📖 ZKIZ Archives

前四月“萬恒保”銷售額排前三 房企在二線城市陷機會與利潤難題

繼各大機構紛紛對房企今年一季度成績作出統計後，一份今年前四個月的房企業績排名也在這個“五一”前出爐。億翰智庫日前發布的《2016年1-4月中國典型房企銷售業績排行榜TOP150》顯示，今年1至4月，萬科(02202.HK)以銷售金額1102.4億元高居榜首，恒大(03333.HK)以900億元位居其次，保利(600048.SH)650億元排第三，綠地集團以626.2億元排名第四。正在縮減地產業務占比、向文化旅遊及金融轉型的萬達集團跌出前十，以223.5億元銷售額位列第12，居綠城中國之後。

房地產市場整體回溫，一些城市去化加快，資金壓力疏解，為房企繼續規模發展提供了前提;與此同時，城市之間的分化仍然明顯，一線城市和二線重點城市樓市回溫明顯，市場機會較大，但這些城市高昂的地價又對房企的利潤率提出了挑戰。第一財經記者綜合房企財報與機構的數據分析發現，規模靠前的龍頭房企仍然守住了強者恒強的規律，維持了銷售金額較快增長的局面，但在機會與風險並存的行業邏輯下，這些“排頭兵”們也同樣面臨著毛利率下滑的壓力。

千億級房企業績同比增八成

進入2016年，房地產行業政策面“去庫存”不變，市場成交明顯改觀，一線和熱點二線城市表現不俗，房企集中度進一步提升，千億級房企呈現“強者恒強”的趨勢。根據億翰智庫的統計數據，今年1~4月，各房企銷售業績均有不同程度的提升，千億規模房企業績同比增幅達81%，繼續保持快速增長態勢。以萬科為例，僅4月單月，其銷售金額就達350億元，環比增長16.7%，同比增長近一倍，穩超第二名百億元。

在銷售面積方面，恒大則以1093.2萬平方米超過碧桂園和萬科。除此之外，前4月房企的業績門檻值也穩步上升，同比增加均超50%。TOP10已達到275億元，同比增加67%;TOP30的業績門檻值破百億，同比增長87%，增長速度較為穩定;TOP50的門檻值也出現近一倍的增幅。

集中度提高的趨勢，在克而瑞3月底發布的一季度房企銷售里也曾得到印證。克而瑞統計的今年一季度百強房企數據顯示，2016年開年樓市成交活躍，房企銷售快速增長，行業集中度進一步上升，各梯隊金額集中度同比出現大幅上升，房企金額集中度增加了10.35個百分點，如TOP10房企為23.39%，較去年增加3.57個百分點，TOP20房企集中度為31.03%，同比增加5.05個百分點；TOP50房企增加7.84個百分點至43.18%，TOP100房企則從43.06%上升至53.46%，大幅增加了10.35個百分點。以3月為例，TOP10房企中有五家銷售金額超過200億元，三家超過100億元。

今年以來，排名靠前房企的格局也發生了一些改變。克而瑞統計發現，萬達由於戰略轉變，一季度銷售金額157億元，同比減少6%，跌出了前十；而金地則表現搶眼，銷售金額達195億元，首次進入TOP10。萬科依舊保持榜首位置，一季度銷售金額725億元，同比增加57%。恒大、碧桂園、保利的銷售金額和去年同期相比均出現了翻倍，綠地和中海則分別實現了同比79%和47%的增長。

二線機會與利潤難題

2016年一季度，在房地產市場傳統淡季下，各城市供應量則同環比均下滑，部分城市供不應求矛盾突出；成交量雖較上年末大幅下滑，但在政策寬松之下，顯著高於去年同期，其中一線和熱點二線城市表現搶眼，三、四線中沿海城市或區域中心城市成交較好。經歷了2014年的低迷、2015年下半年的回溫、2016年春節前後的上漲之後，2016年的樓市下半場，是不是一曲未完待續的歡樂頌歌，對於開發商而言，還充滿變數。

