碧桂园销售下滑放缓脚步谨慎拿地
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http://company.nbd.com.cn/newshtml/20090605/20090605023944360.html
每经实习记者 朱玲
中国房地产测评中心日前发布2009年中国房产上市公司综合实力榜，一向以敢拿地著称的碧桂园，从2008年的第3名，快速下滑到第9名。迫于形势，碧桂园拿地的脚步开始放慢。
据碧桂园5月公布的销售数据，2009年前4月实现合同销售额共约人民币46.5亿元。而同样被业内人士认为销售堪忧、负债率较高的富力地产，此前的公告称前4月销售额高达83.01亿元，销售面积达88.75万平方米。
“金三银四属于房产的销售旺季，但跟同行业相比，碧桂园销售不甚理想。”合富辉煌首席市场分析师黎文江说。
碧 桂园年报显示，2008年碧桂园销售额达到175亿元，同比增长10.6%，但离最初预定目标320亿元差距甚远。“排除去年宏观环境影响，碧桂园产品单 一造成了销售缓慢。”黎文江说，更重要的是，碧桂园楼盘基本都在郊区，升值不太稳定，同时受政府基建影响较大。
在销售放缓的情况下，碧桂园拿地的步伐也开始放慢。迄今为止，碧桂园今年只在广东肇庆和增城通过招拍挂形式拿地，总体看来，拿地相当谨慎。此外，碧桂园还放弃了同政府合作拿地的方式。
黎文江表示，碧桂园现在储地量相当丰富，目前应加紧推出项目，放缓脚步，改变其扩张模式，不能像工厂一样成批量地建造住宅。
据来自碧桂园5月公司内部报告的数据显示，截至2009年4月30日，碧桂园开发项目可建筑面积为4378万平方米，这还未包含正在获取土地使用权的可建筑面积；全国范围内可建物业项目共计57个，其中9家属于在建的酒店物业项目。
新百丽深圳拿地欲建总部基地
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090609/20090609031546204.html
每经记者 翟敏
深圳土地市场逐渐转热，6月7日，深圳又有一宗居住用地和一宗商业用地成功出让。这两块土地分别由深圳南方航空经济发展有限公司以及新百丽鞋业（深圳）有限公司（以下简称新百丽）竞得，两家公司分别出资2.63亿元和1.9亿元。
据 悉，此次出让的两块土地中，居住用地位于宝安大道西侧、航城大道北侧，占地面积81044.12平方米，建筑面积为19.111万平方米。深圳南方航空经 济发展有限公司拍得地块实为航空产业扶持配套用地，要求该地块所建设的商品房限价销售，销售价格限制为：最高不超过该宗地开发竣工并取得房产证时同片区、 同类型、同品质商品房评估市场价格的80％，且商品房销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员，10年内不得转让。
此 次出让的商业用地位于南山后海中心区，占地面积2763.5平方米，建筑面积3.5万平方米，由新百丽买下。据悉，新百丽将建设该块地作为公司总部。该商 业地块要求竞买人注册资金不低于5亿元，在全国拥有跨地区经营的直营门店2000家以上。按竞买条件，竞得人须将企业总部迁至该项目内，且自用率不低于 70%，项目自用面积部分10年内不得对外销售。
巧借股权并购杠杆 中国奥园实现低成本拿地
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090708/20090708030319838.html
每经实习记者 朱玲 发自广州
当市场焦点都集中在土地拍卖场上那惊人的天价“地王”时，中国奥园(03883，HK)却悄然地利用并购战略，低于当时拍卖价的频繁拿地。
中国奥园昨天又宣布收购世纪协润投资公司41.33%已发行股本，代价为3.7亿元人民币；同时向世纪协润授出一笔4.6亿元人民币短期贷款。
世 纪协润拥有北京王府世纪发展有限公司（以下简称：王府世纪）90%的权益，王府世纪则持有拥有北京朝阳区项目公司38%的股本权益，其旗下的项目用地将开 发成商业以及酒店综合大楼，该项目处于北京核心CBD区域，据悉项目建筑面积达247646.3平方米。
纵观奥园近2个月抄底行动，可谓是高歌猛进，节节胜利。三次激进的并购战，斥资人民币约13.7亿元，获得了一批具有相当潜力的物业。
据了解，中国奥园间接买下的这块土地，从2004年取得到2008年期间因开发商缺钱而停工，经过多次的转让并购，最终被“走中端物业路线”的北京开发商首开股份拥有。2008年4月，首开股份以4.587亿元将其持有的全部股份转让给世纪协润公司。
而 王府世纪和世纪协润均为同一老板。一方面，作为一家房产规模不大的王府世纪来说，根本不能吃下这块大项目，除去股权收购款之外，还需工程款等各种杂款，仍 需付出15亿元；另一方面，对于资金紧缺的世纪协润来说，此次，奥园出手3.7亿元，外加4.6亿元的贷款，债务上将会得到缓解。
根据奥园公告显示，紧随收购及垫款完成后，买方及卖方将成为合营伙伴；世纪协润将进行公司重组，重组后世纪协润将增持其项目公司的股权。
不仅此次出让股权的世纪协润，资金紧缺，此前奥园先后夺得的两项广东项目，卖方也是负债累累。
由 于金融危机，导致雷曼兄弟破产，受其牵联的天誉置业不得不忍痛割爱低价贱卖天河项目80%的股权，以偿还2.2亿港元债务。5月下旬，奥园以3.6亿元的 价格成功收购了广州天河北一总建筑面积为11.3万平方米的商业用地，并表示将在此地块上兴建高端商业以及写字楼的大型商业项目。初略计算，该地块楼面地 价仅为4000多元/平方米。
