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隨著國內房地產政策陸續上軌道，投資人開始把眼光望向台灣以外。馬來西亞在這一波海外投資熱潮中，可說是一大亮點，不僅房價只有台北的三分之一，租金報酬率更可高達六％。但是，在你打包行李、跟著看房前，要有什麼心理準備？ 撰文‧楊卓翰 遊覽車在馬來西亞首都吉隆坡最熱鬧的市中心停下，一批台灣旅客帶著相機下車。不過，他們相機捕捉的畫面，不是觀光景點，而是位於吉隆坡黃金地段的最新建案。像其他旅行團一樣，他們也是來「購物」，只是他們買的是總價一千六百萬元新台幣、位於雙子星商業大樓附近，號稱「吉隆坡信義區」的新房地產物件。 奢侈稅尚未退場、實價登錄又上路，單靠差價利潤縮水，靠租金也只有一、二％的報酬率，不少台灣的房地產投資人都很苦惱，標的實在愈來愈難挑！ 現在，有一群人正搭著東南亞國家經濟成長列車，到泰國、馬來西亞、印尼置產，更有房仲業者插旗馬來西亞，在當地開設分店，從台灣組成投資考察團到馬國看屋。 「我們一個月要帶三團以上，一團四、五十個人，現在預約，要到五、六月才有空位！」三月初在吉隆坡開分店的台灣房屋旗下藍海房仲集團總經理劉威廷說。投資馬國房地產的最大誘因，就是優渥的租金報酬率，平均高達六％，而房價只有台北市的三分之一。從過去半年，台灣房屋已在馬國賣掉超過八百五十戶，即可看出這股熱潮。想加入他們嗎？打包行李淘金前，你得搞清楚三件事。 投資策略想清楚 馬國也有奢侈稅 長抱為宜首先，馬來西亞有類似台灣奢侈稅的規定，會針對買賣差價課「買賣增值」稅。雖然不像台灣奢侈稅是以總價課稅，殺傷力較小，但若在二年內脫手，仍要繳一五％的利得稅、二至五年內賣出則是五％、五年後免繳此稅。也就是說，這裡仍不適合短進短出的投資者，吸引的大多是想擺五年以上，賺租金收入的投資者。 在台灣從事便利店事業的陳先生就是其中之一，他說「如果我要在五年內出手，那在台灣有更好的選擇。」陳先生運用台灣二％的低利環境，在台灣貸款，資金放到馬國，第一年三．一％的定存利率，不但能賺利差，還能夠加入馬國專為海外長期投資人設立的「第二家園」政策。 「第二家園」規定，五十歲以下者，只要在馬國有三百萬元新台幣定存，就可以享受投資優惠，購屋貸款可以從七成提高到八成；第二年若能提出一半金額購屋，子女還能擁有入學資格。「我的女兒只要在馬來西亞的劍橋、蘭卡斯特、昆士蘭大學分校讀三年書、再到本部讀一年，就能取得一模一樣的畢業證書。」陳先生指出，他原本也考慮在日本置產，但馬來西亞多項政策，比較適合他的長期考量。 成本稅率算清楚 夢幻六％非淨報酬率 不過，即使馬國的租金報酬率高達六％、房價只有台北三分之一，投資人仍要注意其他成本。因為在持有稅部分，馬國只課門牌、地稅，持有稅費較低，但投資人的房租收入所得，每年要課二六％的高額稅率。此外，如果是託當地租屋仲介代管代收房租，最高可能會繳去租金一成的成本。 租金所得稅費可抵扣地稅、門牌稅、貸款利息和代管費等，約可抵扣一○％到一五％的稅費，但最後仍有一成的成本。「扣掉這些費用，平均的租金報酬率大概是四、五％左右。」業者說。雖然比夢幻的六％稍低，業者仍強調，這樣的報酬率仍比台北好太多。 台灣房屋國際資產中心發言人林廣彥就說：「比馬國投資報酬率還高的有兩個國家，泰國、印尼，但只要實地走一遭就知道，這裡的投資環境對華人是最有利的。而且，怎麼算都比台北划算。」他指出，申請第二家園後只要自備款三百多萬元新台幣，就能買下位於雙子星大樓附近的都心精華地段，「很多口袋不深的投資客，也能投資，這也是為什麼這麼多人搶著來看房子。」 