龍頭房企在二線城市面臨機會與利潤難題

在市場分化的大背景下，開發商選擇在什麽樣的城市拿地，如何給項目項目，顯得尤為關鍵。根據克而瑞的統計，2015年7月至2016年3月，14家標桿房企共在69個城市拿下了503幅地塊，總金額5732.4億元，合計新增土地建築面積1.04億平方米，均價5494元/平方米。其中，龍頭房企投資力度最大，新增土地建面明顯高於其他兩類房企，布局城市數量亦最為廣泛，如萬科共在41個城市拿下了184幅地塊，綠地和保利地塊則均分布在24個城市。大型房企中，融創和龍湖分別新增了27和21幅地塊，而遠洋僅在北京、南京和重慶三個城市有斬獲，為標桿房企中最少。總結來看，一線城市中北京投資門檻最高，廣州受冷遇，而二線城市分化最為嚴重，是當前標桿房企的投資熱點，標桿房企新增土地建築面積較大的城市是依次是成都、武漢、杭州、鄭州，新增土地金額較大的依次是杭州、南京、天津、武漢。

成交回溫、庫存壓力仍然存在且布局庫存嚴重，在這樣一個機會與風險並存的分化市場，開發商一方面要在一線城市和二線重點城市挖掘機會，另一方面要在地價高企的現實下拼盡全力保持規模和利潤率同時提升，這也不是件容易的事情。

來自中原地產研究部日前的一份統計報告顯示，從已經公布2016年一季度報的滬深地產50家上市公司看，一季度的總營業收入達到了1401.14億元，同比漲幅高達51.3%。但受成本上升因素影響，上市房企的凈利率卻“不增反降”。50家房企平均凈利率為6.2%，相比2015年同期的9%左右呈現了非常明顯的下調。記者梳理財報發現，萬科今年一季度毛利率同比有所下降，同比下降2.4個百分點至23.1%。萬科董秘朱旭稱，毛利率下降，也是一季度萬科凈利潤增速慢於營業收入的原因之一。另根據年報數據，綠地控股2015年實現房地產業務收入996億元,同比下降11%；毛利率24%,同比下降0.5個百分點。

穆迪投資者服務公司4月下旬提供給第一財經的分析報告，對中國開發商今年的表現作出了估計。根據截至2015年12月31日的年度財務數據，穆迪預計，該機構評級的多家中國房地產開發商2016年的信用質量仍將保持疲弱。穆迪副總裁、高級信用評級主任曾啟賢認為，由於土地成本上升及開發商減少三四線城市的庫存導致利潤率收縮，2015年多家受評中國開發商的財務指標有所削弱。他還指出，為了支持增長及利用國內較低的融資成本，開發商的債務水平也在提高，利潤率壓力是2016年開發商信用質量面臨的一個主要挑戰。穆迪在報告中稱，穆迪受評開發商的加權平均毛利潤率從2014年的29.6%降至2015年的27.3%，預計未來12~18個月開發商的毛利潤率仍將承受壓力。同時報告也提到，近期中國大中城市房價上漲可能會在一定程度上緩解這種壓力。克而瑞地產研究中心分析師朱一鳴建議，龍頭房企一方面應該深耕好北上廣深等一線城市，另外一方面這些房企普遍重點投資了成都、武漢等成交量大的城市，當前應當在剩余的二線城市中發掘地價低、市場好的“潛力股”。

關於城市選擇與區域策略，綠地控股集團董事長張玉良參加2016年中國發展高層論壇時接受包括本報在內的媒體采訪時稱，2013年以來，綠地在三、四線的城市投資比例很低，有70%~80%的項目主要是在一線城市和省會城市。他說，從綠地集團現有的項目來看，50%以上在一線城市和二線城市，比如蘇州、武漢、鄭州、濟南、合肥、南昌等，原因是“這些城市里增長比較快的地區比較多”。而從萬科一季報看來，今年一季度萬科創新高的752.4億元銷售金額中，上海超過了100億元，深圳、北京、武漢、杭州超過40億元。