而深陷双重债务危机的昌盛中国，起初也是传言卖掉旗下物业广州中华广场还债，最终以折扣1.5亿元，贱卖了中山项目地。6月19日，奥园以6.4亿元，低于当年的拍卖价1.5亿元，夺得中山的一块靓地。
市场回暖，土地拍卖会上土地价格节节攀升，成就了一个又一个的“地王”，而奥园却能够通过并购低成本频繁拿地，据奥园2008年的年报显示，截止2008年年底，该公司拥有土地储备约560万平方米，足以应付未来5～7年发展的需要。
当初，尽管成功上市，但作为典型以住宅发展的企业而言，奥园缺乏一定的土地储备。基于此，奥园曾多次加大力度寻找项目合作进行广告投放，收到成效不大。2008年4月，奥园定制计划以收购项目公司股权或收购房地产集团公司股权为合作形式购买土地。
目前来看，股权并购策略效果不错。
吞蚬壳电器三成股权 中海地产谋曲线拿地？
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090917/20090917025928306.html
每经记者 朱蔚淇 发自香港
除了上海“长风”这样的地王之外，中海地产对小型地产项目的兴趣也日益浓厚。据悉，中国海外发展
（以 下简称中国海外发展，00688，HK）在本月悄悄收购了名不见经传的香港蚬壳工业 （集团）有限公司（以下简称蚬壳电器，00081，HK）近30% 股权。分析人士认为，此次收购实际上是为了间接入股蚬壳电器控股70%的光大地产，从而让中海地产得以分享其丰富的土地储备。但是中海的这笔如意算盘，可 能遭遇光大集团阻拦。
电器公司坐拥大量土储
蚬壳电器以生产风扇起家，近年来其主营业务变为房地产，旗下 光大地产本为光大集团全资子公司，后为蚬壳控股。光大地产在北京、上海、珠海、桂林等地拥有众多商业及住宅项目，记者根据蚬壳电器今年4月发布的年报初步 统计，光大地产旗下土储在238万平方米以上，按蚬壳持股70%计，相当于蚬壳电器的土储在167万平方米以上。
蚬壳电器在光大之外的地产业务还包括广州中信广场、深圳高科技工业厂房以及位于美国加州Livermore办公楼。上个月，该公司还和惠州众望合作以9292.74万元代价拿下惠州市惠阳区19.688万平方米土地。
坐拥大量土储的蚬壳电器却在8月11日宣布出卖控股权，称正与独立认购人磋商可能进行集团重组及可能发行新股份，并可能完成全面收购。
或遇光大集团阻拦
当时没有人知道这个 “独立认购人”是何方神圣，直到8月21日有媒体报道，中国海外发展收购蚬壳电器本已渐入尾声，却半路杀出光大集团这个“程咬金”。
报道称，持有光大地产剩余30%股份的AssureWin公司不满蚬壳电器擅自出售光大地产，欲提起诉讼，并认为AssureWin享有优先购买权。但蚬壳电器当日表示，对方的申诉没有根据。据记者了解，这家AssureWin正是光大集团附属公司。
尽 管遇到拦路虎，中国海外发展铁了心要收购蚬壳电器，并与母公司中国建筑一起向港交所申报，已于本月9日收购蚬壳电器29.99%股份，每股作价2.9港 元，总涉资约4.553亿港元。而被收购方蚬壳电器从7月29日停牌至今，7月28日收盘价报3.75港元，中国海外发展的收购价较此有23%的折让。
收购落实尚存变数
记者昨日致电蚬壳电器，一位自称秘书的女士称，中国海外发展确实正与公司洽谈收购事宜，但仅签署了初步文件，交易还没落实，对于会否全面收购以及收购股权来源等细节还不便透露。
昨日下午，中国海外发展与蚬壳联合发布公告称：可能在蚬壳电器完成重组后提出收购。
记者致电中海地产以及光大集团在香港的公关部门，截至发稿，对方均没有回应。
京 华山一国际（香港）房产业分析师梁锦华对 《每日经济新闻》表示，这种通过合并的方式增加土储的行为会变得越来越普遍，因为地价在不断上涨；中海以这种 方式可以低价获取大量土地，是一笔划算的交易；但全面收购能否成功，还要看光大集团方面是否愿意和解，交易可能会延期，但中海如能给予高价相信最终能化 解。
华南城香港IPO逻辑起点：超低价拿地
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http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-17/HTML_D93MJ15FCBCV.htm
“几万个商家，几十万个就业机会，每年10亿至20亿元的税收……，我们是最大的招商局，所以政府会很支持我们”，在9月16日华南城(01668HK.)香港主板上市新闻发布会上，其执行董事兼总裁梁满林很有信心地说。虽然华南城是一家港资公司，不像上周刚上市的国药控股一样以“SINO”开头。但是在发布会上，管理层还是着力的渲染着该公司与政府的关系。核心优势：超低地价华 南城创建于2002年，5个创始人分别在服装、五金、塑胶、印刷和包装等行业的制造与批发分销方面，有超过20年经验。旗下的深圳华南国际工业原料城，为 五个互补性轻工制造业提供综合物流及交易服务，这五个行业分别为纺织服装、皮革皮具、电子原材料、印刷纸品及包装和五金化工原料。华南城主要经营物流城， 也提供住宅等配套设施。其经营模式为国内首创。华南城宣称自己的第一优势是独创的发展模式，为交易中心租户及其客户提供全方位综合物流与交易设施及服务。“这个经营模式，可能我孤陋寡闻，是全世界绝无仅有的”，梁满林很自豪地说。但是，从财务经营成果上看，低价获得土地是其盈利的关键。梁满林也直言，成本低廉是华南城的最大优势，因为华南城的模式能很好地带动周边经济的发展、解决就业和为政府创税，所以深受政府欢迎及支持。