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李實發不愧為李實發 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/07/blog-post_31.html
這晚筆者到了波子老闆介紹位於六本木爐端や吃爐端燒，一眾師傅載歌載舞的燒各式美味的燒物如Kinki Fish、和牛、鮑魚、虎蝦、野菜等，甚有風味。雖然在六本木吃爐端燒頗貴，但想到價錢折合僅香港的一半，加上Kinki Fish燒得甚Juicy，而飯後眾小孩跟師傅椿草餅的遊戲，也算值回票價。返回酒店後瀏覽新聞，才知道李實發的刁真係一波未平一波又起。繼和黃(00013：HK)放盤賣百佳後，又來置富產業信託(00778：HK)購買長江實業(00001：HK)名下的嘉湖銀座(不是六本木附近的正牌Ginza！)。
根據《有關收購嘉湖銀座物業之諒解備忘錄及關連人士交易》，置富產業信託(00778：HK)購買嘉湖銀座物業的指示性代價為港幣58.49億元。資金來源有兩個，其一是以港幣6.82元發行新基金單位142.962百萬個集資港幣9.75億元，扣除費用後實際上以港幣9.47億元作首期；之後由眾銀行以Hibor加148點子借錢(不多於港幣52.27億元)予置富產業信託(00778：HK)上會，完成交易後置富產業信託(00778：HK)負債比率/總槓桿比率將由 20.90%增加至約34.50%。值得留意的是今次收購實際上會按揭成數為16.67%，繞過金融管理局新做商舖成數60%一條街，一個簡單的財技便可以無視金融管理局的指引！
根據披露，嘉湖銀座物業平均呎租港幣27.40元，出租率現為95.50%，2013年上半年租金收入為港幣110.40百萬元。以指示性代價為港幣58.49億元計，租值約為3.78%，並非特別吸引。由於以槓桿收購，以一個月Hibor為0.30%計，加上148點子後這項收購一年利息支出為港幣0.87百萬元。若果今次所收購的物業年租金收入為港幣220.80百萬元，扣除利息支出為港幣0.87百萬元、約30.00%的物業營運開支(港幣66.24百萬元)、約2.50%所得稅開支(港幣5.52百萬元)、約7.50%管理人和信託費用(港幣16.56百萬元)後，剩執租金港幣132.48百萬元。

以2012年年度溢利扣除投資物業公平值變動後計，租金收入扣除各項費用後為港幣442.116百萬元，而向基金單位持有人分派為港幣549.462百萬元，李實發擺明借錢派息。完成收購後可供分派的生水約増加至港幣574.596百萬元，增加約29.96%。假設生水港幣574.596百萬元全數派發，每單位可派約港幣0.31元(假設不借錢派息)。以2013年7月31日收市價港幣6.94元計，息率在未完成收購前為4.66%，扣除借錢派息因素則調節為3.75%。完成收購後以不借錢派息計息率計為4.46%，如果未來租金收入能保持而借貸成本不上升，其實這次參予收購的機構投資者入市價其實不俗。
置富產業信託(00778：HK)由2012年8月1日收市價港幣5.61元起，升至2013年5月16日收市價港幣8.58元歷史高位後回落至2013年7月31日收市價港幣6.94元。李實發利用長和系子公司替母公司長江實業(00001：HK)繞過金融管理局按揭指引，再利用置富產業信託(00778：HK)近月高位配合借錢替母公司散貨，李實發不愧為李實發。

六本木的Tokyo Midtown可謂大和民族藍血一族潮人集中地，熙來攘往衣著入時的美女俊男比比皆是。廣場上還可以看DJ在Tokyo FM Midtown Studio即場做節目。若果李實發在嘉湖銀座開個Metro Radio Studio，配合在六本木純情派荻野目洋子做DJ，也許置富產業信託(00778：HK)未來前景應該看高一線！

(請參看拙文《長和系列》)
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