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李實發不愧為李實發 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/07/blog-post_31.html
這晚筆者到了波子老闆介紹位於六本木爐端や吃爐端燒，一眾師傅載歌載舞的燒各式美味的燒物如Kinki Fish、和牛、鮑魚、虎蝦、野菜等，甚有風味。雖然在六本木吃爐端燒頗貴，但想到價錢折合僅香港的一半，加上Kinki Fish燒得甚Juicy，而飯後眾小孩跟師傅椿草餅的遊戲，也算值回票價。返回酒店後瀏覽新聞，才知道李實發的刁真係一波未平一波又起。繼和黃(00013：HK)放盤賣百佳後，又來置富產業信託(00778：HK)購買長江實業(00001：HK)名下的嘉湖銀座(不是六本木附近的正牌Ginza！)。
根據《有關收購嘉湖銀座物業之諒解備忘錄及關連人士交易》，置富產業信託(00778：HK)購買嘉湖銀座物業的指示性代價為港幣58.49億元。資金來源有兩個，其一是以港幣6.82元發行新基金單位142.962百萬個集資港幣9.75億元，扣除費用後實際上以港幣9.47億元作首期；之後由眾銀行以Hibor加148點子借錢(不多於港幣52.27億元)予置富產業信託(00778：HK)上會，完成交易後置富產業信託(00778：HK)負債比率/總槓桿比率將由 20.90%增加至約34.50%。值得留意的是今次收購實際上會按揭成數為16.67%，繞過金融管理局新做商舖成數60%一條街，一個簡單的財技便可以無視金融管理局的指引！
根據披露，嘉湖銀座物業平均呎租港幣27.40元，出租率現為95.50%，2013年上半年租金收入為港幣110.40百萬元。以指示性代價為港幣58.49億元計，租值約為3.78%，並非特別吸引。由於以槓桿收購，以一個月Hibor為0.30%計，加上148點子後這項收購一年利息支出為港幣0.87百萬元。若果今次所收購的物業年租金收入為港幣220.80百萬元，扣除利息支出為港幣0.87百萬元、約30.00%的物業營運開支(港幣66.24百萬元)、約2.50%所得稅開支(港幣5.52百萬元)、約7.50%管理人和信託費用(港幣16.56百萬元)後，剩執租金港幣132.48百萬元。

以2012年年度溢利扣除投資物業公平值變動後計，租金收入扣除各項費用後為港幣442.116百萬元，而向基金單位持有人分派為港幣549.462百萬元，李實發擺明借錢派息。完成收購後可供分派的生水約増加至港幣574.596百萬元，增加約29.96%。假設生水港幣574.596百萬元全數派發，每單位可派約港幣0.31元(假設不借錢派息)。以2013年7月31日收市價港幣6.94元計，息率在未完成收購前為4.66%，扣除借錢派息因素則調節為3.75%。完成收購後以不借錢派息計息率計為4.46%，如果未來租金收入能保持而借貸成本不上升，其實這次參予收購的機構投資者入市價其實不俗。
置富產業信託(00778：HK)由2012年8月1日收市價港幣5.61元起，升至2013年5月16日收市價港幣8.58元歷史高位後回落至2013年7月31日收市價港幣6.94元。李實發利用長和系子公司替母公司長江實業(00001：HK)繞過金融管理局按揭指引，再利用置富產業信託(00778：HK)近月高位配合借錢替母公司散貨，李實發不愧為李實發。

六本木的Tokyo Midtown可謂大和民族藍血一族潮人集中地，熙來攘往衣著入時的美女俊男比比皆是。廣場上還可以看DJ在Tokyo FM Midtown Studio即場做節目。若果李實發在嘉湖銀座開個Metro Radio Studio，配合在六本木純情派荻野目洋子做DJ，也許置富產業信託(00778：HK)未來前景應該看高一線！