其中最大的支持在于，可以低价获得土地，并且交易城内的住宅，华南城可自由买卖，不需补偿土地差价；但作为交易城的配套设施，仅限于交易城内商家购买。“深圳平均的楼面地价是几千元一平米，而我们的楼面地价只有100多元一平米”，梁满林说。而据首席财务总监冯星航介绍，深圳华南城一期及二期平均每平方米售价约1.5万元，最高可卖到每平方米2万元，建造成本则分别为2000元及3500元。根 据招股说明书显示，华南城旗下的深圳华南城一期项目约46万平方米，已于2004年至2006年分阶段落成并投入运营。截至2009年第一季度末，深圳华 南城二期项目共有52.5万平方米完成建筑工程，其中包括约14万平方米的西苑住宅设施。预计到2012年，二期项目落成后总建筑面职将达210万平方 米。09年6月，第一太平洋戴维斯对深圳华南城的估值约为255亿港元。融资25亿，李兆基认购此 次华南城共发售15亿股，其中90%作国际配售，10%于香港公开发售，超额配股不超过2.25亿股。发售价介乎每股1.4港元至2.1港元，按发售价的 中位数计算，如果不考虑超额配股权，此次华南城所募得资金净额约25亿港元；如果超额配股权全部行使，所募得资金净额约28亿港元。上市后，于行使超额配 股权前计，华南城市值将达到84亿至126亿港元左右。上市募集所得资金中，50%平分用于南昌华南城和南宁华南城项目，25.2%用于深圳华南城二期项目，9.8%用于全数偿还将于2012到期的有抵押可换股票据，余下9.1%用作偿还银行贷款及一般营运资金用途，5.9%用于发展具有潜力的新项目。该公司截至3月31日止的09财年净利润约7.54亿港元，07年到09年净利润的年复合增长率约为108%。按每股1.4港元至2.1港元发行价计算，市盈率介乎11.2至16.8。首席财务总监冯星航表示，2010财年深圳华南城二期的销售目标为10.8万平方米，目前已销近半，均价为1.5万元。但同时公司管理层也强调，未来公司的策略是惜售物业，待升值。深圳华南城一期2009年将有59.1%客户租约期满，冯星航预计客户将会续租，而平均租金预计上涨20%。中银国际董事总经理兼证券资本市场部主管Marshall Nicholson透露，目前华南城配售部分已经超额。此前有媒体报道，李兆基将通过其私人投资公司兆基财经来配售认购华南城股份，近日频频出手新股的西京投资董事长亦坦言一定会认购华南城股份，但两人都没透露具体金额。美银美林作为此次公开发售的独家全球协调人和独家保荐人，中银国际与美银美林共同作为联席账簿管理人及联席牵头经办人。招 股说明书上显示，该公司规划中的南昌华南城及南宁华南城项目预计占地面积分别为200万平方米和170万平方米，建成后总建筑面积将分别达到390万平方 米和420万平方米。据财务总监冯星航介绍，目前预计这两个项目拿一半地的价格分别都为人民币2亿多元。另外，该公司还于今年7月，以人民币7300万元 获得位于广东省河源市的48.7万平方米土地，规划用于发展田园式度假区。
囤地缓慢开发 什么企业在拿地
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http://finance.sina.com.cn/chanjing/sdbd/20091101/22236909042.shtml
李泽楷旗下盈科北京炒地皮 利润是盖房的三倍 前几天和朋友聚会聊天的时候，听到一个消息，估计跟你说了，你也会吓一跳，说是北京没房可卖了。 是吗？这如果是真的那就太可怕了。北京真的没房可卖了，那房价还不顶到天上去呀？ 没错，我也这样担心。后来我就到网上查了一下，发现这可是近期网上热议的话题。消息源于民生银行(8.10,0.42,5.47%)地产金融事业部近期发布的《中国地产金融蓝皮书》，这上面说，截止到今年9月底，北京楼市的库存房已经跌破了10万套的警戒线，只够5个月的销量，而就在今年年初，北京的存量房还够卖两年的。 难怪这北京的房价总是跌不下来。其实，你想想，土地资源的确是有限的，用一块少一块，尤其是市中心更是寸土寸金。没地建房子了，房价当然就会越来越高。 话是这么说，可是最近我们的记者却发现，就在北京城区最黄金的地段，仍然有些本该建住宅楼的地块，一空就是好几年，现在还闲着。这又是怎么回事呢？我们一起来看记者殷莉的调查。 潘石屹：很多开发商只倒土地从不盖房 记者：“我身后是北京市东三环的长虹桥，这里算得上是北京最繁华的地段之一，一般住宅公寓的售价大概是在每平方米3万到5万元，可以说寸土寸金，不过我们了解到，就是在这样一个黄金地段，有一块地原本是打算建住宅的，却一直闲置多年没有开发。” 施工单位工作人员：“无可奉告，请出去。” 北京市民：“听说是盈科的，李泽楷的，就是那个李嘉诚儿子的地。” 北京市民：“差不多三年，我来四年了，我来那年就好像就说盖楼盖楼没盖。” 附近的居民告诉记者，几年前这里就挖了个大坑，据说是要建住宅楼，但是几年过去了一直没啥动静。为了一探究竟，记者决定到空地的现场去了解更多的情况。 由于施工方的阻拦，加上这块地的四周也已经被围墙给包围得严严实实，记者没法来到空地的现场。随后记者来到附近的一栋居民楼的楼上，拍摄到了这块空地。从高处可以看到，工地上零零星星有一些工人在干活。而这块地的北边紧邻着北京电讯盈科的大楼。 北京市民：“刚开始说是不是哪买了，后来完了说是又换一家，反正在这儿耽误好几年。” 这块位于北京核心城区的地块究竟是什么背景？为什么闲置多年没有开发呢？在经过多方打听和查阅了大量资料后，记者了解到，原来这块地就是被称为2006年新年第一拍的工体四号地。 