會激勵用戶在您的網站停留更久，並說服他們採取行動。這樣的話，結果會是怎樣呢?將給您的網站帶來更高的轉換率，同時給訪問者帶來更好的用戶體驗。

將分割佈局應用到設計中

　　(圖4)

讓你的設計和佈局兼容「之」字形非常簡單。實際上，這和將你的頁面分為兩等份一樣簡單!兩等分的效果很好，因為「之」字形的端點或多或少能對齊到這兩等分的中心。疊加使用，它們能很好的相互呼應。將重要元素放置在你網頁中「之」字形的紅色端點處，這就是分割佈局或者說1/2佈局包含的基本理念。

最近，我致力於設計一個「即將來臨」的登陸頁面。我嘗試了多種佈局，但是沒有一種效果讓我滿意。我幾乎試了每一種——比如柵格化，黃金分割比，F型佈局等。但是僅當我將頁面兩等分時，那一刻有一種強烈的「我找到了!」的感覺。解決的辦法竟如此簡單!它看起來優雅而整潔，並且提醒了我一個重要的事實：簡單不一定是壞事。你看到微軟的新標誌了嗎?

(圖5)

「簡潔是終極的複雜.——萊昂納多·達·芬奇」

　　(圖6，http://www.futfolle.com/)

你能看到兩等分如何體現出一種良好的視覺層次。首先，頂部的「即將來臨」的紅色緞帶很引人注目。其次，標誌也很鮮明。現在，跟隨我之前提到的「之」字形，訪問者看到右半部分的圖片滑塊，最後，到達電子郵件提交表格。

現在讓我們來看一下，分割佈局在一個網頁設計師的作品集頁面中能起到多大作用?設計作品集頁面的目的是為了向潛在顧客快速展示你作品的主體部分。隨著現在這個產業如此飽和，顧客的選擇有很多很多，為什麼他們要付錢給你呢?因此，一個很棒的第一印象將會在你的事業方向中起到決定性作用。讓我們看看，我們可以做些什麼?

雖然它看起來是個不錯的佈局並且易於觀看，但是在看完前兩塊元素後就會讓人感到非常沉悶死板。打破這樣的視覺流向並且增添視覺趣味性將會讓之有所改變。不僅如此，當你試著去瀏覽上面這種佈局時，你的眼睛會最先看到第一張圖片，然後跳轉到第二塊的文本上。然而你的訪問者並沒有打算在這個階段閱讀，因此，他們會跳轉到其它的點，或者徹底離開你的頁面!

但是如果你做了這樣一個簡單的調整呢?

　　(圖8)

變得更生動有趣了，對吧?簡單的互換每個項目裡文本和圖片的位置來增加視覺上的生動性，這樣，這種一致性就不會讓你的用戶感覺到無聊了。同時，你還能在「之」字模型後放置一個行為召喚按鈕。

　　(圖9)

這個「聯繫我」按鈕將會有更大的機會被注意到，並且被你更多的用戶點擊(為什麼不進行一個A/B測試去再次驗證一下?)

(圖10)

「設計是一項計劃，它將所有元素以最好的方式組織起來去完成一個特定的目標。——查爾斯·埃姆斯」

有效的分割佈局的例子

隨著Facebook新的時間軸的設計，分割式佈局受到了眾人的注目。留意一下，你的視線多輕易就從一個帖子流向了另一個。

(圖11，http://www.facebook.com)

Apple公司也採用了分割式佈局。這裡是iPad mini的頁面，看看它是多麼輕易地將每個展示iPad mini不同特徵的圖片聯繫起來的。感覺不錯吧!

　　(圖13，http://www.microsoft.com/Surface/en-GB/surface-with-windows-rt/home)

Stacey是1/2型佈局的極簡寫照

　　(圖14，http://www.staceyapp.com/)

我很喜歡Quora的主頁，分割式佈局能被示範的更簡單一些麼?

　　(圖15，https://www.quora.com/)

Consumerbarometer.com 利用動畫將「之」字形提升到了一個新的等級，並且對之進行了三角形變異。

　　(圖16，http://www.consumerbarometer.com/#?app=home&viewMode=0)

總結：

那麼，我們學到了什麼呢?