下手前看清楚 產業不成熟 資訊不夠透明熱門歸熱門，台灣房屋首席總經理彭培業也指出投資馬國房地產的兩大風險：「不了解、不透明」。台灣雖有號稱「多過便利商店」的房仲店面，整體房地產市場成熟，但他坦言：「馬國的房地產發展還落後台灣二十至三十年左右，市場上也缺乏專業。這就是為什麼我們挑選的當地建商全部都得經過徵信。」台灣房屋專案總監陳國揚是馬國華僑，他說在當地的房仲業務門檻很低，「只要一通電話，誰都可以當，不用執照、不用訓練。」也因此，來馬國先遣的劉威廷還曾經被當地業者耍過，「帶我們看了好幾個建案，結果發現根本不是他們的。」因此，業者特別提醒，在馬國看房時眼睛得張大。例如，馬來西亞的地權分為九十九年的租約型和永久購買型，這類和台灣房地產的差距，對不熟馬來西亞當地法規的投資人是一大風險。「所以我們在馬國除了經過專業認證外，也得幫消費者把關，一定讓投資人百分之百持有。」彭培業說。 馬國看房團熱潮未退，但在高報酬率下，投資人更要做足功課，挑選良心業者，才能確保資產安全。 | ||||||
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如今，惡意購並不只瞄準體質不佳公司，只要有利可圖，世界500大企業也可能成為狙擊目標…… 矽品董事長林文伯接受《商業周刊》專訪時，親口說「想都沒想到」經營績效卓越的矽品，會成為惡意購並的對象。 那他一定更難想像，就在他被日月光搞得焦頭爛額時，太平洋的另一端，一家年營收比他大上十四倍的世界五百大公司，也剛度過一場跟他一樣驚心動魄的危機。 杜邦（DuPont），是全球最大化工原料廠，年營收高達三百五十億美元（約合新台幣一兆一千五百億元）。自執行長庫爾曼（Ellen Kullman）二○○九年上任以來，杜邦的毛利率從九.五％提升到一六.五％，幫投資人創造了二六六％的報酬，遠高于標準普爾（S&P）五百大 企業一五九％的平均值。 令人做夢也想不到的是，這家績效優良的巨無霸公司，竟然也會遭遇到敵意購並的狙擊，差一點點，就要被另外一個對沖基金奪下，分拆成三個部門賣掉。 小心!購並風死灰複燃 企業狙擊手出沒，今年購並金逼近百兆 在台灣，敵意購並被認為是令人不齒的商業手段，但在美國，這是資本市場的正常生態，甚至還有律師、會計師、券商合組而成的「反購並公司」，專門教企業如何對抗敵意購並。 過去，敵意購並通常發生在財務狀況出問題、體質虛弱或經營團隊不振的企業身上，從一九八〇年代開始蔚為風潮，主導者通常是對沖基金。 他們被稱為企業狙擊手(corporate raider )，手握大筆銀彈，尋找他們認為價值被低估的公司股票，然後向經營團隊施壓，要求採取他們認為可以沖高股票價值的做法，例如賣掉拖累公司獲利的部門、精簡人事、撤換高薪的執行長等，最後再分拆、出售所有資產。 最著名的案例是一九八八年，對沖基金公司KKR用二百五十億美元(約合新台幣八千二百五十億元)買下餅乾公司雷諾納貝斯克(RJR－Nabisco)。經典電影《麻雀變鳳凰》(Pretty Woman)中，李察.基爾(Richard Gere)扮演的角色，正是當年這群企業狙擊手的寫照。 金融海嘯後，他們一度銷聲匿跡。近年來，在全球經濟成長趨緩，各國競相寬鬆貨幣，熱錢到處流竄的催生下，他們又開始活躍。 根據《彭博》 (Blommberg)報導，今年的購並案數量，將打破金融海嘯以來的紀錄，此趨勢將一路持續王二〇一七年，全年的購並金額可望超越三兆美元(約合新台幣九十八兆元)。 光是二〇一四年一年，就出現了三百三十四件類似購並案件，成功率高達七四％。 這群企業狙擊手有新的名字:行動派投資人（activist shareholder）。