北京地产界资深评论人杨少峰：“当时这块地是被香港的盈科，就是我们大家所熟悉的李嘉诚的儿子李泽楷他旗下的房地产公司拿走，当时这块地整个的 拍卖价达到5.1亿，这块地的规划面积才4.6万平方米，折算完之后当时成家的楼面地价就达到1.2655万块钱每平方米，而当时这个周边最好的楼盘最贵 的楼盘才卖到1.6万左右。” 按照土地出让合同的约定，这块地的开工日期为2006年9月20日，为赶在奥运会前完工，项目约定的竣工日期为2008年3月31日。然而这个 土地出让合同的约定最终变成了一纸空文，直到今天这里仍然只是一个大坑。今年8月21日，香港上市公司瑞安建业公告，向盈科大衍地产公司作价约1.18亿 美元购入工体四号地项目。拿地三年半不开发却转卖出去，这到底是为什么呢？记者电话联系到香港盈科大衍地产有限公司。 工作人员：“公告以外的内容我们没什么好补充的。” 按照国家相关规定，对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的，可征收土地出让金20%以下下的土地闲置费；闲置两年以上不开发的土地，政 府可无偿收回开发商的土地使用权。然而这块工体四号地却闲置了长达三年半的时间，最终不仅没有被政府罚款和没收，而且还高价转让出去，并由此获取巨额利 润。在盈大地产发布的公告中记者注意到，此次工体四号地的交易，为其赚取税前利润大约为2.35亿港币。 杨少峰：“而当时如果他当时把这块地盖成楼来卖的话，他可能挣的钱还只有几千万甚至不到一个亿左右，也就是说盈科地产在这块地运作的过程中，他实际上他是一种，我们认为他很可能就是另外一种炒地皮的一种行为。” 记者：“炒地皮？” 杨少峰：“对，所以这也是典型的囤地的一种行为。” 而在SOHO中国有限公司董事长潘石屹看来，像这样的囤地倒卖现象在中国的房地产业其实并不少见。 SOHO中国有限公司董事长潘石屹：“中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的，就是倒土地的，从来不盖房子的。” 记者：“这样的房地产开发商多吗？” 潘石屹：“三分之一吧，能够占三分之一，他们不是盖房子的。” 记者：“只是为了囤积土地？” 潘石屹：“囤积土地倒卖土地。” 记者：“有这么多？” 潘石屹：“我能了解的情况，差不多有三分之一。” 囤地缓慢开发，什么企业在拿地？ 不盖房比盖房更赚钱，难怪潘石屹说得如此斩钉截铁，这么多房地产开发商都宁愿炒地，也不愿意动一锹土，他们这钱也赚的太轻松了吧。 他们赚钱倒是轻松，不过，这样一来，大大加剧了土地市场的价格泡沫。而这些地价最后都会转化到房价上，苦了我们这些买房的人。 正因为这样，国家对开发商囤地的行为三令五申严令禁止。可除了像盈科这种大有来头明目张胆囤地的，更多的开发商和土地监管部门打起了太极拳。他们又是怎么逃避监管的？ 记者：“位于北京市南五环以外的大兴是距离北京城区最近的郊区，今年夏天大兴诞生了新地王，随后房价也一路飙升，现在大兴主要城区的房价已经超过一万元，不过就是在大兴中高端楼盘最集中的地段，仍然可以看看大片大片闲置的空地。” 北京地产界资深评论人杨少峰：“这块地是2007年很著名的大兴的地王，当时在2007年的12月份，华润置地以194轮的竞价才以6291元 的楼面地价拍到这个地，当时这个周边这个房价大概只卖到6千到7千块钱左右，有部分的项目可能8千多，所以当时这块地我们是面粉贵过面包这也是其中的一个 例子。” 从2007年拿地到现在，华润置地的这块地已经接近两年的时间。不过昔日的地王如今杂草丛生、一片荒凉，丝毫看不出任何动工的迹象。实际上，像这样正在晒太阳的地王在全国各地大量存在。 北京大学房地产研究所所长陈国强：“有机构专门对07年的地王项目做过调研，那么除了少数是退地这种之外，那么闲置的未开发的占了绝大多数，那么一半以上都还是处在待开发状态。” 华润置地地产公司是华润集团旗下在香港的上市公司。记者了解到，像大兴17号地这样被闲置的土地，在华润公司还有很多。据统计，截止到2009 年9月底，华润置地公司的土地储备多达 2530 万平方米，在全国开发商中排名第八位。如果按照今年预计的销售业绩来计算，华润置地的土地储备足够开发10年以上。不过对此华润似乎并不满足，就在土地储 备已经足够多的情况下，华润置地今年仍然在大规模拿地。 中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱：“它在2008年的时候拿地的数量是它销售数量的8倍，在2009年的时候，拿地数量也是它销售数量的两到三倍，也就说他拿地的速度远远超过他卖房的速度。” 像华润置地这样拥有大量闲置土地的开发商在中国到底有多少？他们囤积土地的数量究竟有多大呢？ 陈国强：“的确这种情况在不同的城市在全国应该是比较普遍，而且数量是非常可观，去年底就是(戴德良行)这个是一家国际著名地产机构，他们对于 我们国内的存量土地资源曾经有过一个研究，那么从1998年到08年实际上是房改以来10年时间，就房地产市场开发出来的土地面积大概是31亿平方米，那 么截止到去年底，实际开发的数字是19.4亿，也就是19亿的样子，那么实际上也就是说还有将近12亿平方米的地是闲置没开发是这样一个情况。” 根据克尔瑞信息技术有限公司和中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示，截止到今年三季度末，十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。 其中，恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。