·用戶僅在三秒內就能對你的頁面做出判定

·為了吸引訪問者的注意力並且降低頁面跳出率，我們應該試著讓我們的頁面佈局「瀏覽起來友好」

·就在中心位置劃分你的佈局，並且將重要元素調整到「之」字形的端點上，以確保你的訪問者在瀏覽後記住更多的細節

本文僅僅是一個善意的提醒，我們在設計網頁時，不應忘記使用基本佈局和基本設計方法。實際上，如果應用合適的話，這將會提高你的轉換率。

小面積分割商舖銷售：是高瞻遠矚還是殺雞取卵？

敝人認為商舖分割問題的本質是需要協調幾方利益：

1、投資人的利益。如果商舖不分割，只做成大開間的通鋪，這樣的高總價產品，多數市場投資人買不起。

2、房地產企業的利益。市場投資人買不起，意味著企業銷售困難，無法回現，企業無法滾動發展，僵死在市場上。

3、經營者的利益。所有商業經營者，都不願意看到一僕多主的現象。面對協調多個小業主的麻煩事，多數商家避之不及。

4、政府的利益。如若市場出現經營衰敗，必然會官司無數，最終兜底的還是政府。

企業又要發展，市場又有投資需求，又要保證商業經營者的經營利益，一線操盤手就遊走於這樣的多方矛盾中。

更為關鍵的是，這些問題必須在有限的時間內處理得當，否則市場預期將急劇改變，形成負循環，項目就會崩盤。

在中國商業房地產還沒有發展到歐美成熟市場的財團和基金時代，如今正在草莽間創業的商業地產開發商，從某種意義上說，就是跟時間的競賽。

今天跟大家分享一篇朋友傳給我的文章。具體作者不詳，只從尾部看出這位業內人士出自大摩，也就是摩根斯坦利，國際頂級投行。這篇文章最大特色是從實際一線工作出發，將一個項目開發從銷售到招商的每個過程進行分析。一線操盤手如履薄冰，一著不慎就滿盤皆輸的實際工作狀態在字裡行間裡表現得淋漓盡致。

對於那些剛入行想做開發的投資商來看，誰說商業地產不是技術活?

所以市場上出現大面積死掉的項目太正常了，因為真正懂行、懂得把握度和操作節奏的專業人才太少。

房地產開發，即將進入2/8市場規律階段。這行業的贏家將只屬於少數派的真正專業的公司。

《小面積分割商舖的銷售——是高瞻遠矚還是殺雞取卵?》

隨著近年來商業物業的大規模興建，房地產市場尤其是中小城市的房地產市場出現了「商業物業投資熱」，也就是我們常說的「投資商舖」。這種投資熱現象至今為止都受到熱捧，在很多中小城市內認購一兩間商舖作為家庭長期投資的狀況屢見不鮮，一時間開發商們一擁而上，各種類型的商舖遍地開花。不可否認，在短期內，小面積分割商舖的銷售在快速回籠開發商資金上功不可沒，但是從整個項目發展的長期角度來看，此舉在一些綜合類項目的操作上無異於殺雞取卵。

以一個我之前操作過的北方三線城市綜合類項目為例，總體量二十餘萬平方米，物業類型涵蓋了住宅公寓、寫字樓、酒店、住宅商業配套。其中商業部分規劃為7萬平方米左右，主要由寫字樓底商及酒店底商部分組成。

在項目操作之初，我們為其設定了以主體商業部分(酒店底商)為整個商業部分的中心，引進大型連鎖超市作為主力店，再配以其他多種業態，打造該城市尚不存在的一站式購物中心的策劃方案，並著手開始了具體的招商工作，項目前途被業界及該區域品牌商戶一致看好。但是好景不長，由於開發商看到了發展前景，認為大局已定，急於回籠資金，不顧勸阻地將沿著主要道路一側的所有一樓底商全部小面積分割出售，這一舉動確實在短時間內在該地區掀起了一陣瘋搶商舖的熱潮，所售商舖的價格一升再生，表面看來風頭一時無兩，但是很快，弊端接二連三，接踵而至。