(請參看拙文《長和系列》)
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=70538

咁置富房託(0778)實發啦

1 : GS(14)@2011-05-21 12:18:08

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15270213
雙方爭馬鞍山廣場舖


原來兩者各有盤算，中原地產亞洲區董事總經理陳永傑表示，「三樓一個舖剛被對手搶走，在這個據點（馬鞍山廣場）必須維持三個舖，假若同事認為價格合理必爭。」他表示由於區內很快便有全新樓盤推出，在兵家策略上舖點相當重要，有些行家只做二手市場，沒有一手市場的生意，在形勢上我們稍佔上風，但對於是否志在必得他說仍看盈利為主。因為二手缺盤源成交大減，若沒有新盤輸送佣金難以維持高價舖。」
中原地產舖租佔全年營運開支成本已增至兩成半，連同六成為員工薪酬，每月佣金收入少於 1.2億元便會見紅，陳氏認為舖租升幅呈不健康現象。
2 : 龍生(798)@2011-05-22 01:59:43

呢的新市鎮...其實好旺的...
3 : GS(14)@2011-05-22 10:54:18

上次去過附近，呢個位真是好正，對住地鐵口
4 : 龍生(798)@2011-05-23 01:23:50

認為鋪市不健康但又要出手搶

這便是做地產的人矛盾之處...自我分裂

我去放盤, 話我層樓最多只值300萬...我想買, 佢話至少400萬先有盤....我好想講粗口....
5 : passport(1491)@2011-05-23 20:31:40

4樓提及
認為鋪市不健康但又要出手搶

這便是做地產的人矛盾之處...自我分裂

我去放盤, 話我層樓最多只值300萬...我想買, 佢話至少400萬先有盤....我好想講粗口....
所以我覺得當刻
係咪要買賣角色都去做下?
6 : GS(14)@2011-05-23 21:26:16

所以地產代理到後來一定會淘汰，現在只欠時機，亦是我計劃一部分
7 : 亞力士(1473)@2011-05-24 00:47:47

agent滅絶計劃?
8 : GS(14)@2011-05-24 21:25:49

7樓提及
agent滅絶計劃?


做埋一條龍下游
9 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 09:59:09

咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??
10 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 10:02:48

而家中原佢咩客都要搶.坑口本來D居屋只係有2間細行做.點知幾個月前中原+利嘉閣都入埋去.仲用高租金整走左一間細行再食埋佢地D經紀...真係連汁都要埋喇,居屋呢D平價樓都要咁來搶...
11 : GS(14)@2011-07-30 11:22:58

15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917

是
12 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 12:04:32

17樓提及
15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917

是


唔係呀,我想問既係:第一篇記者話3樓個鋪已經比人搶左...
13 : GS(14)@2011-07-30 12:26:02

星期一同你查下啦，我好似有資料
14 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 14:35:23

19樓提及
星期一同你查下啦，我好似有資料


好多謝你呀
15 : GS(14)@2011-07-30 14:57:30

我經pm 畀
16 : GS(14)@2011-08-04 22:57:16

18樓提及
17樓提及
15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917

是


唔係呀,我想問既係:第一篇記者話3樓個鋪已經比人搶左...

利x閣同世x21都有
17 : GS(14)@2011-08-04 22:58:50

上面呢個鋪8萬幾元租，利x閣之前細少少那個細都要細六位數，可以知道幾平
18 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 23:07:30

真係唔貴喎,做2-3單都夠cover啦.
19 : GS(14)@2011-08-06 14:19:24

有個500幾呎都要六位
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274420

橋本愛實發功IG勁po艷照吸fans

1 : GS(14)@2016-10-12 07:52:32

日本艷星橋本愛實近年上位，被傳媒封為壇蜜勁敵，早前涉強姦被捕嘅星二代演員高畑裕太，都曾於綜藝節目上向橋本愛實公開示愛。已經32歲嘅橋本愛實，係好多日本麻甩佬心目中嘅性感女神，咪以為佢嘅風騷形象只受中年阿叔受落，其實橋本愛實都有唔少年輕粉絲，佢為照顧唔同年紀Fans，就開設社交網報道近況，更不時貼性感寫真益粉絲。橋本愛實一向都有玩Ig，雖然追隨人數暫時得12萬，但佢近日又再發功，Po出透視內衣照，大膽程度拍得住壇蜜。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161012/19798010
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=311699
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