北京地产资深评论人 杨少锋对这些开发商的土地储备可供开发年份进行了统计。 杨少锋：“已经在这些上市公司的手中，它们所拿到的这些地，可以够他们开发，多的够它们开发几十年，少的够它们开发五六年的时间，绝大多数是十多年时间，这说明了什么，这说明这些土地目前供应到市场的大量的土地被这些开发商囤在手中了。” 究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间，不亦乐乎？ 从这张表上，你看这些开发商手中的土地储备足够开发十几年的，真的让人很惊讶。你还记不记得今年夏天地王频频诞生的情景？我注意到，这些土地储备量特别大的开发商好多都是今年和2007年地王的得主。 而且你有没有发现，这些开发商绝大多数都是上市公司和国企。你说为什么这些国企和上市公司手中已经有了那么多地，还拼命拿地呢？ 因为他们的钱来得容易啊。我注意到前几个月，有家上市公司发布公告就称，要增发几十亿元用于买地，实际上他们买了更多的地以后，又可以到资本市场融更多的资金。 究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间，不亦乐乎？这场资本游戏最终将造成什么样的危害？ 尽管已经过去三个多月，但是潘石屹至今还清楚地记得今年6月30日广渠路十五号拍卖的情景。 潘石屹：“当时很热闹，我记得广渠路15号地拍卖的时候，一共是有11家，从这11家的构成情况来看就很有意思，有10家是国有企业为背景的公司。” 拍卖现场的竞争越来越激烈，在紧张的举牌中，价格以每3分钟一亿元的速度攀升。起拍价迅速从21.12亿元飙升到30亿元以上。最终潘石屹不得不决定止步于39亿元，而中化方兴以40.6亿拿下了这个北京新地王。 潘石屹：“这里面给我的感觉就是说，有地的要来抢地，没地的也去抢抢抢地。” 潘石屹再一次乘兴而去，败兴而归。实际上，今年潘石屹参加了不只一次土地拍卖会，却没有一次成功地拿到地。他发现如今地价越来越高，拿地也越来越难。偏爱建房子的潘石屹颇感郁闷。 潘石屹：“这些企业都好像手头上有很多的土地储备，而且土地储备好像似乎都可以开发他们几十年，其实他们手头上不缺地。” 记者：“不缺地的他们为什么还抢地？” 潘石屹：“主要的动力还是想在资本市场上面去圈钱而不是为了盖房子，如果土地储备的量大，上市的时候，市值就会大，如果土地储备的量大，上完市的时候，可以增发，增发的时候又来可以回来钱，不是为建房子，这个就整个房地产这个市场土地市场就会出问题。” 记者：“出问题导致的危害是什么？” 潘石屹：“就是资产的泡沫化，这个是在资本市场表现出来的，从这个现实生活中我们看到的是，大片的土地圈了，农民就不种了，就不种粮食了，不种菜了，不种水果了，没法种了。” 记者：“没地？” 潘石屹：“就让一些房地产公司保安去看着，晒太阳。” 在潘石屹看来，近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。 潘石屹：“就是你囤积的土地多了，建房子的地就会少，建房子的地少的话，市场上面房子的供应量就会少，在中国城市化的进程经济增长速度又非常快的时候，需求量是不断的增加，房子的供应量要上不去的话，它这个价格就会飞涨的，物以希为贵。” 实际上，过去五年，全国的房价平均上涨了大约两到三倍。根据中国房地产信息集团提供的数据显示，北京2004年商品住宅的价格是每平方米 4747元，今年9月底为每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元，今年9月底是12016元；深圳2004年是6385元，今年9月 底是13893元。 中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱：“我们从上海、北京、广州、深圳一线城市情况来看，土地的供应是跟不上整个的住宅的销售成交的，比如说上 海，这三年来，整个住宅的成交是土地，就住宅土地出让的面积的2.9倍，北京差不多是1.5倍，深圳也要接近3倍，广州也要差不多是1倍，就基本是平衡， 那么从一线城市来看土地是供不应求的。” 为了从增加供给的角度防止房价过度上涨，改善楼市供求关系，今年中央政府频频吹风将加大土地供应，国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模 较去年增加16.7%。 在北京市土地储备中心记者了解到，今年北京推出的土地数量比往年显著增加，同时还拿出了1000 亿元进行土地储备。 北京市土地储备中心主任助理周同伟：“截至10月20日已经推出114宗地，944公顷，今年出让土地的面积是去年的两倍，普通住宅出让的面积是去年同期的157%。” 然而大幅度增加的土地供应，似乎并没有调动房地产企业的开发热情，今年北京的住宅开工面积不升反降。据统计，今年一到九月，北京住宅新开工面积为713.4万平方米，比去年同期大幅度下降29.9%。 杨少峰：“那么我们政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中，它形不成真正的供应量，那么我们现在的这个供不应求这种假象就得不到改变，那么只 要市场还是供不应求，只要这个需求远远大于这个供应量，那么房价它肯定会上涨，所以说囤地这是造成高房价的一个非常关键的一个原因。” 记者：“其实最终买单的还是消费者？” 杨少峰：“对，最终的买单当然是消费者。” 经过这么梳理，我们看的很明显，土地市场和商品房市场的供需链条，在房地产开发商手上被死死卡住了。