首先，所售商舖區域內的非沿街商舖自出售之日起便乏人問津，沿街商舖銷售一空後更加陷入一片寂靜。原本已經規劃好的品牌客戶由於沿街形象店舖全部轉入小業主手中，今後的經營難以把控，紛紛退場。內街店舖的目標商戶由於主力品牌的離開，也立即表明立場，迅速離去。

其次是整個商業項目的關鍵，主力店的進駐受到了直接影響。主力店由於簽約期長且前期投入大，項目是否具有的長期可持續發展的能力是其決定是否在該項目開店的重要判定因素之一，而購物中心的規劃及經營的狀況直接決定著整個項目是否具有長期競爭力。當同類型主力店在該店周邊區域內出現時，該店所處的商業物業，無論是購物中心或是其他商業類型，參與競爭的主要力量是主力店以外的其他部分。是兩個商業物業間業態、品牌、規劃、管理的比拚，而不是全靠主力店本身的互相競爭和比拚。在這個案子中，考慮到沿街的形象點已經全部出售轉入小業主手中，也就是說今後的購物中心的「門臉」是什麼樣都已經不可預測，遑論長期發展?主力店也選擇了退出。整個商業部分的發展頓時陷入一片愁云慘霧。

然而，這些都還不是最糟的，綜合類項目的一大特點就是商業唱主角，一榮俱榮，一損俱損。當該項目的商業部分被一片看好之時，住宅公寓及寫字樓的售賣由於受到商業利好的刺激，形勢一片大好，投資的業主們普遍認為由於商業的大力介入，項目整體物業升值指日可待，所以銷售狀況堪稱火爆。然而當商業部分出現了大變動的消息一經傳出，各項銷售迅速下滑，甚至出現階段性停滯。

就這樣，短短的三、四個月，一個本來很有前景的綜合類項目由於商業部分的決策失誤，造成了整個項目的停滯不前。原本被一致看好的項目由於不能將商業部分的附加值發揮出來，整體價值大打折扣，原本的商業部分策劃方案全部洗牌，重新規劃。但是先機已失，項目的整體形象和口碑大大降低，很多商戶對該項目不再抱有當初的熱情和信心，報觀望態度的居多，這對招商工作的推進產生了很大的負面影響，使得整個招商周期向後拖延，租金收入回報的時間也相應延長。這一切災難性的後果只是因為開發商一時貪圖眼前小利，喪失了大好商機，殺雞取卵，因小失大，真可謂是大大的得不償失!

以上這種案例不單只在中小型城市頻頻出現，北京的商業地產界這樣的事例也不勝枚舉，即便是極具知名度的開發商也會在一些項目上因為商舖分割銷售引發的問題遭遇尷尬。

比如萬通新世界中心，定位為甲級寫字樓，一切硬件及配套設施都以甲級寫字樓為標準，但是其商業部分二萬餘平方米大部分割出售給了小業主。在商業規劃定位方面就失去了主動權，小業主的意願和開發商無法統一，也就無法按照既定的商業規劃操作實施。最終結果就是甲級寫字樓的商業部分變成了小商品批發市場，嚴重的商業錯位導致寫字樓的出租和售賣很難向前推進。小商品市場各類人群混雜的嘈雜環境和樓上甲級寫字樓的規劃可謂相去甚遠，真正大型公司或是對周邊環境有一定要求的知名公司都不會選擇這樣的寫字樓作為辦公場所，所以很快就出現了甲級寫字樓無法招來甲級商戶的問題，甲級的硬件辦公設施等於白白浪費了。不但沒利用到商業部分的附加值為項目增值，反而深受其害，被其牽制，這也是一種變相的物業貶值。在這個項目的操作上，開發商也嘗到了因小失大的後果。

再比如以新銳路線著稱的SOHO系列，我們都知道SOHO的項目在售賣這個環節上一向被各類小業主看好，投資SOHO商舖被看作是一種可靠的商業投資。可是近年來，小業主們發現，投資SOHO的項目屢遭「滑鐵盧」，甚至出現了大批小業主商舖租不出去聯名抗議的事件，所謂的SOHO神話將會就此放緩腳步，甚至停下嗎?