相較于二十多年前，他們進化得更聰明，手中資源更多，野心也更大。他們與媒體關係良好，握有的銀彈高達一千二百七十五億美元，甚至還研發出一套「作戰守則」。 行動派投資人在發動攻擊之前，會先做好充足的功課，對該公司的財務、營運研究透徹。他們通常極有耐心，先在外圍默默的收購少量股票，累積實力，當時機一到，就立刻發動攻勢，拉攏外部大股東，說服他們與自己站在同一陣線。 他們會在電視、報紙上發表評論，分析該公司的弱點，讓現有經營團隊看起來像是笨蛋，接著提出改進做法，塑造出自己「救世主」的形象，獲取散戶投資人與一般大衆的好感，讓這場仗「師出有名」，待氣氛成形後，就開始大量收購股票、委託書，進一步取得經營權。 可怕!大企業犯錯照被狙擊 杜邦差點遭分拆，靠撙節保一條小命 最可怕的是，他們不只瞄準經營不善的小公司，就連像杜邦、eBay、通用汽車等世界五百大企業，只要一犯錯，立刻就會被狙擊。 以杜邦為例，在其亮麗的績效表現下，隱藏的是一個臃腫的成本結構，以及許多龐大的業外固定資產，例如酒店與高爾夫球俱樂部等。根據對沖基金業者評估，若能將杜邦分拆出售，市值將暴增八成，獲利也將超過本業，簡直是只大肥羊。 今年在中國成長停滯、美元不斷升值的趨勢下，杜邦的獲利能力掉到兩年來最低，信評機構穆迪(Moody's)甚至調降其信用評等，這就讓有心人有了可趁之機。 雖然杜邦最後靠著一份金額高達十億美元的成本撙節計畫、五十億美元的庫藏股措施，加上及時的轉型策略，成功穩固住外部投資人信心，驚險保住董事席次，免于被奪權分拆的命運。但可預見的是，在熱錢流竄的大環境下，不只美國，就連台灣，未來的敵意購並案件還會越來越多。 預防!觀察市場蛛絲馬跡 留意自家股票動向,慎防遭大量收購 該如何預防？首先，企業主一定要打破鐵齒的心態，不要認為「下一個不是我」。平常就要在集保中心、櫃買中心等股務代理機構，多留意自家的股票動向，看是否有陌生的投資人在大量收購。 一位曾參與過國內多項經營權爭奪戰、屢屢協助客戶反敗為勝的律師表示，對手要發動敵意購並之前，一定會有蛛絲馬跡，一有不對，就要立刻反應，才能夠制勢于先。 再者，要興ISS(Institutional shareholder services）、Glass Lewis 等全球重量級股權研究機構打好關係，這兩家出具的研究報告，對外資的影響力，幾乎等同于MSCI對台股的威力。許多外資法人內規對股東會的投票行為，還會 直接載名「依據ISS或Glass Lewis」。在中石化、彰銀等重要戰役的關鍵時刻，就是這兩家的報告，左右了外資要支持公司派還是市場派。 經營權爭奪必然牽涉到委託書大戰，這就要靠國內通路商，如全通、長龍、聯洲、台灣總合等支援。另外，也需要定期與媒體、投資人互動聯繫，保持訊息通暢，緊要關頭才能形成輿論壓力，爭取實力雄厚的外部股東支持。 「養兵幹日用在一時，布下這些防護網，才能高枕無憂。」該律師語重心長的說：「台灣企業過去沒有這種意識，總認為苦幹實幹就能高枕無憂，等到門口的野蠻人 沖進來，付出的代價更大。」對企業來說，遭受敵意購並絕非有趣的事，然而，就資本市場來說，某種程度上卻有利於整體發展。 因為行動型投資人就像病毒一樣，會趁企業體質不好的時候乘虛而入，企業為了活下來，勢必要改進缺點，強化績效，否則就等著被瓦解。而讓績效差的公司離開市場，原本就是維持整體環境健康的必要之舉。 反觀台灣，一千六百檔上市櫃公司中，有不少是營業利益率低於一％以下、如死水般毫無成交量的僵屍企業。他們佔用了寶貴的資源，卻無法產生對應的績效，可能衍生出不良後果。 固然矽品與杜邦都不是屬於這樣的公司類型，但若台灣接下來出現更多的日月光，或是像美國一樣的行動派投資人，對整體投資環境來說，或許不是壞事。 | ||||||