一方面他们把大量供应的土地捏在手里，不断增值；另一方面，他们又在商品房市场，人为制造紧张，抬高房价，获取更高的利润。两本帐，怎么算开发商都合适。 为了遏制开发商的囤地冲动，国家也出台了不少监管政策。可为什么这些政策措施却不太管用，开发商手上的地越来越多呢？ 囤积现象屡禁不止的原因：政策如同一纸空文 前面我们了解到，由于开发商大量囤地，今年即使加大了土地供应量，但房地产市场还是出现了地价房价齐涨的现象。 其实，对于闲置土地处理的相关政策早就出台了，早在1994，我国就颁布了《城市房地产管理法》，在1999年国土资源部门又发布了《闲置土地 处置办法》。这两部法规中明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权 ”。 这些法规白纸黑字地写在那儿，规定也是一次比一次严，为什么我们看到开发商还是敢明目张胆的大肆囤地呢？ 为了进一步打击屡禁不止的囤地现象，2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，再次重申土地闲置满两年、依法 应当无偿收回的，坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，闲置房地产用地要征缴增值地价。然而，这个通知 并没有能够改变长期以来一直存在的囤地现象。 潘石屹：“政府基本上每年都在说，要清理闲置土地，每年都在清理闲置土地，现在政府这个政策有点像狼来了一样，每年都喊狼来了，每年都喊狼来 了，结果狼没有来，所以就是所有的人都说是这个政策是不会执行的，就是闲置两年土地也不会收回的，闲置一年的土地也不会收闲置费的，所以这样的话就是，让 大家的胆子更大了，就更大规模的圈地。” 在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，企业之所以敢于大规模拿地和囤地，是基于利益驱动。而地方政府纵容这种囤地的行为，同样也是利益驱动。 北京大学房地产研究所所长陈国强：“它也实际上有很多的顾虑，因为有利益的考量，有和企业关系的，具体的经办人或者相关的官员可能跟，跟这些地块背后的这些项目都有千丝万缕的这种利益关系，所以这个事情就没办法操作。” 在杨少峰看来，要想彻底改变开发商囤地的现状，需要相关政府部门真正痛下决心，加大执法力度。 杨少峰：“那么要打破这种现象，我个人觉得第一如果政府能出台政策把土地出让金大部分土地出让金都收归国有，收归国家所有，那么我想地方政府它 就会失去拍地的冲动，因为他们这块没有太多的利益，那么它在执法上，那么它就会采取更大的力度，这是第一个，第二个我们要改变这种情况，那必须得管住上市 房地产公司，我们需要由国土资源部门跟证监会对这些公司进行监督，尤其是管住这些大公司，而不是像一些地方政府，我把一些小开发商处罚一下，杀只鸡给猴子 看，那么应该是杀猴子给鸡看，只要管住这些大公司，自然而然小公司就会去遵守这个规则。” 开发商敢于大肆囤地，的确暴露出我们在土地监管上的诸多漏洞和问题。多年来，这个现象一直是房地产市场争论的热点，但是在各种利益纠葛下，却一直也难以解决。 今年以来，囤地现象在货币供应量大增、地王频现、房价上涨的背景下，再度凸显了出来。那么，大家又怎么看待开发商的行为呢？ 近日经济半小时栏目和新浪网乐居频道联合进行了调查，结果显示： 有97.7%的人认为开发商囤地严重，现象比较普遍。 对于开发商囤地的原因，90.3%的人认为开发商囤地是为了等待土地升值及房价上涨，坐享土地增值空间，只有0.5%的人认为囤地是为了企业的持续发展。 对于开发商囤地给楼市带来的影响，65%的人认为囤地导致房源供应短缺，助推房价。33.6%的人认为这是恶意制造土地供不应求，导致地王频现。只有1.4%的人认为囤地对楼市没有影响。 那么为什么囤地现象一直屡禁不止，69.4%的人认为这是地方政府卖地的利益驱动所致，26.4%的认为是因为相关禁止囤地的政策不完善所导致。 如何改变房地产商囤地的局面呢？50%的人认为政府应加大监管执法力度，满两年不开发立即收回。32.6%的认为土地拍卖收入收归国家，不由地方政府支配。 半小时观察：让地产商干他们该干的事去！ 非常明摆着，开发商屯地的目的是人为制造土地资源的紧张，使土地显得物以稀为贵，从而抬高房价牟取暴利。如果说，在这场资本游戏中，开发商是站 在前台的主角，在后台还站着一个分账的，那就是地方政府。运动员和裁判员都是囤地的受益者，所以，我们不可能指望这场游戏变得公平。如何打通房地产市场的 供需链条，让大家走出被高房价胁迫的困境？现在看来最治本的办法，就是重建这个市场的游戏规则，打破运动员和裁判员的利益关联，让地产商干它们该干的事 去。
远洋地产回应高价拿地争议
http://business.caing.com/2010-03-18/100127867.html