追根溯源，我認為問題還是出在業權分割上。隨著北京的商業項目越來越多，市場越來越成熟，越細分化，商業項目的操作勢必要越來越規範化，規模化，以往被大多數開發商忽視的商業規劃會越來越顯示其重要性，最終會成為一個商業項目成功的重要組成因素。而商業規劃最需要的就是業權的統一，只有在這個前提下，才能實現根據市場統一規劃佈局，安排不同業態，不同區域租金拉開檔次，最終達到平衡，得到收益。而目前SOHO商舖分割的業權根本無法實現任何真正的規劃。

以尚都SOHO為例，沿著金桐西路的街麵店應該是該項目的亮點之一，按照其策劃部的規劃應該是做成品牌形象店一類的「臉面」工程，可是最終還是租給了銀行和洗衣店，距其初衷相差甚遠。把銀行放在一個商業項目的門面位置可以說是標準的「殺雞取卵」行為，不可否認銀行確實是可以承擔較高的租金，但是人們的銀行行為是目的性行為，銀行通常是作為一種配套便民的設施存在於商業項目中的，在人流引導和項目形象上完全不可能有任何貢獻，甚至是起反作用。試想，晚間8點左右，商業項目人流最多的黃金時間段，整個項目的形象入口一片黑暗寂靜(銀行下班了)，完全沒有任何氣氛，這種情景難道會對消費者導入項目起到幫助作用嗎?

然而這些問題卻不是小業主關心的問題，小業主作為商舖出租方，都希望自己的商舖出租給經營穩定，承租能力強的租戶。而大部分銀行作為一種國有資產，經營都十分穩定，租金的承受能力比一般的品牌客戶也都強，正是小業主心中的黃金租客。所以在出租過程中，小業主一旦有選擇餘地，一定是毫不遲疑的選擇類似銀行這樣的租戶。至於自己的租戶會對整個商業項目造成什麼樣的影響，由於利益關係，不在小業主考慮的範圍之內。

一個小業主這樣做可能不會造成太大的影響，一個項目沒有規劃也許不會對整個系列產品產生影響，但是，如果這種小業主現象稱為普遍現象，這種無規劃的發展走進死巷呢?那勢必會導致整個SOHO模式的進入瓶頸狀態。目前整個SOHO系列產品的「叫好不叫座」狀況已經是非常明顯，銷售狀況好但商業做不好，店舖出租率低，已是業界盡知，這種局面還會持續多久，這種業權分割操作商業的模式最終將走向何方，我們拭目以待。

那麼，真正好的商業項目要怎樣做呢，怎樣操作才能形成一個投資和收益的良性循環呢，在大摩工作這幾年，接觸了大量的上海商業項目操盤手，他們的操作模式給了我啟發和觸動。在上海，由於商業地產市場已經發展的相對比較成熟，商業項目之間的競爭非常激烈，可以說達到了白熱化的程度，項目之間比拚的不止是硬件，更多的是商業概念，商業佈局，商業規劃等軟件。在這種局面下，開發商們鮮有將商舖分割出售的，保持業權的統一性以便可以長久的發展是他們考慮的首要因素，努力的目標就是花大量的人力物力在策劃和招商及推廣的環節上以保證最終出爐的項目可以有良好的形象和口碑，吸引到目標消費群，在一定區域內成為商業中心。

以位於長寧區的「虹橋上海城」項目為例，開發商在項目啟動初期也遇到了資金的問題，但是他並沒有選擇靠出售小面積分割商舖這種辦法來走出困境，相反地，他增加了招商環節的人員投入和資金投入，吸引了一批熟練的商業操盤手對該項目進行規劃和招商，迅速引進了百盛購物中心作為項目主力店，發展以餐飲為龍頭的多業態商業模式，規劃了餐飲街，服裝區等人流的易聚集點，保證了聚客力，引導了人流動線。很快，這個項目在區域內聲名鵲起，人流如潮，大量的租戶資源慕名而來，租金水漲船高，良好的租金回報很快解決了資金的問題。然而這個開發商並沒有就此停步，一方面積極調整商舖，務求在租金和形象上都達到最高點，另一方面積極尋找國內外的合作夥伴進行融資，由於該項目的良好經營狀況，很快得到了國外商業基金的垂青，最終以高於成本價近10倍的價格售出了該項目。該開發商利用這筆資金再投入到了其他的商業項目中，按照「上海城」模式繼續操作。