日月光、矽品牽手後，國巨旗下智寶也吃下凱美過半股權，尋求綜效的案例將持續出現。 投資人以董監持股搭配本益比，可篩選出潛力標的。 經過近一年爭鬥，日月光與矽品從勢不兩立到攜手同行，創造台灣罕見購併模式，也在股市掀起一股波瀾，心態「有為者亦若是」的狙擊紛紛出擊。尤其景氣低迷，紅色供應鏈節節進逼，電子股評價普遍低落之際，一些本益比在十倍上下，甚至股價跌破淨值、董監事持股又低的公司，紛紛成了購併行動的絕佳標的。 國巨集團旗下智寶電子，去年發動的購併戰，就是此種邏輯。二○一五年七月三十日，智寶突然公告分別取得凱美、光頡股權，比率分別達六．六％、四．七％。隨後，智寶一路加碼凱美，截至今年五月二十六日，智寶持股凱美增加至四六％，換句話說，智寶可望在今年股東會改選董監事時，順利取得經營權。 整併行動怎麼看？ 公司買對方股權 未來整合起手式凱美有什麼特色？它的營收比重七成是生產鋁質電容，這與智寶接近；此外，公司本益比經常在二十倍以下，股價更長期低於淨值。而且自○六至一五年，十年之間，凱美只有兩年未配發股利，連金融海嘯的○八年度，凱美也配發○．八元現金、○．二元股票，自然成為國巨集團的理想選擇。隨著國巨加碼，凱美自去年八月至年底，漲幅最高超過五成。 國巨集團董事長陳泰銘曾經說，想整併其他業者「像日月光和矽品，若沒有先買部分股權，雙方很難坐下來談。」以國巨集團的手法來看，顯示加碼股權來表現購併決心，會是台灣資本巿場進行整併時的基本要件。 就拿日月光併矽品的開始為例，當時矽品董監持股，枱面上合計頂多六％，但前十大股東有新加坡主權基金等知名法人，持股達三○％，日月光卻依然發出購併通知書，可見基於強化自身未來競爭力，日月光乃至於國巨在內，都有其勢在必行的考量。 電子業在大者恆大的壓力下，預料將會有更多張虔生、陳泰銘伺機出手，對這些企圖心強烈的電子業老闆而言，股價淨值比及本益比偏低，且具備持續配發現金股息實力的公司，只要董監持股有限，豈非成為產業整合前提下，率先進入眼簾的標的？ 哪些個股有機會？ 力成獲大戶加碼 宏正業績穩健對一般投資人而言，又該如何從中找到投資機會？留意獲利穩健但本益比低，且籌碼流向持續集中的績優股，依舊是值得布局方向，即使無法提前得知購併訊息，分析籌碼流向，仍可看出大戶默默透露的操作訊號。譬如，電子股中的力成、頎邦、京元電、宏正等，頗值得投資人關注。 去年封測市占率五．四％的力成，從籌碼面看，持股一千張以上占比達六九％，與一二年二月相當，但股價與當時仍有約一成距離，顯示儘管經濟部投審會，暫不審查紫光私募入股力成二五％的投資案，但本案已獲力成股東臨時會投票通過，大戶似乎普遍看好，投資案日後應可水到渠成。 先前，力成董事長蔡篤恭就已強調，無論紫光入股能否實現，都不影響公司目前營運，意味著本業成長依舊。財報也顯示，力成今年第一季營業利益率達十三．七四％，為近八季以來最高；法人看好，力成下半年隨著西安新廠加入量產，逐步提高產能利用率，營收與獲利可望更上層樓。 另一方面，KVM大廠宏正，則是連年維持出色業績、股權相對較分散的公司。就籌碼面而言，宏正董監持股一一．七％、前十大股東持股三三．七％，比重都不算高；但財報顯示，今年第一季宏正稅後EPS達一．八三元，較去年同期成長，擺脫去年獲利小幅衰退的陰霾。 此外，過去八年，公司營業利益率逐步由八％成長至一八％，且連年高配息，今年股息殖利率仍接近六％，不失為一檔進可攻、退可守的標的。 智寶大買凱美，陳泰銘的國巨集團可望再添成員，是電子業整合最新案例。 撰文 / 周岐原 | ||||