远洋地产称朝阳区大望京1号地块价格合理，与公司前期进行的可行性报告预期一致 【财新网】（记者 付涛 18日发自北京）针对旗下子公司近日高价拿地的争议，远洋地产 （03377.HK）首次对外回应，称地价合理，并未超出公司预期。 2010年3月15日，远洋地产全资子公司北京远豪置业有限公司通过公开竞价，经过84轮的激烈竞价，以40.8亿元取得朝阳区大望京1号地 块，地块楼面地价达每平方米2.75万元，一时成为北京市场上新的“单价地王”。 根据SOHO中国董事长潘石屹推算，该项目销售单价需4.5万元/平方米，才可以有10%的利润。 大望京村1号地属住宅混合公建用地、医院用地，位于朝阳区崔各庄乡大望京村，在北四、五环之间，建筑面积约17万平方米，挂牌起始价为15亿 元。目前该区域内商品房价格约2万元至2.7万元/平方米。 “我们觉得，这块地的拍卖价格明显有些偏高，将来肯定会考验远洋的开发能力。”一位北京地产公司副总向记者表示。 当天，北京亦庄一地块也被中信旗下企业以52.4亿元竞得，不仅刷新去年北京地王总价，楼面价也超过1.7万/平方米。由此引发了媒体对于央企 高价拿地批评。 在一份发给财新网记者的邮件中，远洋地产副总裁周彤表示，高端纯商品房地价高是市场竞争的必然结果，目前这块地的地价与公司前期进行的可行性报 告预期一致。 周彤称，该地块处于新规划的大望京办公商务区，整体规划建设是150万平方米，其中配套的高档居住用地面积很小，总建设规模只有20%左右。高 档居住小区在这个规划中，乃至整个北京的东北部区域，都是稀缺资源。 “我们认为该地块值得获取。”周彤说“如果土地价格超出公司预期，我们肯定是不会追拍的。所以，望京地块价格和项目本身条件以及市场预期综合来 看，我们认为合理。” 周彤透露，公司已完成该项目产品的设计研究和初步方案，定位是高端住宅。■
国资委“禁令”可能难抑央企高价拿地
http://business.caing.com/2010-03-18/100127859.html
这并非首次就主业非房地产的央企禁入房地产行业表态；3月15日夺得北京市海淀区东升乡地块的世博宏业，母公 司中国兵器装备集团公司即不在主业为房地产的央企之列 【财新网】（记者 李慎 18日发自北京）3月18日下午，国资委召开新闻发布会宣布，除16家以房地产业务为主业的央企外，还有78家不以房地产为主业的央企 正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。 这并非国资委首次就主业非房地产的央企禁入房地产行业做出表态。1月8日，国资委副主任黄淑和在央企负责人经营业绩考核工作会议上表示，央企要 慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域，已经进入这些领域的，要规范程序，严格考核。 1月22日，国资委公布了新修订的《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》，在计算企业税后净营业利润时，对企业非经常性收益按减半计算，其中 包括主业不是房地产的企业在房地产方面的收益等。 这也意味着今后即使央企在投资房地产等非主业项目中获得丰厚利润，央企领导人的业绩考核也将大打折扣。不过，国资委此前的几番表态似乎并未被央 企们认可。 3月15日，中国兵器装备集团公司（下称中兵装备）下属公司北京世博宏业房地产开发有限公司（下称世博宏业）以17.6亿元的价格夺下北京市海 淀区东升乡地块。国家烟草专卖局（下称中烟）下属的中维地产股份有限公司亦参与了当天的土地争夺战。 世博宏业3月17日晚召集部分媒体记者说明情况时表示，世博宏业是基于商业考虑拿下了海淀区东升乡地块，与大股东中兵装备无关；并且世博宏业是 该地块的一级开发商，为此投入了约1.5亿元资金和四年多的时间。 国资委内部一位专家表示，允许从事房地产业务的16家央企，包括保利、中建、华润等，中兵装备不在其中，而中烟则不受国资委管辖。 对于此次国资委高调下禁令，上述专家表示，可能会令一些主业非房地产的央企不敢像之前那样太出风头，但能否将他们从房地产行业彻底“清理”掉， 尚需打一个问号，毕竟相对于实体经济，房地产行业的利润很高。■
荣智健单价700元海南拿地 从中信泰富走后门？
http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100505/470009.shtml
每经记者 翟敏 发自深圳
去年从中信泰富（00267，HK）黯然出局的前公司主席荣智健在干什么？事实上，他并没有闲着，他于2009年 4月离任，旋即成立私人公司；并在几乎同一时间，通过挂牌出让方式获得在海南万宁“神州半岛”多块土地。
然而，荣智健私人公司近日被曝出拿地 成本低至700元/平方米。在中信泰富作为神州半岛一级开发商、享有取得土地的优先权的同时，荣智健私人公司被业界质疑存在与中信泰富“关联交易”。
中 信泰富百亿打造神州半岛
“万宁太美了，太阳河简直就是亚马逊河的翻版，这里是一方投资置业的理想热土。”早在2004年海南（香港）经洽会 上，万宁便吸引了时任中信泰富主席荣智健的青睐。据媒体报道，荣智健曾多次赴万宁市考察，并多次公开表达对于万宁的眷恋。
资料显示，万宁市位 于海南岛东南部沿海，东濒南海，西毗琼中，南邻陵水，北与琼海接壤。距三亚112公里，海口139公里，处于东线高速公路中部。神州半岛三面环海，一面接 陆，面积24平方公里，东南长8.7公里，西北宽2.7公里，地理位置十分优越。
2005年9月6日，中信泰富与海南省万宁市政府签订合作协 议，由中信泰富投资100亿元人民币开发神州半岛，该项目规划范围约38.43平方公里。中信泰富拟将神州半岛建设成一个旅游综合开发区。
每平方 米700元低价拿地
距离当初签订协议5年有余，神州半岛包括整个万宁市在中信泰富以及当地政府的共同开发之下，已经逐渐成型，海南万宁当地市 区楼盘已经超过6000元/平方米。而随着海南国际旅游岛规划的获批，不少业内人士看来，在当地拥有一级土地开发权的中信泰富将获得巨大收益。
不过，就在此时，早已淡出中信泰富的荣智健却被曝出借中信泰富之手取得多处地块，并且价格极为低廉——这也立即招来“关联交易”的质疑。