這樣的案例和項目操作模式在上海及周邊地區很常見，一個成功的商業項目最終或是通過融資上市出售一部分股權或是整售來取得收益和再度發展所需的資金，無論最終通過什麼什麼渠道獲得收益，開發商們在最初操作該項目時追求的都是長期效益而並非靠售賣商舖來解決一時的燃眉之急，所謂的看問題的高度決定了最終的結果。

購併不如專注本業 歐美企業流行分割風

國家測繪地理信息局副局長李維森：智慧城市建設要打破條塊分割

7月29日，第二屆中國智慧城市國際博覽會在北京展覽館開幕。國家測繪地理信息局副局長李維森在致辭中表示，智慧城市建設應當實現信息資源的協同共享，打破行業、領域、部門的條塊分割，實現效益的最大化。

李維森認為，智慧城市契合國家整體的發展戰略，是實現城市讓生活更美好的重要途徑。

開展智慧城市建設是黨中央、國務院立足我國信息化和新型城鎮化發展的實際，促進城市科學發展而作出的重大戰略決策，是推動城市創新、協調、綠色、開放、共享發展的積極的實踐。

今年的政府工作報告中指出，我國“十三五”期間要深入實施創新驅動發展戰略，促進大數據、雲計算、物聯網的廣泛應用，推進新型城鎮化，打造智慧城市，改善人居環境，使人民群眾生活更安心、更省心、更舒心。

2016年出臺的《國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》強調，到2020年要建成一批特色鮮明的智慧城市。

目前，全國所有地級以上市和400多個縣級市都已經開展數字城市的建設，其中70%以上的地市級已經完成了數字建設，預計到2016年底將全面完成地級以上的數字城市建設。

李維森在發言中指出，測繪地理信息將按照十八屆五中全會提出的創新、協調、綠色、開放、共享五大發展理念，重點做好以下六個方面的工作：

一是紮實做好頂層設計。智慧城市建設需要統籌謀劃，著眼城市發展的戰略全局，以城市發展的需求為導向，客觀分析數字城市建設的成果、成效，科學研判智慧城市建設的基礎條件，突出城市特色，因地制宜確定智慧城市的發展目標、發展路徑和重點任務，科學規劃建設藍圖。

二是特別註重技術創新。智慧城市建設需要測繪地理信息的技術與當前的信息化的高新技術緊密結合，形成地理信息獲取的實時化、立體化，處理的自動化、智能化，服務的網絡化、社會化。

三是做好基礎服務保障。強化與各個部門、各個市、各企事業單位的溝通協調，推進試點城市建設，不斷提升智慧城市時空信息的水平。

四是強化成果的推廣應用。智慧城市時空信息雲平臺是開放基礎性平臺，服務各個行業、各個領域的實際應用是開展雲平臺建設的根本目的。

五是圍繞新的需求拓展服務領域。充分整合目前已經完成的地理國情普查數據，豐富信息內容，把多維合一信息平臺建設、生態文明建設、生態紅線保護、領導幹部自然資源離任審計等與地理信息相關的工作，納入到試點工作中。讓時空信息最大限度地與城市的經濟建設發展相結合。

六是提升信息共享與交流。

房企正在告別土地紅利 股權分割或成常態

2015年和2016年出現的30宗高價地中，除北京與上海個別項目入市較早外，普遍面臨入市難題。有房企人士認為，調控政策的常態化傾向，將從根本上改變房地產項目的核算模式。土地投入產出比下降，加之房企融資難度增大，將使這些高價地項目面臨“夾縫中求生”局面。

