為趕及政府原址換地恒地入稟收地 馬屎埔年內滅村
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GS(14)@2015-03-03 01:42:12
■恒地去年底開始「清場」，馬屎埔今年面臨滅村。許頌明攝
【本報訊】「重賞」之下，必有「勇夫」。政府發展新界東北計劃工程尚未展開，但大地產商為求趕及在限期前跟政府進行「原址換地」的交易，去年底開始啟動清場工作，位於粉嶺北新發展區的馬屎埔，大業主恒地上月初已入稟向農戶收地，村民最遲六月要搬走，馬屎埔今年內勢被滅村。記者：雷子樂 鄭啟源今個農曆新年，馬屎埔村的村民心情特別忐忑，村內部份農戶，去年十一月開始陸續收到大業主恒基地產發出的律師信，表明租約早已終止，若農戶在去年十二月三十一日前離開，會獲六萬元恩恤金，村民、農戶未有理會。今年二月，恒地將收地行動升級，入稟向農戶收地，並追討損失及訟費。
村民最遲六月要搬走
反對新界東北發展的中堅分子，區晞旻（Becky）一家首當其衝，其位於村口附近的一片堆肥及蕉林，要在六月前交還給恒地。除此以外，位於村落中央位置的區家有機農田，亦是恒地原址換地的範圍之一，今年之內勢難逃收地厄運。粗略估計，馬屎埔內有三大片恒地有意跟政府原址換地的土地，面積合共逾一百一十萬平方呎，有接近五十戶居民及農戶。發展局局長陳茂波曾表示，要到二○一七年才會再申請一千二百億元的工程撥款，Becky說：「當大家以為可以喘一口氣，但原來地產商先喺呢一段空檔就開展收地動作。」先出手逼走村民，然後才交由政府接手。亞視新聞部前員工智豪，四年前離開亞視，轉型做農夫，在馬屎埔村內一塊二萬平方呎農地，種植番茄、西蘭花等近六十種農作物。他表示，一旦恒地收地將不會離開，「菜園村，以至東北，都係我哋對香港城市點發展嘅一個開始，究竟應該向邊一方面發展？如果好順攤咁走，只會方便咗佢哋發展，就係要起樓嘅模式」。恒地自九十年代開始於馬屎埔密密收地，至今已擁有逾九成業權，二○○七年開始終止租約，最近開始正式收地。當恒地完成收地程序後，這條有逾六十年歷史、合共有近百住戶的非原居民村落將被滅村。Becky稱，明白到一旦上庭，村民必輸無疑，但她認為東北發展是不合理、不公義，「只係個官商勾結、明益地產商嘅發展」，目前工程未作撥款、發展計劃未過城規會，地產商已開始收地。
■恒地收地後加建圍欄，不准居民種植，任由土地荒廢。
逾80萬呎地可申請
她認為，原址換地措施，明顯是與地產商勾結的動作。區家慨嘆，政府擬推動的農業園未有進展，馬屎埔這小型農業園就已消失。恒地發言人回應指，作為業主，公司需要收回有關土地以作發展。根據恒地二○一三年的年報，該集團在新界東北發展區，估計約有逾八十萬平方呎土地符合換地條件，並已經就粉嶺北及古洞兩幅面積分別約七十六萬八千平方呎及四萬五千平方呎的土地，向政府申請換地。土地正義聯盟成員區國權指，原址換地發展計劃要求地主有齊四萬平方呎地業權，條件只有早年囤地的大型地產商才能滿足，換地政策只是不折不扣的利益輸送。自去年中開始，恒地已在馬屎埔村採取逼遷行動，並罔顧仍在村內生活的村民，在村內進行探土工程。他又斥政府借刀殺人，利用發展商逼走村民，消滅反對東北發展阻力。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150302/19060239
李嘉誠山頂換地遇阻
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GS(14)@2015-07-23 01:26:04【本報訊】香港首富李嘉誠持有的一級歷史建築物山頂甘道23號，向城規會申請提出與對面政府地易地發展，有關申請遭地區人士大力反對，城規會至昨日狂收超過300個反對意見。
環團反對綠化地變住宅