据 悉，中信泰富与其前主席荣智健名下的私人公司，在去年4月，通过挂牌出让方式，取得在海南万宁市“神州半岛”的12块土地，荣智健的私人公司以低价获得其 中5块住宅用地。
该次交易中，荣智健私人公司耀星发展及帝港企业出资仅1.96亿元人民币，购入占地54万平方米的土地，折合每平方米楼面地 价仅约700元，远低于当地市区无海景楼盘逾6000元/平方米的售价。
业内人士指出：“中信泰富作为神州半岛的一级开发商，享有取得土地的 优先权，但却愿意将可建楼面面积多达27万平方米的土地让予荣智健投得，难免有关联交易之嫌。”
昨日（5月4日）下午，《每日经济新闻》记者 致电中信泰富投资者关系部，但电话始终处于无人接听状态。而在其他媒体报道中，对于中信泰富与荣智健是否就神州半岛的土地竞投、开发及销售等方面订立合作 协议，中信泰富未作回应。
海南项目预谋已久？
荣智健，1942年生于上海，曾任中信泰富主席，2005年以133亿元人民币身价位列 “福布斯中国富豪榜”榜首。
2008年，中信泰富炒汇巨亏事件令荣智健在商界的领袖地位遭到剧烈冲击。2009年4月8日，他辞去中信泰富 董事及主席职务。其辞职之后的去向随即成为各方关注的焦点。当时，荣智健透露“正成立公司”、“将涉及金融地产业务”。
公开资料显示，荣智健 2009年4月辞职之后，5月份便闪电套现超过15亿港元。其中2009年5月初以每股12.2元配售6000万股中信泰富，套现7亿港元，使持股比例由 11.48%降至9.8%。一个月后，又配售保利香港2.3亿股，套现7.8亿港元。
当时，有知情人士透露，从中信泰富请辞之后，荣智健一直 在寻找新的投资机会，这一系列的套现行为可能是因为找到了好的项目。
此后，荣智健也曾表示，“若无利益冲突，不排除会与中信集团合作发展。” 巧合的是，海南万宁项目的拿地时间正好与其成立公司时间相吻合。
“从拿地资金安排以及时间上来看，对于海南项目的取得，荣智健可能早就有所打 算。”业内人士分析。
利益共同体拿地的“游戏规则”
http://www.yicai.com/news/2010/05/352431.html
在很多熟悉海南土地开发及出让的业内人士看来，中信泰富向荣智健私人公司进行利益输送完全是一个“伪命题”，因 为对于土地一级开发商而言，将自己开发的大量土地通过土地二级市场的招拍挂向利益共同体出让，在当地的实际操作中属于“正常流程”。土地一级开发，通常是指由政府或其授权委托的企业，对城市国有土地或乡村集体土地，即俗称的毛地或生地，进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适 当的市政配套设施建设，使土地达到“三通一平”等建设条件后，再通过招拍挂方式公开出让。由于海南地方财政基础较薄弱和历史原因，海南此前在房地产开发中曾将大片土地交给开发商整体开发。公开资料显示，上世纪90年代初，海南的企业成片 开发区域有93个，总面积上千平方公里。但截至2004年底这些开发区成片开发实际仅使用土地面积49平方公里。为规范土地一级开发，海南省人民政府2006年7月出台的《关于规范企业参 与土地成片开发的通知》，但政策仍相当优惠，企业参与土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%，这也直接刺激了海南土地一级开发市场。万宁市国土局有关官员对《第一财经日报》表示，政府与中信泰富的土地收益就是三七分成。但开发商参与土地一级开发并不仅仅是看中土地收益分成，更在于拿到该地块的二级开发权。因为土地一级开发存在资金占用量大、工期时间长、政策风险高 等问题。开发商通过介入一级开发，可以更好地把握土地规划定位等核心问题，便于企业在下一步招拍挂中掌握主动权，拿下土地二级开发权。现实情况是，土地一级开发商在土地招拍挂中存在着先天优势，甚至可以左右土地二级出让。曾参与海南多个土地一级开发项目的商务策划师崔元星在接受本 报采访时称，其关键因素是因为土地收益分成。他举例称，中信泰富与政府签署土地一级开发协议后，无论在土地二级市场上拍卖多少钱，最终大部分土地收益仍会返还到中信泰富的口袋里。“开发商可以 出任意高的价格抬高地价，这样就可以把其他开发商排除在外，而中信泰富掏的钱最终可以返还回来，这只是钱从左口袋到右口袋的游戏而已。”记者通过万宁市工商注册查询发现，中信泰富曾有三家子公司在上两次土地招拍挂中参与拿地，分别为万宁金信发展有限公司、万宁仁信发展有限公司和万宁 创远发展有限公司。这三家公司法人代表均为常振明。中信泰富在神州半岛招商引资中担当主要角色，这也在很大程度上掌握了土地出让对象的权利。根据《万宁市人民政府关于加快开发建设神州半岛风景名胜区 的决定》，中信泰富是神州半岛项目的主开发商，负责对规划区域实行统一规划、统一招商、统一开发建设。神州半岛仅仅是海南土地一级开发的一个缩影。通过公开资料很容易发现，除了中信泰富计划投资百亿开发神州半岛以外，海口新埠岛开发建设的累计投资也 将达到100亿元；中信集团在博鳌的总投资额将在100亿元以上；铜鼓岭国际化生态旅游区也号称投资100亿元，多个项目的开发周期都在10年以上。也正是在这样的制度背景下，一个意在参与土地一级开发的中国土地投资协会去年曾在深圳横空出世，多家开发商联合进军土地一级开发市场，其最终目的是 赢得二级市场拿地的优先权。“只要各种手法到位了，政府的招拍挂土地方式就可能为你度身定做，尽管有更高层面的约束，但总有解决之道。”崔元星感慨，“土 地一级开发的水比二级开发更深。”
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