進入四季度，土地交易明顯冷卻，但早前成交的高價地，已經進入開工階段，最快將在明年入市。這些高價地的命運如何，可從此前的項目中找到參照。

近日，中原地產對最近三年產生的50宗高總價地塊進行統計，發現有32宗地塊產權在拿地後出現變動，多數變動是為引進合作方，分擔資金風險。其中，2015年和2016年的30宗高價地，入市部分甚少，銷售規模僅相當於總地價款的11%；與潛在貨值相比不足一成。

易居克而瑞此前的一份報告也得出類似結論，該機構發現，去年成交的50宗“高價地”，到今年11月中旬有14宗尚未開工、29宗已開工未開盤；已開盤的7個項目受困於限價政策，去化表現平平。

雖然“高價地”項目的操作難度本就大於普通地塊，但在歷史“大年”仍然入市艱難，似乎是一種不好的預示。上述兩機構都認為，從目前的政策指向來看，今年新出爐的這批高價地前景難言樂觀。

有房企人士認為，調控政策的常態化傾向，將從根本上改變房地產項目的核算模式。土地投入產出比下降，加之房企融資難度增大，將使這些高價地項目面臨“夾縫中求生”的局面。

高價地得主“獨木難支”

據中原地產統計，最近三年來，單宗地塊成交金額超過65億的地塊合計有50宗。其中有20宗是2017年成交，2016年也成交了20宗，另外有10宗成交在2015年。

高總價地塊因體量龐大，往往會給企業帶來資金壓力，加之熱點城市的嚴厲調控，這種壓力尤其明顯。對此，企業往往通過引入合作方來緩解。

上述機構分析顯示，有32宗地塊的產權在拿地後出現了變動，占比高達64%。其中，引入更多資金分擔市場風險成為市場主流，主要表現為，由拿地時的單體操盤變成聯合體操盤。

2016年8月，福建房企融信以110億元的總價拿下上海中興地塊，可售部分實際樓板價達到14.59萬元/平方米，刷新全國紀錄。就在外界猜測融信如何操作這一天價“高價地”時，萬科宣布以54億元的代價獲得項目49%股權，時間是當年12月。

類似的案例，還有信達引入泰禾，共同開發以72.99億元奪得的上海新江灣城地塊。保利和首開以64.83億獲得的北京孫河地塊，此後也引入龍湖、平安集團共同開發，“後來者”龍湖還成為最終操盤者。

部分項目的股權經歷了多次變更，原得主甚至最終放棄。2015年10月，華僑城、華潤、招商以83.4億元的價格競得北京豐臺區槐房A地塊。但華潤和招商很快退出，理由是“地塊最終成交價格超出授權價格”。今年8月，華僑城將該項目49%的股權出讓給泰禾。11月，華僑城又宣布掛牌出讓項目剩余51%股權，意欲全盤退出。

“高價地”項目的操作難度通常大於一般項目，因此部分得主會引入實力強勁的合作方進行開發。近年來，合作開發的現象越來越多，在一線城市，“強強聯合”的局面也屢見不鮮。有分析認為，這主要是出於分擔資金風險的考量。

華僑城在8月的一則出讓公告中道出其中原委：“本次股權轉讓有利於公司快速回收現金流”。

但即使引入合作方，“高價地”項目的進展仍然難如人意。

中原地產統計顯示，過去兩年（2015年和2016年）30宗高價地的土地成本為2576.8億（貨值在4000億以上），截至目前獲得的網簽銷售額僅277.5億。按照總貨值計算，銷售規模不足一成。除北京與上海個別項目入市較早外，高總價地塊目前普遍面臨入市難題。

易居克而瑞統計了2016年的50個典型“高價地”（既有高總價地塊，又有高單價地塊）。截至今年11月中旬，有14宗尚未開工（其中2宗土地閑置超過一年）、29宗已開工未開盤。已開盤的7個項目受困於限價政策，去化表現平平。

去年和今年將是有史以來銷售規模最大的年份，為何這些“高價地”項目難以入市？

中原地產表示，一些企業拿地時過度樂觀，但此後調控力度明顯加強，市場降溫，導致“踏空”現象的出現。“2016年下半年集中出現的部分高價地，恰好分布在調控最嚴格的15個核心熱點城市。”