項目被譽為山頂現存最古老的19世紀維多利亞式古典大宅，現申請人建議以對面政府地作替代地皮，由綠化地帶轉為住宅用途，地皮面積近1.2萬方呎，打算興建一座兩層高，住用樓面逾6,000方呎的大宅。市場人士估計，替代項目落成後最保守估計，落成總值隨時超過10億元。不過，地區人士及環保團體對有關方案極為反感，城規會至昨日狂收314個意見，幾乎全數是反對。當中包括世界自然基金會及嘉道理農場暨植物園公司，認為不應該在綠化地帶轉為住宅。另外，灣仔區議員黃宏泰亦有遞交反對意見書，文件內容指出，有關申請之前已經得不到區議員支持，而是次申請又未得到區議會支持，直指民意未受尊重，並斥發展商堅持以提出與對面政府地易地發展，「以古物作為討價還價之籌碼」是「非君子行為」。有關申請暫定於9月初審議，業內人士相信到正式審議當天亦可能有示威請願行動。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150718/19223680
趕年底前清場 恒基換地 料賺300億
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GS(14)@2016-06-06 02:49:34■保安昨入夜後一度在鐵絲網外與村民對峙，而馬屎埔村民則在巡守塔留守。王子俊攝
【本報訊】政府力推新界東北發展，摧毀鄉郊農地。東北發展區涉及龐大基建工程，政府需收地發展，更容許私人發展商原址換地。今次爆發收地爭議的粉嶺馬屎埔村屬原址換地範圍，恒基要趕及年底前清場才符合換地條件。根據土地註冊資料顯示，新界東北住宅發展區域逾1,500個地段當中，逾552萬呎土地業權由四大發展商瓜分，恒基更是新界東北大地主，最少囤地逾233萬呎地，近半可向政府申請原址換地，保守估計恒基可坐收300億元。記者：譚靜雯
新界東北發展區總面積達614公頃，當中54公頃（即約580萬平方呎）劃作私人發展住宅區及綜合發展區，政府以公私營合作模式發展，容許發展商只要在劃為興建私人住宅的用地範圍，囤地超過4,000平方米（約4.3萬呎），即可申請原址換地及自行發展。「原址換地」是有條件契約修訂的一種，業權人可以向政府申請，把名下不同地段的土地合併，讓土地面積超過4,000平方米以符合自行發展資格。
未能申請或被收地
合資格提出原址換地的業權人要證明有關土地已「交吉」，並與政府達成補地價協議，地契改變後，就可自行發展。如果業權人在原定發展計劃時限前未能完成申請，就會被政府收回土地。新界東北發展首階段原址換地申請今年底截止，至今有兩宗申請獲接納作進一步處理，包括古洞和粉嶺馬適路馬屎埔村兩個地段，均由恒基透過其他公司持有。今次爆發爭議的馬屎埔村農田，屬恒基向政府申請4萬呎原址換地的其中一部份，恒基要趕及年底前清場才符合換地條件。《蘋果》2013年曾統計新界東北發展區中規劃作私人住宅區、綜合發展區等將作新發展的區域土地業權，撇除祖傳地皮的原居民，發現有9個取得換地入場券的大業主，瓜分了近700萬呎的地皮。9個大業主包括恒基、長實、新世界及新地四大發展商；中型財團建生國際及晶苑集團；還有律師行、地區人士和剛好座落在住宅區的竹棚公司。
可發展600萬呎樓面
恒基更是整個新界東北的大地主，統計範圍中持有逾233萬呎地，當中單在粉嶺馬屎埔就有204萬呎，古洞北則有28萬呎地，恒基在兩區共有102萬呎地落入可換地發展的私人發展區，佔持地總數44%。若恒基成功向政府換地發展，以5至6倍地積比計算，恒基在東北可建樓面面積達600萬呎，若以發展後每呎可賣1萬元，扣除建築成本等，粗略估計恒基最少坐收300億元。恒基自97年起透過多間中介公司在馬屎埔收地，有策略地「囤地」，其擁有的土地座落區內高、中密度住宅區，也符合換地條件。至於在古洞，雖然恒基只持有28萬呎土地，但座落於未來古洞站旁的綜合發展區，估計區內持有6.2萬呎地。整個東北發展涉及龐大的利益，今次馬屎埔收地風波只是第一階段。由於恒基早已在馬屎埔囤地，為達至原址換地的門檻，未來將會發生更多收地爭議。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160603/19639303
馬世民嘲辣招無效 撐填海換地
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GS(14)@2016-11-27 13:00:26【本報訊】特首梁振英不斷指其任內成功打擊樓價上升，不過長江實業地產獨立非執董馬世民（Simon Murray）昨日批評，政府推出雙倍印花稅（DSD）「辣招」，對打擊樓價上升無效，笑言只知加稅會推高物價。他其後又明言支持靠填海換地，指本港未來4至5年土地供應極少，縱有環保組織反對，但凡事都有後果。
指倫敦紐約同樣上車難
馬世民昨於公民實踐論壇發表演講，指特區政府雖然未至於垮掉（collapse），但他批評政府施政的確有失誤，推出政策之前未有好好分析。他舉例指，香港年輕人埋怨樓價高、上車難，但政府忽視樓貴的部份原因源自土地競投政策是價高者得；他又指倫敦、紐約或居於任何國家首都的年輕人，都正在面對同樣問題。馬世文進一步批評政府推出辣招，以為可透過增加印花稅來降低樓價，但他質疑成效，反問「（加辣）後是否有減低樓價？」他笑言只知加稅推高物價，認為加稅或只會令建築商暫時減少建屋量；又指香港已經很久沒有填海，上一次大型填海工程已是20年前的啟德，而本港未來幾年土地供應極少，為何不靠填海來增加可用土地？（Why don't we make more land available by reclamation？）問及中國在亞洲商業、金融及貿易方面是否具侵略性，馬世文稱並不認同，指過去幾年仍然有很多國際公司到中國做生意，自覺跟中國來往很安全，但他形容中國幅員遼闊，「總會有不好的事情發生」。■記者周婷
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161127/19846979
新地長實小秀地每呎補價4990元 涉逾17億 去年最大宗換地個案
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GS(14)@2019-01-17 08:08:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4229&issue=20190116
【明報專訊】近年積極與政府進行補地價的新地（0016），與近年未有大幅增加土儲的長實（1113），兩大龍頭發展商近年罕見合作，旗下位於屯門掃管笏小秀項目，上月完成逾17億元補地價，以可建樓面34.7萬方呎計，每方呎樓面地價4990元，成為去年最大宗換地個案。
明報記者 甘潔瑩
新地、長實過去亦曾合作，包括2004年落成的天水圍慧景軒，以及2005年落成的西九四小龍之一的荔枝角宇晴軒等，但近年卻罕見合作。地政總署昨日公布，上月有多個完成補地價項目，以新地及長實合作發展的屯門小秀項目為最大宗，補地價金額達17.3175億元，地皮面積26.69萬方呎，而項目已獲城規會通過其發展規模，以總發展樓面34.7萬方呎計，每方呎樓面補地價約4990元，預計可提供573個住宅單位。
可建近35萬呎樓面 提供573伙
近年政府接連推售掃管笏地皮，對上一幅區內易手的地皮，要追溯至恒大（3333）去年1月以「買殼」形式向恒地（0012）購入屯門掃管笏住宅官地，涉及66億元，折合每方呎樓面地價約8400元，而對上一幅售出的區內官地，則要數到由深圳控股（0604）與本地建築商路勁基建（1098）合作，於2017年6月以31.7億元投得管翠路住宅地，折合每呎樓面地價約6700元，若以此計，是次補地價金額較近兩年的地價低逾兩成。若與毗鄰永泰現正發售THE CARMEL於2013年8月以逾5.63億元、每方呎樓面地價3534元比較，小秀項目補價則較THE CARMEL高41%。
補價較毗鄰THE CARMEL高逾四成
此外，新地去年11月亦完成上水古洞南項目補地價，上述地皮位於古洞南丈量約份第92約多幅地段，鄰近天巒1及2期，地盤佔地40.43萬方呎，項目早於2008年時已獲城規會批出以地積比率0.4倍發展，興建90幢洋房的發展方案，涉及樓面面積16.17萬方呎，以補地價金額5.35億元計，每方呎樓面補價約3309元。
新地古洞南補價涉5.35億
不過，新地就上述發展方案於2014及2018年「縮則」增建單位，建議把上址改以2.1倍地積比率發展，令住宅樓面增加至84.9萬方呎，但城規會2016年否決項目增建單位申請。去年9月，新地再擬以不多於3倍地積比率作發展，興建1573個住宅單位，住宅面積753至1076方呎，住宅樓面涉及121.3萬方呎，新方案住宅樓面較2014年8月申請的84.9萬方呎增加36.4萬方呎或43%，單位數目則增加426伙或37%，有關申請尚待審理。
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