易居克而瑞認為，“限價令”極大擠壓了項目的利潤空間，導致企業出現觀望心態，從而延緩了入市步伐。部分項目在拿地時，已經出現“面粉貴於面包”現象，入市難度可想而知。

此外，調控政策使得房企資金回籠速度受到影響，尤其對於部分區域性中小企業；而“高價地”項目開發無疑需要高成本投入，資金不到位也造成工期拖延。

“土地紅利已消失”

這種情況也昭示了“高價地”未來的命運。

在采取了多項抑制地價的措施之後，下半年熱點城市的土地溢價率已明顯降低。但大部分分析人士認為，由於限價政策仍然嚴厲，且短期內幾乎沒有放松的可能，因此這些項目的利潤空間仍然很小。

“很多地方在土地出讓中設置最高限價，但同時又要求競拍配建保障房面積。一旦出價突破上限，配建保障房面積越大，商品房部分受到的擠壓也越大，商品房部分的土地成本也越高。”北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，今年前三季度，高單價的地塊仍然大量存在。到第四季度，很多土拍已經觸及不到價格上限，土地單價才有所控制。

易居克而瑞也表示，雖然今年以來“高價地”已不常見，但三四線城市已經成為新的戰場，300城平均地價相比年初增長105%。這既預示著房價存在上漲動力，也暗含了土地入市的風險。

上述房企人士表示，歷史上的大部分“高價地”，都很少在短期內解套，相反卻經常成為企業的負擔。因為“‘高價地’主要在市場高點出現，要想解套，往往需要等到下一個高點。”

實際上，調控政策的常態化傾向，正在從根本上改變這些項目的核算模式。

綠城中國總裁曹舟南近日在接受媒體采訪時表示，在房地產黃金時代，土地款投入與銷售貨值之間產生的配比關系是1：3。如果是好地，配比關系是1：2。但如今北京有些地塊的配比關系已經降至1：1.3或者1：1.4。

他表示，這意味著在地產黃金時代，10億元買來的土地可產生30億元銷售貨值的量，10億元買來的優質土地可以產生20億元銷售貨值。如今在北京、深圳等城市，10億元買的地只能產生13億元左右的銷售貨值，“土地紅利已經消失”。

即便如此，這並不能阻止房企對土地的熱情。其中，優質地塊仍然能贏得更為激烈的爭搶。

根據國家統計局的數據，2014年至2016年，房企購置土地面積的增速分別為-14.0%、-31.7%和-3.4%，連續三年負增長。今年以來，房企購地面積首度轉正，前10月該數據增幅為12.9%。機構普遍認為，在經歷兩個銷售“大年”後，房企的補倉需求仍然存在。

上述房企人士還表示，在房地產市場進入優勝劣汰階段時，企業對規模的追求更甚。規模不僅意味著市場占有率，而且有利於估值的提升和融資成本的下降。

他認為，對於優質地塊，企業仍會冒著高負債率的風險來競爭。但在拿地方式上，會更依賴股權並購，因為並購拿地的成本通常要低於招拍掛方式。

今年以來，陽光城因拿地規模較大而出現短期負債上升的情況。針對這一問題，陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁吳建斌上月向21世紀經濟報道記者表示，只有擁有了土地才有核心競爭力，買到好的土地才有未來的增長。吳建斌還強調，負債增加的同時，資產規模也在增加。因此，相對資產負債率並沒增加多少。

吳建斌表示，陽光城的土地大多集中在一線和二線城市。在這些地方，隨時都可以找到合作夥伴，因此，這些地塊屬於松動資產。“需要的話，明天拿出來賣就可能賣掉，換成現金。”

這或許能反映出房企的普遍心態，也預示著未來趨勢。中原地產認為，隨著房企融資難度越來越大，過去兩年拿地過於激進的企業將可能選擇賣股求生。其中，不排除高價地項目納入股權交易的範圍。

（來源：21世紀經濟報道 記者：張敏）

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